[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊漲，成都、無錫土拍熱度均處低位（10.24-10.30）

??2022年第44周

??10月24日-10月30日，迎來成都第三輪集中土拍和無錫第四輪集中土拍，并且22城之外的徐州也完成了第四輪集中土拍，因此重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模較上一周大增44%，平均地價也增至6053元/平方米，環(huán)比上周上漲7%。就土拍熱度來看，成都和無錫集中土拍熱度均處于低位，無錫13宗地塊均底價成交，成都溢價率也僅有0.44%，并且還有4宗地塊流拍，土地市場整體下行。

??土地政策

??土地市場持續(xù)低迷

??南昌發(fā)文力爭退出集中供地名單

??10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，在“持續(xù)完善房地產(chǎn)政策”方面提到，指導(dǎo)南昌因城施策完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和用足用好政策“工具箱”，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。發(fā)揮省聯(lián)席會議辦公室牽頭協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。不過值得注意的是，在10月31日時查詢江西省住建廳網(wǎng)站，已經(jīng)沒有該政策的相關(guān)信息。

??這是在長沙提出土地推介將改為常態(tài)化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。集中供地政策的出臺本意是通過穩(wěn)定供應(yīng)來穩(wěn)定地價，從而達到穩(wěn)定房價的目的，但鑒于當(dāng)前部分城市土地市場持續(xù)低溫，為了保證土地出讓，無錫、杭州、南京等城市均增加了土拍輪次，土拍規(guī)則也一再寬松，降低企業(yè)競拍成本，如在杭州最新第四輪土拍中，即從“次高者得”再度回到了“限價+搖號”。

??土地供應(yīng)

??北京、杭州四批次掛牌明顯縮量

??本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比下滑

??供應(yīng)方面。重點城市四批次集中供地持續(xù)，本周迎來北京、深圳和杭州等城市的集中掛牌，但是由于北京、杭州本輪掛牌量較少，使得本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比有所下降。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)建面1390萬平方米，環(huán)比下降16%。聚焦城市來看，北京、深圳和杭州等集中供地城市供應(yīng)規(guī)模均較少，其中北京計劃出讓土地僅6幅，起拍總價112.9億元，幅數(shù)和金額均為年內(nèi)各輪最低；與北京一致，杭州本輪供地規(guī)模也創(chuàng)下新低，僅涉及8宗，總起始價僅91億元，其中位于主城上城區(qū)的錢江新城二期地塊備受關(guān)注。深圳則推出了7宗，建筑面積達101萬平方米，幅數(shù)與上一輪持平，但建面卻不及上一輪。值得一提的是，深圳此次供地規(guī)則明顯調(diào)整，取消了競自持改為競可售安居房，意在吸引房企拿地。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比大漲44%

??平均地價亦環(huán)比上漲

??成交方面。由于本周成都、無錫等重點城市均完成了集中供地，這些城市成交規(guī)模大、單價也相對較高，因此重點監(jiān)測城市的成交量較上周明顯上漲。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1569萬平方米，環(huán)比增加44%；成交金額亦同步上漲，重點監(jiān)測城市土地成交總金額為950億元，環(huán)比上漲54%；由于成都、無錫等高地價城市成交占比明顯上升，重點監(jiān)測城市的成交樓板價也出現(xiàn)了小幅上漲，平均地價為6053元/平方米，環(huán)比增幅為7%。

??各能級城市方面，三四線城市成交占比顯著上漲，本周成交建面占總成交面積的比例達63%。具體來看，一線城市僅上海、廣州有少量商業(yè)用地成交，總體量僅39萬平方米。二線城市中，本周完成第三輪集中土拍的成都成交規(guī)模最高，總成交建面為334萬平方米，共收金326億元，西安本周也成交了6宗地，成交建面為87萬平方米，共收金45億元。三四線城市中，徐州、無錫本月均完成第四輪集中土拍，成交建面分別為397、179萬平方米，其余城市的成交規(guī)模均比較少。

??市場熱度

??溢價率持續(xù)下行

??成都、無錫集中土拍均延續(xù)低熱

??市場熱度方面。受成都、無錫、徐州等主力成交城市土拍熱度低位影響，溢價率持續(xù)下行，本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價為0.5%，環(huán)比再降0.8個百分點。土地流拍率則較上周有所走低，環(huán)比下降至8.8%。

??聚焦于城市來看，各城市的土拍熱度仍在低位，出讓地塊也基本均底價成交。三大成交主力城市成都、無錫和徐州在本周分別完成了第三、四、四批次集中土拍，其中成都48宗掛牌地塊中，4宗流拍，成交了44宗地，42宗以底價成交，僅有2宗溢價成交，并且均未觸及最高限價，平均溢價率僅為0.44%，降至集中供地以來的新低；無錫和徐州集中供地地塊雖然均成功出讓，但均以底價成交，競拍熱度仍在低位。

??周度TOP5

??入榜地塊均為底價成交

??無錫第四輪土拍外來房企拿地占比明顯提升

??雖然無錫本輪集中土拍供地質(zhì)量有所提升，但其土拍熱度仍在低位徘徊，13宗涉宅地均以底價成交，包括地理位置較為優(yōu)越的地塊也是如此。就總價榜中入榜地塊來看，TOP5均為底價成交，其中無錫占據(jù)三席，西安和上海分別占1席。

??另外從企業(yè)拿地情況來看，盡管無錫本輪土拍加大了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，但受企業(yè)資金端壓力依然較大的影響，房企拿地信心也明顯不足，13宗地均僅有1家房企報名；不過，值得欣慰的是，地方國企拿地比重大幅下降，中鷹黑森林、保利、綠地香港等房企均有所斬獲。

??重點地塊點評

??中鷹黑森林底價拿下太科園XDG-2022-69地塊

??地塊分析：

??10月25日，無錫完成第四輪集中供地，成為22個城市中首個完成集中供地的城市。為提高房企參拍積極性，本輪供地質(zhì)量有所提升，斷供已久的太科園板塊也有兩宗宅地掛出。但受市場整體下行的影響，無錫第四輪集中土拍熱度仍然處于低位，13宗涉宅地塊均只有一家房企報名，所有地塊均底價成交。

??不過，本輪土拍地方國資拿地比重明顯下降，中鷹黑森林、保利發(fā)展、綠地香港、朗詩等企業(yè)均現(xiàn)身拿地。以成交單價為高的XDG-2022-69地塊為例，該宗地位于新吳區(qū)太科園板塊，該板塊已經(jīng)斷供三年，新房市場供應(yīng)不足，最終該地塊被首進無錫的中鷹黑森林拿下，樓面價達18000元/平方米。除中鷹黑森林外，重倉無錫的綠地香港也在梁溪區(qū)拿下三地。