高房價下不同收入群體的購房支付能力分析

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??五組收入群體收入情況及房價收入比

??房價收入比在分析一個國家或城市的住房具體情況時仍存在多方面缺陷,由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，居民收入懸殊，用平均可支配收入計算得出的房價收入比，難以準(zhǔn)確反映各收入群體的具體購房支付能力。國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒》中將所有調(diào)查戶按人均收入水平從高到低順序排列，平均分為五個等份，處于最高20%的收入群體為高收入組，依此類推為中間偏上收入組、中間收入組、中間偏下收入組、低收入組。2015至2020年，各組居民人均可支配收入差別呈拉大趨勢。五個收入組中，最低收入組和最高收入組的收入是增長最快的，即最貧困的群體與最富裕的群體收入增長最快。20%的最低收入群體得益于最近幾年強(qiáng)力推進(jìn)的扶貧攻堅工作，而20%的最高收入群體的收入增長最快，則是因為投資理財?shù)亩鄻有?，資本利得高于勞動所得。除了低收入組人均可支配收入增幅超過高收入組，其他組人均收入增幅均低于高收入組。這實際上意味著，較低收入群體財富積累的速度，趕不上貧富分化的速度，因為最富裕的群體財富增長最快。

??2015至2020年，各收入群體的房價收入比都有所上漲，表明對于不同收入群體，隨著房價上漲，安居支付壓力均逐漸加大。低收入組房價收入比由44.4上升到48.96，中間偏下收入組由19.49上升到23.43，中間收入組由12.00上升到14.68，中間偏上收入組由7.88上升到9.36，均高于同期的房價收入比平均值，也高于房價收入比合理區(qū)間的上限值。高收入組房價收入比由4.25上升到4.8，低于同期平均值，也處于房價收入比合理區(qū)間內(nèi)。說明全國范圍內(nèi)，對包括低收入組、中等偏下收入組、中等收入戶、中間偏上收入組在內(nèi)的80%居民來說，房價收入比遠(yuǎn)高于房價收入比合理區(qū)間，存在購房支付困難。由于各組居民收入增速分化，不同組之間房價收入比的增幅也在分化，高收入組購房支付壓力增幅相對較小。例如，2015年至2020年中等偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組的房價收入比分別增長了20.20%、22.3%、18.81%，而高收入群體的房價收入比則僅增長了12.88%。

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??不同人均購房面積下，各收入群體的房價收入比

??考慮到不同收入組的購房面積差異，我們根據(jù)購房面積計算房價收入比。以2015—2020年人均可支配收入和平均房價，計算出中各收入組人均購房面積分別為10、20、30、40、50平方米的房價收入比。其中低收入組對5檔購房面積下的房價收入比均超過合理區(qū)間最大值，說明低收入組不具備購房支付能力，安居壓力最大；中間偏下收入組人均購房面積為10平方米時，2015年-2020年間房價收入比分別為5.44、5.58、5.50、5.96、5.89、6.07 ，說明中間偏下收入組在最大支付能力下可購買人均10平方米的房產(chǎn)；中等收入組人均購房面積為20平方米時，2015年-2020年間房價收入比分別為6.70、6.88、6.77、7.38 、7.42 、7.60 ，說明中等收入組在最大支付能力下可購買人均20平方米的房產(chǎn)；中等偏上收入組人均購房面積為30平方米時，2015年-2020年間房價收入比分別為6.60、6.75、6.61、7.04、7.10、7.27 ，說明中等偏上收入組在最大支付能力下可購買人均30平方米的房產(chǎn)；高收入組人均購房面積為60平方米時，2015年-2020年間房價收入比分別為7.12、7.29、7.04、7.26、7.29、7.46 ，說明高收入組在最大支付能力下可購買人均60平方米的房產(chǎn)。

??對比不同人均購房面積下的房價收入比，能更準(zhǔn)確測出各收入群體的購房支付能力，我們將房價收入比大于合理區(qū)間最大值7.5視為缺乏購房支付能力。低收入群體在各檔購房面積下均顯示缺乏購房支付能力，對于這部分占比為20%的低收入群體，需要政府通過住房保障體系予以幫助。中間偏下收入組和中等收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較小，遠(yuǎn)小于全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，這部分人群大多屬于是既沒有資格享受社會保障房,又不完全具備商品房購買能力的“夾心層”群體。各地城市房價上漲幅度不同，對不同階層帶來的影響不一，當(dāng)前核心城市與中小城市的房價相差幾倍，但工資難有同等的差別，由于近幾年大城市房價上漲過快，由此導(dǎo)致大城市的住房夾心層的比例要高于中小城市。因此，北上廣深等核心城市，解決“夾心層”的住房問題變得更為迫切，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性租賃住房是解決“夾心層”住房問題的有效途徑。中間偏上收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較為接近城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積。

??假設(shè)購買人均30平方米的商品房，2015-2020年間，中間偏上收入組的房價收入比呈上升趨勢，在2020年已接近合理區(qū)間上限值7.5，意味著中間偏上收入組具備一定的購房能力，但安居壓力逐年增大。高收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，購房支付能力強(qiáng)。高收入組對居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，體現(xiàn)在對周邊及住區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境、項目區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理等方面的特別關(guān)注，與高收入組相關(guān)需求對應(yīng)的是高檔商品房。

??結(jié)論：中等偏下收入人群在高房價下實現(xiàn)安居困難較大

??對不同收入群體而言，全國范圍內(nèi)對包括低收入組、中等偏下收入組、中等收入戶、中間偏上收入組在內(nèi)的80%居民來說，房價收入比遠(yuǎn)高于房價收入比合理區(qū)間，購房支付壓力存在?？紤]不同人均購房面積后的房價收入比，則有占比為20%的中等偏下收入組人群，雖有一定的購房支付能力，但在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較小，遠(yuǎn)小于全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，這部分人群大多屬于是既沒有資格享受社會保障房,又不完全具備商品房購買能力的“夾心層”群體。這個群體的收入增幅恰恰是在五個收入組中是最低的。要實現(xiàn)安居，需要政府住房保障體系，尤其是保障性租賃住房方面，給與此群體幫助。