房地產(chǎn)進(jìn)入“后危機(jī)”時(shí)代了嗎

??隨著調(diào)控政策的不斷寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛似乎也溫暖了不少，2022年行業(yè)遭遇的種種危機(jī)似乎也隨著疫情的遠(yuǎn)去而大大減緩了，那么近期市場(chǎng)的實(shí)際情況到底如何？房地產(chǎn)進(jìn)入“后危機(jī)”時(shí)代了嗎？

??首先，土地交易降至歷史低位。受年初行業(yè)周期性變化，以及2022年、2023年春節(jié)錯(cuò)期影響，1月土地市場(chǎng)供應(yīng)量4426萬平方米，同比下降53%，即便與2022年春節(jié)所在的2月份相比，供應(yīng)規(guī)模也下降了33%。土地成交方面，截至1月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。2023年1月，重點(diǎn)城市僅寧波一城進(jìn)行了集中土拍，三四線城市供地節(jié)奏也明顯變緩。因此，1月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模降至歷史低位。房企拿地來看，土地市場(chǎng)仍靠城投“托底”支撐，且越“拖”越多，不僅郊區(qū)需要托底，2022年部分城市中心區(qū)域地塊城投托底比例也超過50%。

??其次，房屋交易下降3-4成。1月疊加春節(jié)因素，30個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模收窄，預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)720萬平方米，環(huán)比下降59%、同比下降40%；但較2022年春節(jié)月（2月）同比上漲46%。事實(shí)上，春節(jié)假期期間，房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，廣州、廈門、無錫、珠海、泉州等多城春節(jié)周無新盤加推，房企供貨呈“半躺平”狀態(tài)。2023年1月，傳統(tǒng)淡季疊加春節(jié)假期，成交略顯平淡：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，1月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1071萬平方米，同環(huán)比齊降，而春節(jié)周成交更是創(chuàng)2021年以來3年同期新低。無論是一線還是二三線城市，成交同環(huán)比均下降3-4成。

??第三，項(xiàng)目去化率維持在4成。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)40%。1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，不過多數(shù)企業(yè)處于半“躺平”狀態(tài)：一方面多數(shù)城市春節(jié)無新項(xiàng)目加推；另一方面房企春節(jié)營(yíng)銷力度偏弱，以特價(jià)房、年貨禮包為主，優(yōu)惠少，效果差。僅蘇北、川渝個(gè)別三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”尚有成效。

??第四，一月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同比降低3成，百?gòu)?qiáng)各梯隊(duì)門檻大幅下降。1月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，市場(chǎng)的供求和成交不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運(yùn)行。1月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達(dá)52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

??第五、行業(yè)融資仍未回暖，央國(guó)企優(yōu)勢(shì)明顯。2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節(jié)2月，融資同比增長(zhǎng)了40.1%。整體看來，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資393.8億元，環(huán)比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權(quán)融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%，同比減少75.8%；資產(chǎn)證券化融資為95.2億元，環(huán)比增加17.9%，同比減少60.1%。

??綜合看，受春季因素影響以及行業(yè)運(yùn)行低迷的長(zhǎng)尾效應(yīng)，1月份的各項(xiàng)數(shù)據(jù)依然很難看，無論是市場(chǎng)銷售還是企業(yè)融資都還處在谷底，不同類型及規(guī)模的開發(fā)企業(yè)承受的資金壓力及業(yè)績(jī)壓力是不同的。在市場(chǎng)依然相對(duì)謹(jǐn)慎的情況下，現(xiàn)在還不能說整個(gè)行業(yè)就進(jìn)入了“后危機(jī)”時(shí)代，對(duì)相當(dāng)部分的房企而言，現(xiàn)在依然處在危機(jī)中，依然有繼續(xù)爆雷的可能。當(dāng)然，隨著國(guó)家從上到下“拼經(jīng)濟(jì)”的勢(shì)頭起來，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體也會(huì)逐步恢復(fù)正常運(yùn)行，對(duì)于房地產(chǎn)也會(huì)產(chǎn)生正外部效應(yīng)，在消費(fèi)力、現(xiàn)金流、預(yù)期值都逐步恢復(fù)的情況下，房地產(chǎn)也會(huì)真正跨入“后危機(jī)”時(shí)代，實(shí)現(xiàn)新一輪的發(fā)展。