??“溢價(jià)了，這塊地拍了九輪”。

??進(jìn)入11月，長春市的氣溫隨著冷空氣的襲來急轉(zhuǎn)直下，突降的氣溫讓很多習(xí)慣了本地冬季的土生土長的長春人也念叨著“太反?！?。

??王然（化名）緊了緊自己的羽絨外套，一邊手指著眼前被圍擋遮住的地塊，一邊向中國房地產(chǎn)報(bào)記者說。

??王然幾年前的身份還是長春當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)領(lǐng)域資深人士，從工程建筑到審批競標(biāo)，從地產(chǎn)中介到家居建材，他干了個(gè)遍，在他看來：“這次溢價(jià)成交的地塊，雖然溢價(jià)率不高，但是傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)，對(duì)市場是個(gè)提振”。

??王然口中可以提振市場的這宗溢價(jià)成交地塊，即10月20日長春成交的1宗住宅地塊，成交溢價(jià)率7.13%。

??該宗地塊是位于長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)仙臺(tái)大街與北海路交會(huì)處的住宅地塊，東至金橋街、西至仙臺(tái)大街、南至吉林省藥品監(jiān)督管理局、北至北海路，成交面積91414平方米。

??記者繞著地塊四至走了一圈，發(fā)現(xiàn)該地塊周邊的配套非常成熟，商業(yè)、醫(yī)院一應(yīng)俱全，交通也非常便利，長春市在樓市“金九銀十”的檔口推出這樣優(yōu)質(zhì)的地塊，充分說明了其拉動(dòng)土地市場的決心。

??根據(jù)長春市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)今年9月20日發(fā)布的長公資土掛2023年第077號(hào)公告內(nèi)容，該地塊的起拍價(jià)為7.6億元。

??最終，經(jīng)過9輪競價(jià)，最終由保利（長春）恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“恒富地產(chǎn)”）摘牌，成交價(jià)約8.16億元。

??而恒富地產(chǎn)更是2008年就已經(jīng)成立的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，隸屬保利集團(tuán)旗下。

??或出于提振市場信心的考慮，長春市當(dāng)?shù)孛襟w在報(bào)道中稱，“為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場環(huán)境，（長春市）經(jīng)開區(qū)將持續(xù)打造多年的成熟優(yōu)質(zhì)地塊投放市場。此次出讓的地塊交通便利，商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療健康、文化體育等便民生活配套設(shè)施完善。地塊出讓公告發(fā)布后，吸引了保利和中海兩家央企報(bào)名參與競拍。最終該地塊拍賣溢價(jià)成交。”

??雖然在東北核心城市房地產(chǎn)市場面臨深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這樣的一次溢價(jià)成交的土地拍賣會(huì)增強(qiáng)市場的信心。但是在記者的調(diào)查走訪過程中了解到，包括長春在內(nèi)的東北三省核心城市，土地拍賣市場都面臨著一定的壓力。

??困境不是一天形成的，走出困境同樣也需要時(shí)間。

??記者先后走訪東北各省核心城市，土地拍賣遇冷現(xiàn)象背后的成因紛繁復(fù)雜，無論是各省相關(guān)部門抑或房地產(chǎn)企業(yè)，都希望“這個(gè)冬天快點(diǎn)過去”，而土地市場持續(xù)低溫情緒背后，更牽連著樓市承壓的深層次原因。

長春市規(guī)劃和自然資源局

??土地拍賣遇冷

??風(fēng)起于青萍之末。

??2021年伊始，為了減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對(duì)市場預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，以及防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭，住宅供地“兩集中”新政正式落地，22個(gè)重點(diǎn)城市赫然在列。

??“兩集中”的概念首先是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二方面是集中組織土地出讓活動(dòng)：同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

??土地拍賣政策的調(diào)整、樓市政策的調(diào)整和房企流動(dòng)性承壓的現(xiàn)實(shí)情況疊加，讓2021年的東北土地出讓遭遇了前所未有的壓力。

??集中供地之下，各大城市的土地市場表現(xiàn)分化明顯，市場各方的悲歡也不盡相同。

??尤其是2021年年末的第三輪集中供地，分化情況進(jìn)一步加劇。當(dāng)時(shí)出于恢復(fù)房企拿地?zé)崆?，同時(shí)增加賣地收入的考慮，參與集中供地的城市，都不約而同地著手降低土地拍賣門檻、提升供地品質(zhì)，所以在第三輪集中土地拍賣過程中，流拍的情況減少了很多，可是在沈陽和長春的土地市場，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

??2021年12月末，在遼寧省沈陽市的第三次集中供地中，地塊流拍率達(dá)70%。

??同年，在吉林省長春場第三批集中土地拍賣中，共計(jì)推出12宗地塊，但最終僅有3宗地塊成交，9宗地塊因無企業(yè)報(bào)名而流拍，流拍率達(dá)到75%。受此影響，長春2021年土地出讓收入排名下滑7個(gè)位次，攬金總額不到600億元，同比下滑接近15%。

??今年初，一份自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）引發(fā)市場關(guān)注。

??2月3日，據(jù)《上海證券報(bào)》消息，自然資源部對(duì)此回應(yīng)稱，該文件為自然資源部印發(fā)，是對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

??事實(shí)上，《通知》的發(fā)布時(shí)間為2022年12月8日，是由自然資源部向各省、自治區(qū)、直轄市、自然資源主管部門發(fā)布，并向所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。其中提到，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

??“‘集中供應(yīng)’土地，在2021年來講，當(dāng)時(shí)是十分必要的，既有效應(yīng)對(duì)了市場過熱的情況，也利于降低房企之間的非理性競爭，不過這一政策覆蓋的是部分城市，而且現(xiàn)在的市場形勢(shì)是更期待回暖，優(yōu)化這一政策也是理所當(dāng)然?！币晃活^部房企的政策研究人士告訴記者。

??隨著供地政策的調(diào)整和優(yōu)化，沈陽、大連、長春和哈爾濱作為核心城市雖然土地拍賣略有起色，但是近幾年的出讓情況依然延續(xù)著低溫情緒。

??“自2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)樓市下行明顯，房企投資布局愈加謹(jǐn)慎，拿地力度較以往有所減小?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略龈嬖V記者，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，分省份層級(jí)來看，2022年，東北三省住宅用地出讓金大幅下降，黑龍江、吉林降幅超九成，遼寧降幅超七成，整體降幅遠(yuǎn)高于其他省份。2023年1月至10月，東北三省住宅用地出讓金絕對(duì)值仍在低位，均不足百億元，低基數(shù)下黑龍江、吉林同比增長。城市層級(jí)來看，土地出讓金集中在大連、沈陽、哈爾濱、長春四個(gè)城市，2022年，這四個(gè)城市住宅用地出讓金均下滑明顯，同比分別下降66.2%、84.3%、95.7%、96.9%，降幅高于其他二線城市。

??值得一提的是，這種土地市場的壓力，正在波及土地拍賣信心，今年除了沈陽市之外，其他三個(gè)東北核心城市，都遇到了各類流拍撤牌情況。

??土地拍賣情緒持續(xù)偏弱下，政府推地節(jié)奏也有所放緩。而土地供應(yīng)端力度不足，又導(dǎo)致了成交量減少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至10月，大連、沈陽住宅用地推出規(guī)劃建面同比分別下降39.9%、76.5%。土地拍賣熱度方面，東北三省核心城市絕大多數(shù)地塊以底價(jià)成交為主，土地拍賣熱度偏低。

??另外，流拍撤牌現(xiàn)象仍然存在，截至10月末，2023年大連住宅用地推出12宗，5宗中止交易；長春推出27宗，4宗中止交易，5宗流拍，1宗取消交易；哈爾濱推出14宗，3宗流拍，3宗取消交易。

吉林省長春市保利溢價(jià)摘得的地塊現(xiàn)場

長春市政務(wù)中心的信息屏

??樓市去化成“關(guān)鍵點(diǎn)”

??值得一提的是，前述《通知》中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

??換言之，樓市去化周期成了影響各市土地出讓的變量之一。

??此前，諸葛科技發(fā)布的研究文章稱，2023上半年土地市場，熱點(diǎn)城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等在內(nèi)的多個(gè)城市，今年一二季度土地溢價(jià)水平明顯高于去年。

??不過，樓市去化壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土地拍賣平淡的瓶頸期，如長春、大連等在今年前二季度土地溢價(jià)水平暫未出現(xiàn)回升跡象。由此可見，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，對(duì)樓市表現(xiàn)穩(wěn)健的城市更加青睞，同時(shí)，去化復(fù)蘇提速也成為了土地拍賣低溫城市的破局關(guān)鍵點(diǎn)。此外，今年熱點(diǎn)城市土地市場較去年升溫明顯也向整個(gè)房地產(chǎn)市場傳遞了一定的積極信號(hào)，但當(dāng)前市場仍處于局部改善階段，很難恢復(fù)到2021上半年的高熱局面。

??記者查詢中指研究院關(guān)于東北三省今年前10月的土地出讓金額數(shù)據(jù)，三省均未突破百億元，土地成交數(shù)據(jù)最好的遼寧省為81億元，與2021年759億元的規(guī)模也相差甚遠(yuǎn)。而黑龍江全省的土地出讓金，今年1~10月僅有26億元，不及2021年的六分之一。

??孟新增向記者分析稱：“目前銷售下行尚未改善，土地拍賣情緒偏弱。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年1月至10月，大連、沈陽等東北三省核心城市商品住宅成交規(guī)模同比下降30.4%、18.1%，哈爾濱、長春與去年同期基本持平。近些年東北三省人口外流，購房需求總量減弱，同時(shí)多城市短期庫存出清周期較長，如沈陽、大連出清周期均在20個(gè)月以上?！?/p>

??記者在采訪中了解到，政府著急去庫存，房企更著急。

??在孟新增看來，當(dāng)前房企多采取“精準(zhǔn)投資、以銷定投”拿地策略，也是資金面承壓導(dǎo)致的。

??“我們現(xiàn)在肯定是‘以銷定投’，在東北地區(qū)，我們的存量待售樓盤不少，去庫存保障現(xiàn)金流是我們現(xiàn)在更關(guān)心的問題，資金鏈緊張的情況下，如果不是非拿不可的特別優(yōu)質(zhì)的地塊，肯定要持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度?！蹦愁^部上市房企銷售總監(jiān)告訴記者。

??“目前實(shí)際上我們頭部房地產(chǎn)企業(yè)的想法都是相似的，因?yàn)闁|北地區(qū)目前的房地產(chǎn)市場大環(huán)境面臨壓力，出清周期長，大家手里的盤（項(xiàng)目），從最初的預(yù)售到現(xiàn)在基本現(xiàn)房銷售，尤其是現(xiàn)房銷售，再賣不出去的話，每一年我們自己的維護(hù)成本是非常高的。”

??“現(xiàn)金流這么緊張，我們肯定不敢拿地，當(dāng)然有個(gè)別特別好的優(yōu)質(zhì)地塊入局的話，公司負(fù)責(zé)人也會(huì)召開會(huì)議討論，畢竟現(xiàn)在的供地清單模式，對(duì)于我們房地產(chǎn)企業(yè)來說是有好處的，有更多的時(shí)間研究分析某宗地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，權(quán)衡利弊?！鄙鲜鲣N售總監(jiān)補(bǔ)充道。

沈陽市自然資源局

??危機(jī)待解

??“到年底之前，我們（沈陽市自然資源局）還會(huì)有土地出讓計(jì)劃?！鄙蜿柺凶匀毁Y源局工作人員告訴記者。

??該工作人員告訴記者，根據(jù)沈陽市城市發(fā)展和核心板塊的規(guī)劃，下一步會(huì)進(jìn)行系統(tǒng)性的招商，針對(duì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)開展工作。

??對(duì)于記者有關(guān)沈陽市明年的供地情況的詢問，對(duì)方表示：“土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)上游鏈條，供給量的調(diào)整需結(jié)合當(dāng)下時(shí)點(diǎn)及房地產(chǎn)市場走勢(shì)來制定；判斷開發(fā)企業(yè)當(dāng)下銷售端與庫存量級(jí)，參考房地產(chǎn)市場流速，土地供應(yīng)的調(diào)整，還是要根據(jù)國家和我們市房地產(chǎn)調(diào)控政策。”

??此外，對(duì)于目前的基于集中供地優(yōu)化的住宅供地清單制，以上幾個(gè)城市的市場反饋都比較滿意。

??“（清單制）讓市場主體掌握信息更全面、精準(zhǔn)，便于提前開展投資決策。目前沈陽土地市場定期發(fā)布擬供應(yīng)商品住宅用地清單，采取‘多頻少量’的方式，保持供地節(jié)奏均衡、合理、有序。”前述工作人員告訴記者。

??“下一步長春市必然還是會(huì)用優(yōu)質(zhì)地塊吸引房地產(chǎn)企業(yè)拿地，就像這次溢價(jià)摘地一樣，我們一直相信土地市場筑底回暖的窗口期已經(jīng)來了?！蓖跞徽f。

??“就像之前9月份，哈爾濱的項(xiàng)目跑到南京賣房子，口號(hào)是‘清涼地產(chǎn)’，可是哈爾濱實(shí)際上的純用于避暑的地產(chǎn)項(xiàng)目少之又少，而且房子升值空間并不多甚至幾乎沒有，又怎么可能和東北人熱衷過冬的三亞對(duì)標(biāo)呢，所以最后成交量乏善可陳?！蓖跞恍χf。

??“那你覺得哈爾濱的做法在業(yè)內(nèi)看是可取的嗎？”記者問。

??“當(dāng)然，這樣的困境里，最需要的不就是探索嗎？有探索就意味著有更多可能?！彼鸬馈?/p>

??（應(yīng)受訪者要求，文中王然為化名。圖片來源 冷萬欣/攝 ）