??導(dǎo)語(yǔ)

??政策給了口子，很多可能性和機(jī)會(huì)也就創(chuàng)造出來(lái)了。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??8月27日，上海發(fā)文優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，聯(lián)系到今年以來(lái)，多地發(fā)布計(jì)容新規(guī)，以期鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。這些規(guī)則調(diào)整重點(diǎn)指向哪幾方面？又將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些影響？還有哪些配套政策有待優(yōu)化？

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??滬深取消70/90，各地出臺(tái)計(jì)容新規(guī)：放寬不計(jì)容比例、發(fā)展第四代住宅、限高等

??今年以來(lái)，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，以各地出臺(tái)了一系列新規(guī)，包括取消70/90套型限制、優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)發(fā)展第四代空間建筑等。具體可以分為以下幾方面：

??第一，上海、深圳等放開(kāi)70/90戶型比例限制?！?0/90”政策是2006年建設(shè)部為了調(diào)控住房結(jié)構(gòu)出臺(tái)的政策，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。今年3月，深圳宣布廢止執(zhí)行了18年的70/90政策。4月，上海一批次土拍悄悄放松了中小套型的比例和面積要求，8月27日，上海正式發(fā)文優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米（往年分別為90、95、100平），中小套型占比最低要求調(diào)整為中外環(huán)間70%、中環(huán)內(nèi)及新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域60%、外環(huán)外50%（往年為60%-80%）。

??第二，減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開(kāi)放空間不再計(jì)容。比如深圳將機(jī)房、避難層等公共空間列為“不計(jì)容面積”。南京規(guī)定突出屋面的設(shè)備用房、樓電梯間，水平投影面積之和不超過(guò)屋面面積八分之一的可以不計(jì)入容積率。珠海規(guī)定住宅首層不超過(guò)3.9米的可以作為車庫(kù)，不計(jì)算計(jì)容建筑面積。

??第三，放寬半開(kāi)敞空間半計(jì)容比例，調(diào)整陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深等約束條件。廣州陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞、半計(jì)容的空間比例從15%放寬至20%，允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深。貴陽(yáng)對(duì)兩層及以上通高的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入容積率。懷化封閉陽(yáng)臺(tái)也可以按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和建筑面積。

??第四，解除容積率1.0的供地限制。比如蘇州明確在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國(guó)土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標(biāo)準(zhǔn)。

??第五，放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求。貴陽(yáng)規(guī)定在交通、配套條件較好的區(qū)域，住宅項(xiàng)目建筑密度可高于43%。懷化允許在滿足滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求并經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的前提下，可對(duì)筑密度、綠化率、建筑高度等在原指標(biāo)5%幅度內(nèi)調(diào)整。

??第六，放寬層高限制。廣州對(duì)套內(nèi)建面超過(guò)144㎡的住宅，挑空部分層高從6米放寬至7.2米。南京規(guī)定套內(nèi)建筑面積超過(guò)120平方米的住宅起居廳和餐廳可以適當(dāng)提高層高。贛州住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高由不宜大于3.2米調(diào)整為不宜大于3.6米。

??第七，優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求。佛山取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制，取消飄窗窗臺(tái)與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。深圳增加凸窗尺寸，凸窗的進(jìn)深由0.6米增加到0.8米。懷化飄窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過(guò)0.8米，不大于4.0平方米/戶的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入容積率和建筑面積。

??第八，出臺(tái)限高令，控制超高層住宅開(kāi)發(fā)。深圳規(guī)定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。昆明規(guī)定新建的城鎮(zhèn)住宅限高80米、商業(yè)限高150米，并制定了5個(gè)分區(qū)建筑高度限制，依次為：27米、36米、54米、54米、80米。江蘇省發(fā)布高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控征求意見(jiàn)稿，明確各地一般不得新建100米以上住宅，城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下城市嚴(yán)格控制新建80米以上住宅。

??02

??新規(guī)提升得房率變相降低購(gòu)房成本，未來(lái)新房產(chǎn)品更趨大型化、改善化

??一系列計(jì)容新規(guī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？主要有以下三方面：

??對(duì)于新房產(chǎn)品而言，未來(lái)面積大型化、產(chǎn)品改善化的趨勢(shì)將更加明顯。上述城市計(jì)容新規(guī)的共同導(dǎo)向是鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)可做大、飄窗可做深、層高可做高，以及鼓勵(lì)發(fā)展垂直綠化的第四代空間住宅等，以期提升居住的功能性和舒適性?？刂聘邔幼≌_(kāi)發(fā)、放寬低容積率產(chǎn)品供應(yīng)，也意味著純剛需類產(chǎn)品市場(chǎng)份額將持續(xù)收縮，低密及大戶型的改善性產(chǎn)品將成為新房市場(chǎng)成交主導(dǎo)。

??對(duì)于消費(fèi)者而言，新規(guī)有助于提升得房率，相當(dāng)于變相降低購(gòu)房成本。通過(guò)將公共開(kāi)放空間列為不計(jì)容，公攤面積將會(huì)降低，放寬陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間的計(jì)容比例，則意味著購(gòu)房者可以獲得更多的“贈(zèng)送面積”，兩相疊加，未來(lái)100%甚至120%的得房率將成為可能，較之目前普遍8成左右的得房率將有顯著提升，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買相同的套內(nèi)面積只需要付出更少的總價(jià)，購(gòu)房成本和門檻都將相應(yīng)降低。

??對(duì)于行業(yè)而言，商品房升級(jí)并拉開(kāi)與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。商品房產(chǎn)品升級(jí)后，其與保障房的區(qū)分度將進(jìn)一步拉大，讓商品房可以回歸商品屬性，產(chǎn)品供給和價(jià)格由市場(chǎng)主導(dǎo)決定，保障房體系則用于滿足工薪階層的基本住房需求，由政府主導(dǎo)，對(duì)價(jià)格及運(yùn)營(yíng)管理都有嚴(yán)格管制，由此“改善有市場(chǎng)、剛需有保障”的雙軌制住房供給體系將逐漸形成和完善。

??03

??建議配合取消限價(jià)、優(yōu)化供地機(jī)制，融資、預(yù)售、公積金政策向高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜

??為了提升改善住宅品質(zhì)，除了上述規(guī)劃管控調(diào)整之外，還有哪些配套政策有待優(yōu)化？

??一是逐步取消限價(jià)政策，讓商品房回歸商品屬性，由市場(chǎng)主導(dǎo)價(jià)格決定機(jī)制。限價(jià)機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期的調(diào)控產(chǎn)物，限制住房?jī)r(jià)漲幅的同時(shí)，也帶來(lái)了一二手倒掛的套利空間，并催生了開(kāi)發(fā)商降標(biāo)減配等道德風(fēng)險(xiǎn)。在雙軌制供給體系建立的基礎(chǔ)上，保障房土地由劃撥所得，成本和價(jià)格總體可控，因此房?jī)r(jià)上漲可以有效控制在商品房領(lǐng)域，這也讓限價(jià)政策取消成為了可能。今年以來(lái)，已有19個(gè)城市松綁限價(jià)，其中沈陽(yáng)、鄭州、蘭州等已明確不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，由房企自主定價(jià)銷售，珠海等縮短價(jià)格備案管理，黃山等放寬尾盤銷售價(jià)格下限，蕪湖等取消取消樓層差價(jià)限制。但截至目前北京、上海、杭州、成都等仍在實(shí)行價(jià)格備案審查制度，限制新房售價(jià)上限，岳陽(yáng)、唐山、株洲等城市在2022年發(fā)布限跌令，明確新房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%-90%，也還未明文取消。

??二是優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)地塊出讓環(huán)節(jié)競(jìng)品質(zhì)。一方面，順應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升核心區(qū)域土地供給所占比重，另一方面，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊可以在出讓環(huán)節(jié)增加高品質(zhì)建設(shè)要求，典型如上海，將在今年第五批次宅地出讓中對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”，除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)外，增設(shè)了“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開(kāi)放空間”“競(jìng)無(wú)償移交人才住房”三項(xiàng)指標(biāo)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房。

??三是支持在建項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)需求調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。在不改變用地性質(zhì)、不提高容積率的前提下，支持在建續(xù)建商品房申請(qǐng)優(yōu)化調(diào)整建筑設(shè)計(jì)方案，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整。

??此外，對(duì)高品質(zhì)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目，可以在融資、預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管、公積金貸款等方面予以政策傾斜。比如適度上調(diào)大戶型高總價(jià)的改善類產(chǎn)品公積金最高貸款額度，指導(dǎo)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款授信審批、利率定價(jià)、貸款期限方面給予優(yōu)惠政策支持，允許分階段辦理施工許可等行政審批手續(xù)，分類放寬高品質(zhì)項(xiàng)目預(yù)售審批形象進(jìn)度要求等。