[克而瑞]“8?11”南京、蘇州調(diào)控新政

??今天下午，南京、蘇州幾乎同時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控新政，南京 “創(chuàng)新性”地發(fā)布了“搖號(hào)拿地”政策，蘇州新政中則出現(xiàn)了2016年以來二線城市的首次“限購”。

??南京:提高二套房首付比例，出臺(tái)“搖號(hào)拿地”政策

??“南京發(fā)布”官方8月11日消息，南京出臺(tái)房產(chǎn)新政。一方面是加嚴(yán)差別化信貸，主城區(qū)已結(jié)清貸款的二套房首付比例不低于35%，未結(jié)清貸款的二 套房首付比例不低于50%。另一方面是調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式，主要有三點(diǎn)，一是競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。二是提高預(yù)售證申領(lǐng)標(biāo) 準(zhǔn)，競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到更嚴(yán)格施工進(jìn)度要求，競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。三是網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到 最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。

??首先分析信貸調(diào)整，與7月份網(wǎng)傳的“首套房首付比例35%,二套房首付比例50%”相差不大，本次差別化信貸調(diào)整并未出乎市場(chǎng)預(yù)料，也反映了政 府“逐步加碼、謹(jǐn)防調(diào)控過頭”的心理。適當(dāng)提高二套房首付比例，一方面有助于限制當(dāng)下過熱的投資性需求，另一方面對(duì)于改善性需求也沒有傷及太多,畢竟在南 京的高房?jī)r(jià)壓力之下，不少二套房家庭本就準(zhǔn)備好了50%以上的首付款。而將高淳、溧水排除在政策調(diào)整之外，也符合當(dāng)下因地制宜的政策導(dǎo)向，但對(duì)于浦口的西 南部、六合的東北部等低房?jī)r(jià)區(qū)域而言，本次政策還是稍顯嚴(yán)厲。

??再看土地公開出讓競(jìng)價(jià)條款，大部分其實(shí)仍是“掩耳盜鈴”，無論是“保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本”(此前已執(zhí)行)、還是“提高高溢價(jià)地塊的施工進(jìn)度要求”，實(shí)質(zhì)上還是在增加企業(yè)的成本，把地價(jià)轉(zhuǎn)向了“看不見”的預(yù)售證溢價(jià)空間和土地開發(fā)成本，換言之，即在“名義“地價(jià)上限不變的情況下，提高了“實(shí)際”最高限價(jià)。

??而土地競(jìng)價(jià)條款三規(guī)定的“溢價(jià)率達(dá)到100%后，搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者”更是有些不負(fù)責(zé)任的意味。國(guó)土局采取土地競(jìng)價(jià)拍賣方式的優(yōu)點(diǎn)，是可以在公開公 正的基礎(chǔ)之上，以資金實(shí)力作為依據(jù)，讓最有能力的開發(fā)商獲取土地，從而保證土地價(jià)值的最大化，達(dá)到加快推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展的目的。而規(guī)定“搖號(hào)拿地”之后， 則是相當(dāng)于國(guó)土局推脫了“鑒別開發(fā)商開發(fā)能力”的責(zé)任，一塊土地有多家單位愿意超限價(jià)購買，一方面說明了地塊上佳的稟賦，另一方面也說明限價(jià)明顯低于企業(yè) 共識(shí)。在此前提下，如果僅用“搖號(hào)”決定拿地企業(yè)，那么企業(yè)開發(fā)能力良莠不齊的問題如何管控？又如何保證這一優(yōu)質(zhì)地塊的最終項(xiàng)目品質(zhì)？

??事實(shí)上，南京市高地價(jià)的最關(guān)鍵原因還是在于供應(yīng)不足，若要解決這一問題，一方面需要加快企業(yè)推案節(jié)奏、減少“囤地”，就這個(gè)角度來說，“提高高溢價(jià)地塊的施工進(jìn)度要求”會(huì)延長(zhǎng)開發(fā)周期，就中短期而言更是弊大于利；但更重要的還是應(yīng)當(dāng)加大土地供應(yīng)，2016 年南京市商品房土地計(jì)劃供應(yīng)面積為500萬平方米，但相對(duì)于半年1000萬平方米的成交規(guī)模而言還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們認(rèn)為，市政府還是需要進(jìn)一步加大供地力 度，并明確公開供地計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如效仿廣州給出年內(nèi)每一塊土地的供地計(jì)劃。畢竟只有真正透明可靠的數(shù)據(jù)信息，才能統(tǒng)一行業(yè)認(rèn)知與預(yù)期，只有讓企業(yè)看到板 塊供需恢復(fù)平衡的大趨勢(shì)，才能真正穩(wěn)定住沖動(dòng)的土地投資需求。

??蘇州：“限購“”限貸“雙管齊下，合力抑制投資性需求

??另外，蘇州也選擇在同日發(fā)布樓市調(diào)控新政，“蘇十五“從土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。

??其中第六條完善差別化信貸政策以及第七條較調(diào)整非戶籍居民購房政策均將矛頭指向投機(jī)性需求，而“限購”和“限貸”組合出臺(tái)，政策影響和效果將馬上體現(xiàn)，能有效抑制投資性需求。畢竟若單單實(shí)行限購實(shí)質(zhì)上是確立了投資客的看多預(yù)期，并進(jìn)一步堅(jiān)定他們的投資投機(jī)行為，而信貸政策收緊更能有效的控制投資。從“購房門檻”到“購房能力”雙保險(xiǎn)對(duì)當(dāng)前投資性需求殺傷力度較大。

??值得注意的是，此前蘇州有購房落戶的政策，而此次對(duì)非戶籍二套房“限購”政策并未提到，重新辦理落戶后可繼續(xù)在蘇州購買二套房情況。另外，關(guān)于有兩套以以上住房且貸款全部結(jié)清文件并未涉及，后續(xù)執(zhí)行要看銀行認(rèn)定情況。

??在政策組合拳之下，蘇州成交量仍會(huì)持續(xù)下滑。考慮到蘇州市場(chǎng)供不應(yīng)求的本質(zhì)并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，新政在短期內(nèi)對(duì)降低房?jī)r(jià)作用也十分有限。不過從新政第一條調(diào)整土地供應(yīng)條件來看，加大土地供應(yīng)將有效緩解供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)得到一定遏制。

??總體來看，此次 “蘇15條”來看，并不像之前網(wǎng)傳的那樣嚴(yán)格，倒顯得“相當(dāng)寬松“。對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)際影響來說，政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變傳達(dá)出的”控制房?jī)r(jià)飛漲，樓市回歸理性“的 信號(hào)更有意義。特別是在合肥、南京、廈門均出臺(tái)限貸政策之后，在管理層釋放要”抑制資產(chǎn)泡沫“總基調(diào)下，接下來或?qū)⒂懈酂狳c(diǎn)二線城市采取進(jìn)一步措施抑制 房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性增長(zhǎng)。