[世邦魏理仕]專家解讀19大報(bào)告房地產(chǎn)政策

??中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)10月18日在北京召開，習(xí)近平總書記發(fā)表重要報(bào)告。五年一屆的黨代會(huì)是中國(guó)最重要的政治會(huì)議，會(huì)議期間回顧過(guò)去五年治理的同時(shí)，為未來(lái)五年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向做出重要指導(dǎo)。

??在長(zhǎng)達(dá)32000字的報(bào)告中，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)中國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。為解決這一矛盾，中國(guó)將繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，深化國(guó)有企業(yè)改革，繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)外開放及放寬服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

??寫字樓：報(bào)告強(qiáng)調(diào)將激發(fā)和保護(hù)企業(yè)家精神，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)創(chuàng)新。過(guò)去五年內(nèi)資企業(yè)逐漸成長(zhǎng)為全國(guó)寫字樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。我們相信這一趨勢(shì)將在未來(lái)繼續(xù)發(fā)展，尤其內(nèi)資科技類企業(yè)的需求將隨其高速擴(kuò)張而大幅增加。

??同時(shí)，報(bào)告提出將全面實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入前國(guó)民待遇及負(fù)面清單制度，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)對(duì)外開放，保護(hù)外商投資合法權(quán)益。這將繼續(xù)為外資企業(yè)營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境，利好寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。

??工業(yè)地產(chǎn)：報(bào)告指出將加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合。

??我們認(rèn)為制造業(yè)升級(jí)與一帶一路戰(zhàn)略的推進(jìn)將進(jìn)一步引導(dǎo)制造業(yè)企業(yè)從沿海向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，為工業(yè)及物流地產(chǎn)帶來(lái)新的需求。同時(shí)，對(duì)于位于一線城市的研發(fā)空間需求也將上升。此外，大數(shù)據(jù)科技在制造及消費(fèi)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用將推升對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求。

??零售地產(chǎn)：我們?cè)诖饲皥?bào)告中已明確指出中國(guó)中產(chǎn)階層消費(fèi)者開始從關(guān)注商品性價(jià)比轉(zhuǎn)向服務(wù)和體驗(yàn)式消費(fèi)。到2022年，預(yù)計(jì)超過(guò)四分之三的城市人口將邁過(guò)中產(chǎn)階層門檻* 。我們建議購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方及零售商運(yùn)用場(chǎng)景化等手段提升消費(fèi)者體驗(yàn)來(lái)抓住消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的機(jī)遇。不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求以及科技進(jìn)步將加速一系列新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展，如無(wú)人便利店等。

??住宅：再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一房地產(chǎn)政策制定主導(dǎo)思想，和加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這與之前政府關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策基調(diào)一致。伴隨有關(guān)政策及金融工具創(chuàng)新的支持，房屋租賃業(yè)務(wù)在未來(lái)幾年將獲得實(shí)質(zhì)性發(fā)展。

??大宗物業(yè)投資市場(chǎng)：報(bào)告重申防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)施宏觀審慎政策。我們認(rèn)為這表明現(xiàn)階段實(shí)施的去杠桿，防止資本外流的調(diào)控政策短期內(nèi)將不會(huì)發(fā)生改變。

??因此，依然可以認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)大型國(guó)有企業(yè)及保險(xiǎn)公司的對(duì)外投資將保持謹(jǐn)慎，但與一帶一路有關(guān)的投資項(xiàng)目會(huì)成為例外。主權(quán)基金和新晉投資機(jī)構(gòu)在海外投資的資本組成中將占據(jù)更多的比重。

??關(guān)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我們認(rèn)為去杠桿將在2018年繼續(xù)推進(jìn)，但必定是一個(gè)漸進(jìn)且可控的過(guò)程，這一點(diǎn)從近期央行宣布2018年初定向降準(zhǔn)的舉措上可以判斷。出于防控金融風(fēng)險(xiǎn)這一首要考慮，未來(lái)亦不可能出現(xiàn)信貸的急劇收縮，但與此同時(shí)市場(chǎng)中兼并與收購(gòu)案例數(shù)量將有所增加。適度寬裕的流動(dòng)性和對(duì)于資本出海的管控將使得一、二線商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的繼續(xù)受到國(guó)內(nèi)資本關(guān)注。

??注釋：*引用自麥肯錫《中產(chǎn)階級(jí)重塑中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)》