[克而瑞]南京“新九條”如期而至，其他“萬人搖”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

??2020年7月23日凌晨，南京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、支持剛性購(gòu)房需求、完善住房限購(gòu)政策等九方面新措施。此前杭州、東莞、寧波、深圳等樓市火熱城市都曾加碼調(diào)控，究竟這類城市政策“收緊”背后的動(dòng)因是什么，這又是否意味著疫后“利好”紅利不再，諸如成都等其他“萬人搖”的城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

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??增加土地供應(yīng)與控地價(jià)并舉

??打擊離婚炒房與保障剛需自住雙管齊下

??通讀此次新政全文，對(duì)比此前寧波、深圳等樓市加碼新政，基本算是一脈相承，延續(xù)了中央“房住不炒”的總基調(diào)，整體調(diào)控力度不及深圳，但是政策覆蓋面涵蓋樓、地市，與寧波的調(diào)控方向大體相似，涉及嚴(yán)控地價(jià)、限購(gòu)“補(bǔ)漏”、剛需優(yōu)先等諸多方面。具體來看： 

??一是針對(duì)土地出讓，加大供應(yīng)和控地價(jià)是重點(diǎn)。政策強(qiáng)調(diào)要加大住宅用地供應(yīng)，特別是加大中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先滿足剛性需求，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，為防止土地市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)，提出要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域，要提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，對(duì)報(bào)名單位資格進(jìn)行篩選，控制參與土地競(jìng)買企業(yè)數(shù)量。事實(shí)上，早在6月5日，南京政府就曾提出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的限價(jià)新政，規(guī)定毛坯房最高銷售單價(jià)不得超過地價(jià)均價(jià)的110%，此舉北京、杭州、寧波都曾“珠玉”在前，可以有效避免開發(fā)商用低配方式拉高部分房源的銷售單價(jià)，保持地價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)，為土拍市場(chǎng)理性降溫。 

??二是針對(duì)于購(gòu)房者，“有收有放”，圍堵限購(gòu)漏洞的同時(shí)，保障剛需。一方面離異“炒房”再無可能，《通知》規(guī)定，在夫妻自離異之日起2年內(nèi)，若離異前家庭名下在南京無房，離異后任一家庭成員可以成年單身人士身份在南京購(gòu)買1套商品住房；離異前有1套商品住房，離異后無房一方可以成年單身人士身份在南京購(gòu)買1套商品住房；離異前有2套商品住房及以上的，離異后任一家庭成員在南京均不得購(gòu)買商品住房。這點(diǎn)基本與此前深圳的“715”新政大體雷同，意在嚴(yán)防部分家庭通過假離婚騙取購(gòu)房資格。另一方面，支持剛性購(gòu)房需求。優(yōu)先保障南京市戶籍無房家庭的剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。 

??三是樓盤銷售層面，強(qiáng)化熱點(diǎn)樓盤銷售管理。對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，開發(fā)企業(yè)制定針對(duì)性銷售方案，嚴(yán)格按照審核公示方案開盤銷售。選房結(jié)果在現(xiàn)場(chǎng)公示，確保銷售進(jìn)度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。此舉主要是吸取杭州、成都等“萬人搖”項(xiàng)目的前車之鑒，避免加劇市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房心理，造成短期內(nèi)樓市成交大熱的假象。 

??綜上，可以看出，南京此次發(fā)布的加碼新政可謂是“中規(guī)中矩”，既吸取了寧波、深圳等“前人”寶貴的經(jīng)驗(yàn)，譬如嚴(yán)控地價(jià)、限購(gòu)“補(bǔ)漏”、剛需優(yōu)先等常規(guī)操作；同時(shí)結(jié)合自身情況，也提出了加強(qiáng)樓盤銷售管理、實(shí)施全裝修和升級(jí)裝修等提個(gè)性化新政規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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??土地成交同比增24%

       一、二手房量?jī)r(jià)齊升，預(yù)計(jì)后市熱度將小幅回落

??與寧波、深圳的情況大體類似，南京之所以加碼新政無疑是地方政府為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)“大熱”樓、地市，貫徹“房住不炒”的堅(jiān)決表態(tài)。 

??首先聚焦于土地市場(chǎng)，土拍熱度居高不下。2020年上半年，南京涉宅用地成交量穩(wěn)步回升，累計(jì)成交建面達(dá)604萬平方米，同比增長(zhǎng)26%。尤其是4月量?jī)r(jià)齊升，單月成交突破200萬平方米，成交樓面價(jià)亦達(dá)到1.8萬元/平方米。高價(jià)地塊數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，值得關(guān)注的當(dāng)屬江蘇高力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拿下的建鄴區(qū)NO.2020G02地塊，樓面價(jià)高達(dá)42398元/平方米，溢價(jià)率達(dá)30%。

??其次是商品住宅市場(chǎng)，得益于居民強(qiáng)勁的購(gòu)買力，即便在新冠疫情爆發(fā)的2月面臨“斷供”，成交依舊保持在29萬平方米，3-5月一直處于逐月遞增態(tài)勢(shì)，2020年5月迎來了集中釋放，單月成交破100萬平方米，達(dá)到了年內(nèi)高點(diǎn)。6月雖略有回調(diào)，但上半年累計(jì)成交已基本與去年同期持平，成交均價(jià)在2.5萬元/平方米高位波動(dòng)。

??從其熱銷項(xiàng)目來看，主要集中在中高檔，雨花臺(tái)、棲霞、江寧等三區(qū)受利好規(guī)劃驅(qū)動(dòng)，區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目頻頻熱銷。棲霞的融信世紀(jì)東方項(xiàng)目、雨花臺(tái)區(qū)的大名城·紫金九號(hào)項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)均超2000人，而部分核心區(qū)域一二手倒掛的高性價(jià)比項(xiàng)目諸如建鄴區(qū)的華新城項(xiàng)目、浦口的悅辰府項(xiàng)目認(rèn)籌率也都在35以上，均實(shí)現(xiàn)了開盤即售罄的成交佳績(jī)。

??二手房市場(chǎng)也在2020年上半年顯著升溫，上半年累計(jì)成交453萬平方米，同比增長(zhǎng)44%。尤其是疫情之后，成交攀升，4-6月成交均突破100萬平方米，均價(jià)至6月突破3萬元/平方米。

??基于當(dāng)前樓、地市成交表現(xiàn)，結(jié)合南京近期出臺(tái)的新政，我們不難判斷，隨著政府加大中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)，同時(shí)以房?jī)r(jià)控地價(jià)，壓縮房企利潤(rùn)空間等政策是進(jìn)一步實(shí)施，涉宅用地成交建面有望保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，而整體地價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響有望進(jìn)一步回落。而對(duì)于離異購(gòu)房的限購(gòu)圍堵一定程度上將抑制短期投機(jī)需求，而從土地出讓到居民購(gòu)房等多環(huán)節(jié)優(yōu)先剛需的傾向性政策將規(guī)避限制性政策造成的“誤傷”，剛需自住需求仍有望在下半年持續(xù)釋放，南京整體成交熱度也將在短期內(nèi)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

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??南京不是“先例”也非“絕唱”

??成都、杭州等 “大熱”城市大概率跟進(jìn)加碼

??事實(shí)上，近期諸如杭州、東莞、寧波、深圳、南京等城市紛紛加碼調(diào)控，我們認(rèn)為，調(diào)控升級(jí)主要是針對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)回升較快的個(gè)別城市，南京不是“先例”也非“絕唱”。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，蘭州、杭州、廈門、成都等城市短期內(nèi)市場(chǎng)熱度同樣較高，6月單月、二季度成交同比均已回正。政策升級(jí)的初衷并不在于打壓房地產(chǎn)，而是在于規(guī)范購(gòu)房、遏制投機(jī)，防止過多資金流入房地產(chǎn)。

??7月初以來先后有寧波、東莞、鄭州、杭州、深圳、哈爾濱等多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，但是我們認(rèn)為，這并不代表政策轉(zhuǎn)向，多數(shù)城市還將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。一方面雖然新冠疫情得到了初步控制，但整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，上半年GDP同比依舊下降1.6%，房地產(chǎn)業(yè)的壓艙石作用尤為凸現(xiàn)；另一方面居民就業(yè)壓力突出，收入增長(zhǎng)受限。6月份，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率同比仍高0.6個(gè)百分點(diǎn)，保企業(yè)主體、穩(wěn)財(cái)政，尤其是短期難以擺脫土地財(cái)政依賴，平穩(wěn)可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境尤為重要。 

??此外，不同城市分化行情加劇，部分缺乏基本面的三四線城市成交同比跌幅依舊大于50%，尚未恢復(fù)到疫前水平。對(duì)于這些城市而言，收入壓縮致剛需購(gòu)買力受限將是制約樓市成交增長(zhǎng)的主要短板，未來政策落腳點(diǎn)仍將集中在扶持企業(yè)，刺激市場(chǎng)活力，謹(jǐn)防樓、地市下跌。 

??不過，成都、杭州、蘭州等二線城市同樣有過熱征兆，新開盤項(xiàng)目和南京、深圳一樣頻現(xiàn)“萬人搖”，其中不乏投資、投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)面臨較大上漲壓力，這些城市大概率將跟進(jìn)加碼調(diào)控，以期將穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處。