[易居研究院]全國主要城市房地產(chǎn)因城施策研究

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年07月30日發(fā)布《全國主要城市房地產(chǎn)因城施策研究》。該報告顯示：

??7月以來，多個熱點城市相繼收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳達了 “房住不炒”的信號。深圳、南京、杭州、寧波、東莞等上半年房地產(chǎn)市場較熱的城市，進一步出臺了調(diào)控政策以促進市場平穩(wěn)發(fā)展。7月24日，國務(wù)院副總理韓正召開房地產(chǎn)工作會議，10個城市代表參加座談會，落實建立長效機制與市場平穩(wěn)發(fā)展的要求，傳達了“房住不炒”的信號。

??下半年，可能出新政的重點城市有9個，包括銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無錫、沈陽、徐州、南通等。70城中，銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無錫、沈陽、南京、徐州、深圳和寧波11個城市上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱，有較大的政策調(diào)控壓力。11個城市中，深圳、南京和寧波7月已經(jīng)出臺全面調(diào)控政策，預(yù)計不會再出臺新政；杭州已出臺局部政策，還可能出臺新政策。此外，東莞和南通，作為強三線城市，上半年樓市也偏熱（加上述11城，共13個城市偏熱），其中，東莞已于7月25日凌晨出臺全面新政，未來一段時間預(yù)計不會再出新政。而南通有出新政的可能性。

??易居研究院研究員王若辰表示：“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”這是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標，同時也是考核地方政府房地產(chǎn)調(diào)控績效的標準。對于上半年房地價漲幅偏高的城市，下半年有較大的調(diào)控壓力，以實現(xiàn)“房住不炒”、

??“平穩(wěn)發(fā)展”的要求。

??報告正文如下：

??2020年7月，上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱的城市如深圳、南京、杭州、寧波、東莞等進一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制投機行為，支持剛需購房。7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作，  下半年伊始，一系列事件均傳達出了堅定“房住不炒”的信號。

??本報告，結(jié)合上半年47個主要城市的相關(guān)數(shù)據(jù)，評價一下各城穩(wěn)房價和穩(wěn)地價的效果

??一、房價漲幅

??我們認為在“房住不炒”、“平穩(wěn)發(fā)展”的背景下，“5%”的標準可以用來衡量城市房價漲幅的合理性，對于房價年漲幅明顯超過這一標準的城市，存在相應(yīng)的調(diào)控壓力，存在收緊調(diào)控政策的可能性。     

??我們按照2020年上半年，新房價格累計漲幅超過5%、介于4%和%5之間、介于2.5%和4%之間和低于2.5%的標準將47個主要城市分為4個類別，以此來衡量各城上半年房價漲幅的合理程度。

??1、新房

??2020年上半年，新房價格累計漲幅超過5%的城市為銀川、唐山、徐州和西寧，是弱二線或三線城市，其中銀川房價在本輪牛市中前期漲幅很小，目前有一定補漲的動力。這些城市僅上半年房價漲幅就已經(jīng)超過5%，雖然不屬于熱點城市，但后續(xù)若市場表現(xiàn)過熱也有一定的調(diào)控壓力。

??累計漲幅介于4%和5%之間的城市為杭州、南京、成都、無錫和沈陽，均為2016年來漲幅較大，且目前市場仍然表現(xiàn)較熱的城市。這些城市上半年房價漲幅未超5%，但也已經(jīng)偏高，若調(diào)控不到位，則全年漲幅將明顯超過5%，有較大的調(diào)控壓力。其中，南京7月已出臺全面政策；杭州只是出臺局部新政，不算嚴厲，不排除進一步收緊的可能；成都、無錫和沈陽可能進一步出臺調(diào)控政策。

??房價漲幅介于2.5%和4%的城市有長沙、惠州、大連、寧波等，其中寧波已出臺全面新政，其他城市出臺政策的壓力較小。

??房價漲幅小于2.5%的有深圳、泉州、呼和浩特等，其中深圳已出臺全面新政，其他城市出臺政策的壓力很小。

??2、二手房

??相對于一手房市場，二手房市場比較市場化，調(diào)控難度略大，但過高的房價漲幅也會干擾市場預(yù)期，從而導(dǎo)致相關(guān)調(diào)控政策的出臺。

??2020年上半年，二手房價格漲幅超過5%的城市為深圳、沈陽、成都、唐山和北京，其中深圳二手房價的暴漲已經(jīng)推動當?shù)貒绤柕恼{(diào)控政策出臺。

??房價漲幅介于4%和5%之間的城市為銀川、西寧、寧波、無錫和杭州，這些城市二手房市場也較熱，寧波出臺全面新政，杭州出臺局部新政，無錫作為熱點城市，有升級政策的較大壓力。

??房價漲幅介于2.5%和4%的城市為上海、徐州、大連、廈門和烏魯木齊，這類城市略有壓力。

??房價漲幅小于2.5%的城市為福州、溫州等，這類城市基本無壓力。

??3、新房與二手房綜合

??綜合考慮新房和二手房情況，我們?nèi)烧邇r格累計漲幅的平均值來衡量整體住宅價格的表現(xiàn)。

??新房和二手房價格累計平均漲幅大于5%的城市有唐山、銀川、深圳和沈陽；介于4%和5%之間的城市有成都、西寧、徐州、杭州和無錫；上述8個城市，除了深圳全面升級調(diào)控之外，其他7個城市存在一定升級調(diào)控的壓力。

??房價平均漲幅介于2.5%和4%之間的城市有寧波、大連、上海、南京、北京和烏魯木齊，這幾個城市壓力較小。

??房價平均漲幅小于2.5%的城市有廈門、昆明、福州等，基本無壓力。

??二、地價漲幅和溢價率

??我們通過2020年上半年招拍掛市場中住宅與商住土地成交均價的同比漲幅和成交溢價率，來衡量土地市場的熱度。

??2020年上半年，唐山、煙臺、洛陽、銀川、廈門、揚州、成都、昆明、寧波和贛州等城市地價同比漲幅較大，分別為104%、76%、62%、48%、40%、39%、35%、32%、32%和32%。其中，唐山、銀川、成都等屬于房價漲幅也較大的城市。

??2020年上半年，合肥、南寧、呼和浩特、寧波、徐州、貴陽、揚州、廈門、西安和洛陽等城市土地成交溢價率較高，分別為38%、38%、37%、32%、29%、28%、28%、27%、27%和25%，其中，徐州、寧波等城市房價漲幅也較大。

??三、總結(jié)和趨勢

??綜合來看，銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無錫、沈陽、南京、徐州、深圳和寧波11個城市上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱，有較大的政策調(diào)控壓力，下半年可能出臺新的調(diào)控政策以促進市場的平穩(wěn)發(fā)展，落實“房住不炒”的方針。11個城市中，深圳、南京和寧波7月已經(jīng)出臺全面調(diào)控政策，預(yù)計不會再出臺新政；杭州已出臺局部政策，還可能出臺新政策。

??另外，東莞和南通，作為強三線城市，上半年樓市也偏熱（加上述11城，共13個城市偏熱），但其不在統(tǒng)計局70城房價統(tǒng)計范圍之內(nèi)；在此，我們沒有進行數(shù)據(jù)比對。其中，東莞已于7月25日凌晨出臺全面新政，未來一段時間預(yù)計不會再出新政。而南通有出新政的可能性。

??因此，最終來看，未來一段時間，可能出新政的重點城市有9個，包括銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無錫、沈陽、徐州、南通等。