[中房研協(xié)]《住房租賃條例》首發(fā)，住房租賃市場也要以穩(wěn)為主

??【熱點聚焦】

??9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見的通知?！稐l例》包含總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施、服務與監(jiān)督、法律責任和附則等8章，共66條。其中：

??1.在“出租與承租”方面，《條例》明確：（1）出租人應當為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住；（2）在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金；（3）出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案；（4）承租人可以持住房租賃合同，按照有關規(guī)定申領居住證等，依法享受基本公共服務和便利等。

??2.在“租賃企業(yè)”方面，《條例》明確：（1）住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容；（2）國家鼓勵住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等；

??3.在“扶持措施”方面，《條例》明確：（1）國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應；（2）國家支持金融機構(gòu)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券等；

??4.在“服務與監(jiān)督”方面，《條例》明確：（1）直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平；（2）住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管等。

??【熱點評析】

??住房租賃政策進一步細化，首部條例性文件引導和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展

??近期長租公寓頻繁“爆雷”，據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有超50家長租公寓“爆雷”，在疫情沖擊下，原本就生存艱難的長租公寓更是“雪上加霜”，“爆倉”“跑路”等現(xiàn)象頻發(fā)，嚴重損害出租人和承租人的合法權益，擾亂市場秩序，規(guī)范住房租賃市場愈加迫切。《條例》的適時出臺，即是對住房租賃市場制度的補充。作為我國住房租賃領域首部條例性文件，《條例》涉及出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施、服務與監(jiān)督、法律責任等多方面內(nèi)容，并劃定了多道紅線，對于后續(xù)引導和規(guī)范住房租賃市場有序健康發(fā)展具有積極作用，也為地方政府監(jiān)管住房租賃市場指明了重點和方向。

??《條例》劃定多道紅線，住房租賃市場以“穩(wěn)”為主

??（1）在住房租賃合同期限內(nèi)，不得單方面提高或者降低租金；直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

??從出租人不得單方面提高或降低租金，到政府應建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，必要時可以采取措施穩(wěn)定租金水平，充分體現(xiàn)了政府“穩(wěn)租金”的市場導向，這也是“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”的重要補充。

??（2）和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案。

??此前住房租賃市場備案僅在少數(shù)一二線城市開展，此次《條例》明確各類合同均應到房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案，將有效加強有關部門對住房租賃市場的監(jiān)督和統(tǒng)一管理，同時也有助于保障出租人和承租人的合法權益。

??（3）住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容；住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管等。

??近年來，長租公寓亂象頻發(fā)。早在2019年12月25日，住建部、銀保監(jiān)會等6部門聯(lián)合下發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，就明確提出加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。此次《條例》再次明確對存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)加強監(jiān)管，對租金貸的使用提出新的約束，體現(xiàn)了政府對“高進低出”“長收短付”的經(jīng)營模式始終保持審慎甚至是否定態(tài)度。對長租公寓市場的監(jiān)管力度進一步加強，將有效降低長租公寓“爆雷”的風險，對穩(wěn)定住房租賃市場、降低金融風險等都具有積極意義。