[中房研協(xié)]2020年第三季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（政策篇）

??中央層面

??強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管

??三季度，中央對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。一方面，繼續(xù)推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和老舊小區(qū)改造并不斷細(xì)化工作，另一方面，多次會議重申，要牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并對部分熱點(diǎn)城市和重點(diǎn)房企進(jìn)行了約談，房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是創(chuàng)新性地提出了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對房企影響較大。

??1. 堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管

??堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并提出要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，全面落實(shí)城市主體責(zé)任。7月30日，中共中央政治局會議召開，會議提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，重申要毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”定位和堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，并要求嚴(yán)格落實(shí)城市主體責(zé)任，提高工作主動性，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度。7月1日，中國人民銀行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點(diǎn)，下調(diào)金融穩(wěn)定再貸款利率0.5個百分點(diǎn)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。7月28日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好2020年降成本重點(diǎn)工作的通知》，提出繼續(xù)疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，靈活運(yùn)用降準(zhǔn)、公開市場操作、再貸款再貼現(xiàn)等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，深化利率市場化改革，推動貸款利率下行。7-9月，貸款市場報價利率（LPR）繼續(xù)維持歷史最低水平不變，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。9月2日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，保持政策力度和可持續(xù)性，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

??加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。7月14日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于近年影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)監(jiān)管檢查發(fā)現(xiàn)主要問題的通報》，要求各銀行保險機(jī)構(gòu)要落實(shí)主體責(zé)任，全面排查存在問題，切實(shí)整改到位，引導(dǎo)資金高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。7月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》，明確互聯(lián)網(wǎng)貸款應(yīng)遵循小額、短期、高效和風(fēng)險可控原則。8月20日，住建部與央行召開重點(diǎn)房企座談會，提出在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并提出重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。9月16日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》，提出要強(qiáng)化監(jiān)督管理，整頓行業(yè)秩序，促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??強(qiáng)化房地產(chǎn)市場法治保障。7月22日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于為新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制提供司法服務(wù)和保障的意見》，提出堅(jiān)持“房住不炒”定位，依法妥善審理涉房地產(chǎn)相關(guān)糾紛案件，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性，積極運(yùn)用司法手段支持政府嚴(yán)控房價，防范炒地炒房投機(jī)行為，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。8月11日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《中華人民共和國契稅法》，明確將契稅征收管理納入《中華人民共和國稅收征收管理法》適用范圍，契稅稅率為百分之三至百分之五。

??加強(qiáng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村用地管理。7月31日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》，提出需要保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地計劃指標(biāo)需求，依法落實(shí)“一戶一宅”要求，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。9月25日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于堅(jiān)決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，提出嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地綠化造林，嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠色通道，嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地挖湖造景，嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田擴(kuò)大自然保護(hù)地，嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁違法違規(guī)批地用地，嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任。

??推動房屋網(wǎng)簽備案信息共享建設(shè)。7月2日，住建部、最高人民法院等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務(wù)水平的通知》，提出優(yōu)先升級房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，加強(qiáng)貸款審核管理，加強(qiáng)城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐。

??落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任。9月11日，住建部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》，明確建設(shè)單位是工程質(zhì)量第一責(zé)任人，依法對工程質(zhì)量承擔(dān)全部責(zé)任，并要求各地完善住宅工程質(zhì)量與市場監(jiān)管聯(lián)動機(jī)制，建立健全建設(shè)單位落實(shí)首要責(zé)任監(jiān)管機(jī)制，確保建設(shè)單位首要責(zé)任落到實(shí)處。

??2. 政策賦能，有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和老舊小區(qū)改造工作

??全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。7月20日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個、涉及居民近700萬戶的工作目標(biāo)，并對改造對象和改造內(nèi)容作出具體明確。8月25日，住建部發(fā)布《在城市更新改造中切實(shí)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)》，要求各地加強(qiáng)對城市更新改造項(xiàng)目的評估論證，加大對城市更新改造項(xiàng)目的指導(dǎo)和監(jiān)督管理力度。

??加快落實(shí)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。7月28日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快落實(shí)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)工作有序推進(jìn)縣城智慧化改造的通知》，明確縣城智慧化改造重點(diǎn)方向?yàn)楹粚?shí)新型基礎(chǔ)設(shè)施支撐、提升公共服務(wù)治理水平、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)字環(huán)境和強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)安全能力保障。8月18日，住建部、教育部、工信部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展城市居住社區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行動的意見》，提出合理確定居住社區(qū)規(guī)模、落實(shí)完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、因地制宜補(bǔ)齊既有居住社區(qū)建設(shè)短板、因地制宜補(bǔ)齊既有居住社區(qū)建設(shè)短板、健全共建共治共享機(jī)制等重點(diǎn)任務(wù)。9月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展意見的通知》，提出錯位發(fā)展先進(jìn)制造類特色小鎮(zhèn)，聚焦高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)，同時強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化傾向，在充分論證人口規(guī)?；A(chǔ)上合理控制住宅用地在建設(shè)用地中所占比重。

??推動公募基建REITs落地。8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報工作的通知》，提出優(yōu)先支持位于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)，鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，提出基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)符合80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利;基金管理人主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者，并明確了基金應(yīng)采取網(wǎng)下詢價的方式確定基金份額認(rèn)購價格。

??地方層面

??差別化精準(zhǔn)調(diào)控 政策調(diào)性“穩(wěn)中趨緊”

??1. 調(diào)控頻率繼續(xù)降低，政策環(huán)境轉(zhuǎn)向趨緊

??隨著中央進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管力度，地方房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，熱點(diǎn)城市及近期房價上漲較快城市相繼收緊調(diào)控。據(jù)中房研協(xié)統(tǒng)計，三季度，地方政府累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策114條，較二季度減少15%。其中，寬松性政策37條，中性政策13條，緊縮性政策64條。從數(shù)量上看，寬松性政策出臺次數(shù)較上一季度銳減一半，緊縮性政策較上一季度增長83%，且緊縮性政策出臺次數(shù)今年以來首次超過寬松性政策，三季度房地產(chǎn)政策環(huán)境明顯趨緊。

??2. 公積金政策松緊互現(xiàn)，人口人才政策是地方放寬調(diào)控的主窗口

??三季度，在中央對房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向逐漸趨緊的背景下，地方調(diào)控更加審慎。繼上半年百余城出臺人才政策后，三季度力度不減，人口人才政策依舊是地方放寬調(diào)控的主窗口。從調(diào)控具體內(nèi)容來看，主要圍繞拓寬人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，給予相應(yīng)工作津貼、租房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼、子女就學(xué)等政策待遇，放寬落戶限制等。典型代表有：鄭州、江門市蓬江區(qū)、紹興市新昌縣、岳陽市淮陰縣和合肥最高分別可給予300萬、200萬、200萬、100萬以及60萬元的購房補(bǔ)貼，東莞、太原、南京等地進(jìn)一步擴(kuò)寬人才政策覆蓋群體，北京、上海、鄭州、吉林等地進(jìn)一步放寬落戶限制等。

??表1- 1 三季度地方人口人才政策匯總（部分）

??數(shù)據(jù)來源：中房研協(xié)整理

??在公積金政策方面，三季度呈現(xiàn)出“松緊互現(xiàn)”的特點(diǎn)。寬松性政策代表城市主要有淮安、荊門、蘇州、海南等地，調(diào)控內(nèi)容主要圍繞提高住房公積金貸款最高額度、拓寬住房公積金提取使用用途、放寬住房公積金貸款異地申請限制等。緊縮性政策代表城市主要有內(nèi)蒙古、洛陽、阜陽、蕪湖、東莞等地，調(diào)控內(nèi)容主要圍繞提高住房公積金貸款利率、加強(qiáng)住房公積金申請個人信息審核、提高住房公積金貸款最低首付比例、停止三套及以上住房公積金貸款等。

??3. 多地限購限貸政策升級，房地產(chǎn)市場監(jiān)管持續(xù)高壓

??7月2日，杭州市發(fā)布“高層次人才優(yōu)先購房五年內(nèi)不得上市交易”和“非限購范圍內(nèi)購房家庭需連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅12個月”新規(guī)，拉開了城市調(diào)控轉(zhuǎn)向的序幕。隨后，寧波、深圳、南京、東莞、無錫、常州、長春、唐山、銀川等熱點(diǎn)城市和近期房價漲幅較大城市相繼跟進(jìn)，紛紛圍繞需求側(cè)“限購限貸限售”出臺新政，調(diào)控手段直接，力度較大，地方房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪調(diào)控周期。

??此外，房地產(chǎn)市場監(jiān)管持續(xù)高壓。典型代表有：鄭州、柳州、海口、三亞、寧波、常州等地持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整治專項(xiàng)行動；福州、杭州、合肥、西安、福建等地進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管；東莞、廣州、西安、北京、成都、深圳等地就住房租賃市場作出統(tǒng)一規(guī)范等。