[中房研協(xié)]2020年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（企業(yè)篇）

??本篇選擇的典型企業(yè)為萬(wàn)科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、保利發(fā)展、碧桂園、中海地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口，共15家。

??一

??房企拿地積極性有所下降

??1、總量：房企三季度拿地規(guī)模小幅回落，長(zhǎng)三角和中西部為熱點(diǎn)投資區(qū)域

??2020年三季度，15家典型企業(yè)通過(guò)“招拍掛”新增土地儲(chǔ)備建筑面積約為5899萬(wàn)平方米，較去年同期回落9.8%，較二季度回落8.4%。三季度我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊，城市調(diào)控政策“緊多松少”，熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，響應(yīng)中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求。房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，8月底住建部先后召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，“三道紅線”之下，房企融資明顯受限，9月央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門相關(guān)負(fù)責(zé)人多次發(fā)聲表態(tài)，規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，房企資金壓力顯現(xiàn)，拿地積極性有所下降。

??預(yù)計(jì)四季度企業(yè)將更加注重銷售回款，對(duì)拿地投資更加謹(jǐn)慎。于土儲(chǔ)充足的龍頭企業(yè)而言，接下來(lái)的投資預(yù)期以穩(wěn)健、謹(jǐn)慎為主流態(tài)度，華潤(rùn)、綠城等房企均表示了在土地投資方面不會(huì)盲目追高、回避高價(jià)地塊，小部分房企仍持積極態(tài)度，對(duì)規(guī)模的適度增長(zhǎng)仍存在需求，預(yù)計(jì)四季度在宏觀調(diào)控力度不減的情況下，企業(yè)投資將趨于謹(jǐn)慎。

??從典型房企新增土儲(chǔ)量的情況來(lái)看，主要呈現(xiàn)兩方面特點(diǎn)：一方面三季度房企拿地分化明顯，同二季度相比，既有如萬(wàn)科、綠城、華潤(rùn)等房企的頻頻補(bǔ)倉(cāng)，也有富力、世茂的謹(jǐn)慎拿地，整體熱度不及二季度。另一方面，各房企三季度拿地量較去年同期有漲有跌，碧桂園、保利拿地積極性較去年同期明顯高漲，但除這些規(guī)模房企補(bǔ)倉(cāng)態(tài)度相對(duì)去年同期稍顯積極外，大多數(shù)房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

??從企業(yè)拿地區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域成為房企投資熱點(diǎn)區(qū)域。15家典型房企新增土地儲(chǔ)備建筑面積前十的城市中，中西部省會(huì)城市占6席，蘭州排名第一，從拿地金額來(lái)看，排名前十的城市中長(zhǎng)三角區(qū)域城市占比最高，寧波為最熱門城市。以招商蛇口為例，盡管大本營(yíng)聚焦在華南區(qū)域，但最近幾年卻活躍在長(zhǎng)三角和中西部的土地市場(chǎng)中，三季度在南京、西安、上海均有落子，除招商蛇口外，還有碧桂園、恒大等華南房企也開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，活躍在長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域中。

??2、價(jià)格：拿地投入趨于謹(jǐn)慎

??三季度，15家典型企業(yè)新增土地購(gòu)置金額為3126.7億元，同比上漲2.5%，較二季度下降19.1%。2020年一季度受到疫情影響，土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，但二季度以來(lái)地市明顯反彈，企業(yè)拿地積極性明顯提高，在短期積極補(bǔ)倉(cāng)后三季度拿地節(jié)奏放緩，熱點(diǎn)城市調(diào)控加劇，房企在考慮現(xiàn)金流安全的狀況下，拿地節(jié)奏適當(dāng)放緩，三季度土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，新增土地購(gòu)置金額較上季度明顯回落。

??三季度，15家典型企業(yè)拿地平均樓板價(jià)為7279元/平方米，價(jià)格較去年同期上漲38.2%，較上季度下降1.7%。成交樓面均價(jià)高位回落，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)。隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例更一步下滑、熱點(diǎn)城市紛紛采取措施控地價(jià)等因素的影響，四季度樓板價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步走低。不過(guò)，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價(jià)成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價(jià)。

??從房企的土地儲(chǔ)備購(gòu)置金額來(lái)看，15家典型房企三季度的拿地投入意愿分化顯著，分別較去年同期有漲亦有跌。其中，碧桂園土地投入金額位居典型房企之首，同比增長(zhǎng)110%，綠地成所有房企中上漲最快的企業(yè)；綠地、龍湖、保利等拿地投資金額依然維持高位，但擴(kuò)張態(tài)勢(shì)難言激進(jìn)，適量的補(bǔ)充土儲(chǔ)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去的必要“燃料”；而富力、世茂、金地等企業(yè)，在此季度投資力度明顯減弱，投入金額縮水不少，萬(wàn)科、中海這兩家龍頭房企不約而同的選擇了收縮態(tài)勢(shì)，投資態(tài)度趨于保守。

??從各家房企的拿地樓面均價(jià)來(lái)看，二季度，中海、招商蛇口和遠(yuǎn)洋的拿地樓板價(jià)均超過(guò)10000元/平方米的水平；而恒大、碧桂園、綠地等房企的拿地平均樓板價(jià)不足4000元/平方米。相比二季度，有超過(guò)一半的企業(yè)拿地成本下降，在“三條紅線”嚴(yán)控下，企業(yè)拍地積極性回落，土地市場(chǎng)熱度下調(diào)。

??二、行業(yè)增速提升，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)分化持續(xù)

??1、業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企9月單月同比增長(zhǎng)29%

??2020年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29%。1-9月百?gòu)?qiáng)房企操盤銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。從整體來(lái)看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升。百?gòu)?qiáng)房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)近28.5%，較一二季度有明顯恢復(fù)。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。

??2、上榜門檻：TOP50房企操盤金額門檻增長(zhǎng)7.9%

??2020年前三季度，百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，各梯隊(duì)企業(yè)保持了一定的分化格局。一方面，9月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長(zhǎng)13.7%至1607億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。另一方面，截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業(yè)分化持續(xù)。

??4、目標(biāo)：業(yè)績(jī)完成情況不及歷史同期，四季度需加快推盤去化

??2020年，房企業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同時(shí)，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。目前來(lái)看，不少房企在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

??5、企業(yè)展望：“三條紅線”下更加考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)實(shí)力

??今年由于受到疫情沖擊，房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，四季度作為市場(chǎng)供貨高峰期，房企供貨加速將帶動(dòng)成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)主要還是依靠增加供貨量來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??而隨著9月房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”啟動(dòng)試行，年內(nèi)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，加大房企資金壓力，拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大的影響。在此背景下，更加考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率、平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)。整體來(lái)看，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一些國(guó)企、央企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

??“三條紅線”新規(guī)下，房企應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施，保證業(yè)績(jī)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)和企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。在銷售端，繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價(jià)格策略，把握住中秋國(guó)慶假期、雙11以及年終三個(gè)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，提振銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)加強(qiáng)回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)管控上，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級(jí)，提升組織效率，項(xiàng)目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問(wèn)題，推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)。此外，融資方面，積極開展更多元化的融資渠道，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定的融資環(huán)境。