[易居研究院]對上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的點評

??2021年1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

2021年1月22日

??研究院快評

??此次政策出臺，直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。此次政策有九條內(nèi)容，其中有幾條內(nèi)容非常核心，值得后續(xù)積極關(guān)注。

??1、完善土地市場管理

??此次政策明確，完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。從此次政策內(nèi)容看，強調(diào)了三點。第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩(wěn)定，強調(diào)了房地聯(lián)動機制的堅持，這也是為了防范地價上漲傳導(dǎo)到房價上去。

??2、嚴格執(zhí)行限購政策

??此次政策明確，嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。這個政策其實就是打擊了假離婚的現(xiàn)象。過去通過此類假離婚，其實可以騙取購房資格。而現(xiàn)在即便是離婚了，那么最近3年購房也都還是有影響的。相對來說，上海政策更嚴。有部分城市規(guī)定是，如果離異2年內(nèi)那么是要追溯過去家庭所有房產(chǎn)的，而上海升級為3年，政策嚴厲性更強。

??3、調(diào)整增值稅征免年限

??此次政策明確，調(diào)整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這個政策積極落實了2020年7月24日國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會精神，真正從稅費角度進行了管控。目前來看，包括深圳、上海等地都將落實此類政策，這使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策，也使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進二手房交易的穩(wěn)定。類似政策對于后續(xù)二手房交易影響較大。

??4、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策

??此次政策明確，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。這里的政策中，最大的亮點就是提到了“房貸集中度”的概念。實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個機會積極落實。后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤，后續(xù)貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

??5、嚴格商品住房銷售管理

??此次政策明確，嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預(yù)售資金監(jiān)管，保護購房人合法權(quán)益。從這里的表述來看，最為核心的就是搖號制度的完善。此次政策提到了搖號政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無房家庭，后續(xù)一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預(yù)計后續(xù)上海還會出臺各類搖號選房制度，類似優(yōu)先認購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權(quán)益。