[中房研協(xié)]廣州、合肥再出新政遏制樓市過熱

      【熱點聚焦】

       4月2日，廣州市政府印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出：第一，進一步加強住宅用地供應和監(jiān)管。嚴格落實住宅用地分類調(diào)控要求；全年分三批次集中出讓住宅用地；完善房價地價聯(lián)動出讓模式；加大租賃住房用地供應力度等。第二，全面加強新建商品住房價格備案管理。繼續(xù)對新建商品住房預售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。第三，進一步做好分類指導和精準施策。通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。第四，進一步加強房地產(chǎn)金融管理。加大對經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題的監(jiān)督檢查力度；進一步加強個人住房貸款審貸管理，以及進一步規(guī)范小額貸款公司貸后管理。第五，進一步強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。繼續(xù)開展全市房地產(chǎn)市場聯(lián)合檢查，嚴厲查處各種違法違規(guī)經(jīng)營行為。

      4月5日，合肥市政府發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出：第一，穩(wěn)定增加居住用地供應。2021年，合肥在近年居住用地平均供應量的基礎(chǔ)上增長10%，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。第二，實行市區(qū)學區(qū)內(nèi)成套住房入學年限政策。同一套住房，6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位。第三，深化住房限購措施。暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）。通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，均應當符合本市住房限購政策，并設(shè)置為競拍條件。第四，實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策。對登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，公證搖號銷售商品住房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。第五，從嚴調(diào)控商品住房價格。新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。第六，加強住房貸款審慎管理。加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴肅查處經(jīng)營貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場行為。嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。第七，加大租賃住房建設(shè)力度。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，著力解決好新市民和青年人的住房問題。第八，嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。嚴禁房地產(chǎn)銷售中任何形式的價外加價行為。

      【熱點評析】

      樓市熱度不減，廣州、合肥調(diào)控再加碼

      進入4月，房地產(chǎn)調(diào)控潮仍在延續(xù)。繼4月1日深圳市市場監(jiān)督管理局、市住建局和市教育局聯(lián)合印發(fā)開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治方案之后，廣州、合肥也再度出臺調(diào)控新政。其中，廣州市新政涵蓋土地出讓管理、商品房價格管理、人才購房政策補丁、房地產(chǎn)金融管理和市場監(jiān)管五個方面，合肥市新政則涉及學位制、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”、房地產(chǎn)金融管理等八個方面內(nèi)容。

      從市情來看，廣州方面，新房市場分化明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月底，廣州市新房庫存周期僅6.4個月。其中，熱點區(qū)域天河、黃浦、南沙庫存周期分別只有2.7個月、3.0個月和5.7個月，供應量較大的增城，去化周期也僅有5.8個月，而白云、從化去化周期則分別達到11.5個月、11.7個月，花都、番禹去化周期也都在8個月以上。熱點區(qū)域、熱點樓盤非常搶手，偏遠區(qū)域表現(xiàn)則相對冷淡。合肥方面，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。據(jù)第一樓市統(tǒng)計，3月，合肥市普通住宅成交7065套，較2月份4696套增長了50.4%，7065套的成交規(guī)模放在2020年也能位列前三。同時，全市商品住宅庫存去化周期繼續(xù)縮短，截至3月末已跌至5.86個月。在區(qū)域表現(xiàn)方面，不同于廣州市兩極分化，合肥市各區(qū)域房地產(chǎn)表現(xiàn)均較為火熱。即使是存量較大的新站、瑤海區(qū)，去化周期也僅在7個月左右，而濱湖、高新區(qū)去化周期更是不到3個月。緊張的供需關(guān)系不可避免導致房價上漲或“號頭費”等變相漲價行為滋生。

      從調(diào)控內(nèi)容看，廣州市新政除響應中央推行土地集中制、房地產(chǎn)貸款集中度管理之外，僅新增人才新政限售由兩年延長至三年，總體來說調(diào)控手段相對溫和。反觀合肥市，調(diào)控內(nèi)容以“熱點學區(qū)、熱點區(qū)域、熱點樓盤”為核心，從供需兩端針對性地出臺各項限制性措施，調(diào)控更加深入。

      “房住不炒”堅定不移，更多城市加碼調(diào)控或在路上

      隨著以城市群、都市圈為主體形態(tài)的新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，中心城市地位和作用進一步強化，城市吸引力也將持續(xù)增強，房地產(chǎn)發(fā)展具備了更好的支撐。從2020年12月底中央經(jīng)濟工作會議、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議到今年3月全國兩會，中央始終將“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“解決好大城市住房突出問題”作為房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重要內(nèi)容。在具體落實方面，中央先后推進房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、重點城市土地供應“兩集中”制度等，進一步完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。地方如上海、深圳、杭州、廣州等地房地產(chǎn)調(diào)控也多次加碼，在一定程度上促使了房地產(chǎn)市場降溫。但市場風險仍然存在。4月1日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上即表示，部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務違約等潛在風險也值得持續(xù)關(guān)注?？傮w來說，構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是長期性的系統(tǒng)性工程，地方調(diào)控也并非一勞永逸。在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方也要因時因勢調(diào)整房地產(chǎn)政策。當前，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管是主旋律，對于部分重要一二線城市而言，房地產(chǎn)加碼調(diào)控或仍在路上。

（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）