[中房研協(xié)]北京首批集中供地計(jì)劃公布 “兩集中”政策逐步落地

??【熱點(diǎn)聚焦】

??3月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共涉及12個(gè)區(qū)，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。此次供地共計(jì)30宗，其中29宗掛牌，1宗招標(biāo)，除招標(biāo)的住宅用地外，其余全部將在5月8日集中現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。同時(shí)公布了2021年度北京后兩批住宅用地的集中供應(yīng)時(shí)間，分別將于7月左右和11月左右發(fā)布出讓公告。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??信息透明公開是樓市調(diào)控走向精細(xì)化的重要標(biāo)志

??北京本次供應(yīng)的地塊區(qū)位優(yōu)質(zhì)，彌補(bǔ)了北京主城區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目稀缺的局面。從區(qū)域分布看，“城六區(qū)”占比接近半數(shù)，這得益于朝陽區(qū)的大量供應(yīng)，在首批供應(yīng)土地中，朝陽區(qū)有10宗，建設(shè)用地面積約41公頃，總建筑規(guī)模近百萬方，為供地規(guī)模最大的區(qū)域。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，此次北京土地供應(yīng)方式多樣化，供應(yīng)土地一半采用競(jìng)配建“公共租賃住房”面積交易方式；在副中心區(qū)位條件較好的地塊，引入了競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅份額的交易方式。除此之外，還綜合運(yùn)用了設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建高品質(zhì)住宅、競(jìng)建人才公租房、競(jìng)企業(yè)自持房屋比例等一系列土地出讓方式，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。短期內(nèi)土地供應(yīng)以及可預(yù)期的多渠道供給將一定程度緩和市場(chǎng)對(duì)供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)，保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房的未來供應(yīng)也將分流商品住宅市場(chǎng)的壓力。

??本次供地是呼應(yīng)土地精準(zhǔn)分類調(diào)控，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，為市場(chǎng)主體提供更多的選擇和機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加公開透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。也標(biāo)志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細(xì)化管控縱向發(fā)展，對(duì)土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，有助于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障體系。

??土地集中供應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)審慎決策

??北京首批集中出讓的地塊，將于4月末開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)，5月8日正式出讓。按照目前新項(xiàng)目5到9個(gè)月的開盤周期推算，首批供應(yīng)地塊最快在今年第四季度入市，從而形成有效供應(yīng)。供應(yīng)量的提升和嚴(yán)格的信貸約束將平抑房?jī)r(jià)上漲的壓力，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有積極的促進(jìn)作用，也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。

??對(duì)房企而言，集中供地政策客觀上將分散企業(yè)資金，在資金實(shí)力、決策能力上對(duì)房企構(gòu)成了雙重考驗(yàn)。一方面，以往企業(yè)通過研判城市運(yùn)行周期，以逆周期拿地的方式提升業(yè)績(jī)，但集中供地打亂了市場(chǎng)現(xiàn)有周期，要求企業(yè)的資金儲(chǔ)備具備一定彈性，促使開發(fā)商結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況理性拿地；另一方面，短期內(nèi)房企的資金和信息優(yōu)勢(shì)都將受到限制，不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，要求房企重視投資決策、合理安排投拓計(jì)劃。房企后期投資邏輯的建立也需要重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)的實(shí)際反饋，因此審慎成為房企主要態(tài)度，一些房企表示將注重多元化拿地方式，密切關(guān)注集中供地政策的推行帶來的影響，在相關(guān)新政要求下，審慎把握公開市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，尋求穩(wěn)健發(fā)展。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）