[克而瑞]430政治局會議解讀：首提以學(xué)區(qū)房炒作房價

??4月30日，中央政治局會議召開，會議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價，強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，明確宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，積極的財政政策要落實落細(xì)、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動性合理充裕。430政治局會議釋放哪些信號？房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策又將何去何從？

??01

??首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”

??堅持房住不炒、加強住房保障

??會議強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價?！?/p>

??會議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”，標(biāo)志著打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。2020年，多地出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作亂象，引發(fā)新一輪房價非理性上漲，嚴(yán)重擾亂市場秩序，阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2021年以來，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、無錫等多個熱點城市已出臺相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價格參考機制、學(xué)區(qū)房限購加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

??我們認(rèn)為，熱點城市調(diào)控政策將進一步細(xì)化，政策操作上更加注重精準(zhǔn)性、有效性，學(xué)區(qū)房也將成為調(diào)控的重點領(lǐng)域之一。短期來看，學(xué)區(qū)房調(diào)控——尤其是涉及到教育資源優(yōu)化配置的——收效顯著，典型如上海，3月高中招生改革新政一經(jīng)出臺，學(xué)區(qū)房明顯降溫，熱點學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。但長遠來看，要徹底消除利用學(xué)區(qū)房投機炒作的可能，根本方法是將入學(xué)和購房脫鉤解綁，促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)。

??現(xiàn)階段，“房住不炒”依然是中國房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，堅持一城一策、因城施策，夯實城市政府主體責(zé)任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實處?？梢灶A(yù)見的是，全國層面的調(diào)控政策放松基本無望，城市市場分化背景下，更多基于實際情況進行分類管控和動態(tài)調(diào)整。市場出現(xiàn)明顯過熱跡象時，及時出臺政策為市場降溫，尤其是具有市場風(fēng)向標(biāo)意義的核心一、二線城市，更應(yīng)通過房地價聯(lián)動機制、差別化信貸管理等手段多措并舉引導(dǎo)市場預(yù)期向理性回歸。同時，房價仍然是不能觸碰的紅線，城市房價出現(xiàn)非理性上漲，調(diào)控加碼必然緊隨而至。壓力城市調(diào)控局部放松依然可以期許，通過放寬四限政策緩解市場下行壓力、調(diào)節(jié)市場預(yù)期。

??02

??經(jīng)濟恢復(fù)仍不均衡、不穩(wěn)固

??結(jié)構(gòu)性貨幣政策保持定力

??房地產(chǎn)金融政策依然易緊難松

??會議指出“要辯證看待一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，當(dāng)前經(jīng)濟恢復(fù)不均衡、基礎(chǔ)不穩(wěn)固。要用好穩(wěn)增長壓力較小的窗口期，推動經(jīng)濟穩(wěn)中向好?！?/p>

??會議提出“要精準(zhǔn)實施宏觀政策，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不急轉(zhuǎn)彎，把握好時度效，固本培元，穩(wěn)定預(yù)期，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，使經(jīng)濟在恢復(fù)中達到更高水平均衡。積極的財政政策要落實落細(xì)，兜牢基層“三?！钡拙€，發(fā)揮對優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的撬動作用。穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，強化對實體經(jīng)濟、重點領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的支持。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。”

??聯(lián)系到一季度經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢，GDP同比增長18.3%，過去兩年平均增長5%。但經(jīng)濟恢復(fù)結(jié)構(gòu)不均衡性依然明顯，生產(chǎn)受就地過年、出口回流等影響保持強勁，但消費、投資等恢復(fù)較慢，另外，地區(qū)間、行業(yè)間、企業(yè)間恢復(fù)仍不均衡，總體而言東部好于西部、工業(yè)好于服務(wù)業(yè)、大企業(yè)好于中小微企業(yè)。另一方面，經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)仍不牢靠，全球疫情防控形勢尚不明朗，國際環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)濟增長仍存在不確定性不穩(wěn)定性。

??此外，央行數(shù)據(jù)顯示，3月社融、M2增速雙雙回落，印證貨幣政策逐步向正?；貧w。截至3月末，M2同比增長9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7個百分點，社會融資規(guī)模存量為294.55萬億元，同比增長12.3%，較2月下降1個百分點。

??我們認(rèn)為，2021年貨幣政策逐漸回歸中性趨勢不變，M2、社融增速繼續(xù)回落并向名義GDP增速靠攏，但考慮到目前經(jīng)濟恢復(fù)不穩(wěn)固、不均衡，短期內(nèi)流動性仍將保持合理充裕，收緊節(jié)奏或?qū)②吘?。另一方面，貨幣政策結(jié)構(gòu)性特征依然明顯，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)等的支持力度，房地產(chǎn)金融政策依然易緊難松，房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，居民端房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控趨嚴(yán)，信貸資金用途管理強化，房貸利率或?qū)②厔菪陨弦啤?/p>

??03

??控制增量、優(yōu)化存量、強化節(jié)地評價

??推進土地資源節(jié)約集約利用

??會議指出“要堅持節(jié)約集約，合理確定新增建設(shè)用地規(guī)模，提高土地開發(fā)利用效率。要繼續(xù)推動城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地開發(fā)利用，完善政府引導(dǎo)市場參與的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策體系。要強化土地使用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約集約用地評價，大力推廣節(jié)地模式?！?/p>

??節(jié)約集約用地，既是破解土地供需矛盾的有力抓手，也是實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，推進土地節(jié)約集約利用，關(guān)鍵在于控制增量、優(yōu)化存量，并強化節(jié)地評價。其一，控制新增建設(shè)用地規(guī)模，通過引導(dǎo)需求和調(diào)節(jié)供給確定新增建設(shè)用地規(guī)模，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和供地計劃的調(diào)控作用，控制建設(shè)用地的低效擴張，提高土地開發(fā)利用效率。其二，優(yōu)化存量建設(shè)用地配置，一方面，盤活農(nóng)村存量土地，聯(lián)系到中國社科院數(shù)據(jù)顯示全國有超過3000萬畝農(nóng)村用地因農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移而閑置，應(yīng)在保證不突破耕地紅線的基礎(chǔ)上，充分挖掘農(nóng)村存量土地潛力，另一方面，盤活城市存量建設(shè)用地，厘清批而未供、閑置土地、低效用地清單，通過調(diào)整布局、結(jié)構(gòu)、功能優(yōu)化土地配置，對于上海、深圳等已進入存量土地開發(fā)為主階段的城市而言，盤活存量建設(shè)用地已成為發(fā)展的“必修課”。其三，強化節(jié)地評價考核，建設(shè)項目節(jié)地評價是建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)控制制度的重要組成部分，是促進科學(xué)合理用地的重要支撐。應(yīng)將節(jié)約用地納入地方政府目標(biāo)考核體系，落實責(zé)任機制，并將評價結(jié)果進一步應(yīng)用于土地使用標(biāo)準(zhǔn)等修訂工作中。

??04

??穩(wěn)就業(yè)、增收入、擴內(nèi)需

??利于充分釋放住房消費潛力

??會議提到“制定促進共同富裕行動綱要，以城鄉(xiāng)居民收入普遍增長支撐內(nèi)需持續(xù)擴大?！?/p>

??會議還提出“要保障和改善民生，強化就業(yè)優(yōu)先政策，做好高校畢業(yè)生等重點群體就業(yè)?！?/p>

??我們認(rèn)為，居民收入是住房消費的基本支撐，提升城鄉(xiāng)居民收入水平，尤其是提升中低收入群體收入及購買力，進一步挖掘內(nèi)需消費潛力，房地產(chǎn)市場也將受益。

??面對城鄉(xiāng)區(qū)域間發(fā)展差異和收入分配差距依然懸殊的客觀現(xiàn)狀，一方面，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴大具備購買力的中等收入群體規(guī)模，有助于釋放住房消費潛力；另一方面，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)、完善再分配機制，以增加居民收入、縮小貧富差距，抬升體層剛需購買力，促進住房消費需求有序釋放，完善工資形成機制、利潤分配機制，提高勞動報酬在初次分配時所占比重，通過稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等手段加大再分配的調(diào)節(jié)力度。

??我們認(rèn)為，就業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展，更關(guān)乎民生福祉，強化就業(yè)優(yōu)先政策，就是把穩(wěn)就業(yè)放在更加突出位置，努力實現(xiàn)就業(yè)規(guī)模擴大、就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、就業(yè)質(zhì)量提升。與此同時，穩(wěn)就業(yè)也是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的必要前提，歷史經(jīng)驗表明，失業(yè)率長期高位運行容易誘發(fā)住房斷供潮，危及房地產(chǎn)行業(yè)和金融系統(tǒng)安全穩(wěn)定。