[克而瑞]上海價(jià)格核定、規(guī)范贈(zèng)與和上調(diào)利率組合拳，走勢會如深圳嗎

??面對樓市炒作熱情不減，房價(jià)持續(xù)上漲，上海再出“重拳”，不僅上調(diào)房貸利率，同時(shí)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理，“轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人套數(shù)”的規(guī)定圍堵炒房漏洞，事實(shí)上，本月上海調(diào)控加碼不斷，月初推出了二手房“價(jià)格核驗(yàn)”，號稱“沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息?！苯诟枪剂艘环荨渡虾Ｖ笇?dǎo)價(jià)后成功掛牌小區(qū)價(jià)格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？對上海短期樓市又會產(chǎn)生怎樣的影響呢？

??01

??加強(qiáng)贈(zèng)與管理，圍堵“炒房”漏洞

??上調(diào)房貸提升居民購房成本

??7月23日，上海樓市限購政策再打“補(bǔ)丁”，住建部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，其中明確規(guī)定，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策。此舉主要為了防止投機(jī)性的“打新”熱，部分家庭為了獲取優(yōu)先買房資格，以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移名下資產(chǎn)，從而使一方家庭變?yōu)槊聼o房，而獲得高積分的違規(guī)行為。

??無獨(dú)有偶，房貸利率也于7月24日上調(diào)，首套房利率將從現(xiàn)在的4.65%上調(diào)至5%，二套房利率將從5.25%上調(diào)至5.7%，毋庸置疑，此舉也算相應(yīng)了中央對房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號召，同時(shí)也意味著居民的購房成本穩(wěn)步上升，尤其是對月供的還款能力提出了更高的要求。

??02

??二手房“核定價(jià)”打擊虛高掛牌

??8折賣房遏制“倒買倒賣”投機(jī)行為 

??除了以上兩項(xiàng)新政之外，7月初推出的二手房“核定價(jià)”也備受熱議：

??早在7月9日，上海房管局就曾召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。

??7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

??近期網(wǎng)上又傳出一份《上海指導(dǎo)價(jià)后成功掛牌小區(qū)價(jià)格排名》，我們通過對比2417個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)和CRIC監(jiān)測的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價(jià)，可以看出：一是占比約95%的小區(qū)掛牌價(jià)（即當(dāng)前設(shè)定的最高成交價(jià)）還是高于或持平該小區(qū)的平均成交價(jià)格；二手房“價(jià)格核驗(yàn)”對其成交的影響并不算太大；二是價(jià)格“倒掛”的小區(qū)中，掛牌價(jià)與成交均價(jià)作比，多數(shù)集中在0.8，相當(dāng)于房主“8折賣房”；三是部分單價(jià)超8萬元/平的高價(jià)盤掛牌價(jià)與成交均價(jià)的價(jià)差顯著，也是該政策的主要調(diào)控對象，以浦東的九間堂為例，掛牌價(jià)為22萬元/平，6月成交均價(jià)卻達(dá)到了27萬元/平，單價(jià)價(jià)差在5萬元以上，倒掛比例為0.81。

??03

??深圳“為鑒”，“指導(dǎo)價(jià)”致二手房成交量價(jià)齊跌

??一手房“穩(wěn)字當(dāng)頭”

??事實(shí)上，對于二手房價(jià)的管控，上海并非“第一個(gè)吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安都在今年出臺了相關(guān)政策來打擊“二手房價(jià)格虛高、投機(jī)炒作”等行為。為了更好的測度上海新政落地的影響，下面我們就以出臺政策最早，和上海最為類似的一線城市深圳為例，來具體看看其在“二手房指導(dǎo)價(jià)”出臺對樓市的影響。

??2月28日，深圳將全市3595個(gè)住宅小區(qū)作為區(qū)域網(wǎng)格單元，以二手住宅網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，落實(shí)參考價(jià)格制度；旨在以二手住房交易信息公開透明為主要抓手，引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。而政策實(shí)施的效果也可謂“立竿見影”：

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達(dá)36%，可見新政對二手房市場的“殺傷力”比“新冠疫情”還要猛烈。二手房成交均價(jià)如是，在“指導(dǎo)價(jià)”出臺后，整體成交均價(jià)穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復(fù)存在。

??新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價(jià)延續(xù)小幅上行，市場表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

      04

??一、二手房調(diào)控齊升級，買房“難上加難”

??后期樓市成交動(dòng)能將轉(zhuǎn)弱 

??上海政府將“看得見的手”由新房市場延伸到二手房市場，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調(diào)整居民（無論是買方還是賣方）對房價(jià)上漲的預(yù)期，控制二手房價(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩(wěn)定新房市場。結(jié)合深圳新政落地后的市場表現(xiàn)，我們不難預(yù)判：

??短期來看，“核定價(jià)”的出臺對二手房市場的影響相對較大，成交量價(jià)會持穩(wěn)甚至小幅微降：一方面高價(jià)房源的掛牌量會出現(xiàn)顯著下降，高于掛牌價(jià)的違規(guī)房源無法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價(jià)格核定”尚需時(shí)間，輕易也不愿降價(jià)；另一方面若小區(qū)房源緊俏，不乏出現(xiàn)以核驗(yàn)價(jià)備案，卻價(jià)外加價(jià)交易等違規(guī)行為，如此雖然可順利備案，但核驗(yàn)價(jià)若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無疑會大大增加，購房門檻上升也會擠壓部分資金實(shí)力不太雄厚、企圖利用高杠桿的投機(jī)需求。

??而上海近期出臺的上調(diào)貸款利率，加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人套數(shù)的規(guī)定旨在規(guī)范新房市場，房貸利率上調(diào)后高月供壓力將逼退部分投機(jī)者，堵住贈(zèng)與的通道后，實(shí)際擁有購房資格的人數(shù)也將收縮，“打新”熱或?qū)⒌靡跃徑?。值得關(guān)注的是，“核定價(jià)”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢必會影響上海中端改善需求釋放。

??綜上，7月以來上海調(diào)控政策力度有增無減，且“拳拳到肉”，下半年預(yù)期整體一二手房成交動(dòng)能都將持續(xù)轉(zhuǎn)弱，房價(jià)預(yù)期結(jié)構(gòu)性維穩(wěn)，畢竟去年出讓了多宗高價(jià)地塊，不到萬不得已，多數(shù)房企還是不愿“賠本賺吆喝”，即便行情轉(zhuǎn)淡，也會在保證利潤率的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售。