[中房研協(xié)]“良性循環(huán)”是政策與市場達(dá)成的重要共識

??熱點(diǎn)回放

??中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要“良性循環(huán)”和“健康發(fā)展”。在此目標(biāo)框架下，高層不斷向市場釋放維穩(wěn)的積極信號，前期過緊的房企融資和居民信貸環(huán)境得到糾偏并逐步回歸常態(tài)，部分城市行政政策邊際放松，市場預(yù)期正在穩(wěn)步改善。

??那么此輪房地產(chǎn)政策積極調(diào)整的意義何在？在政策支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的定位和導(dǎo)向正在或即將發(fā)生哪些變化？2022年，為了實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展和“良性循環(huán)”，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有望進(jìn)一步修正？后續(xù)房地產(chǎn)施策方向應(yīng)更注重哪些方面？本期內(nèi)參將帶來分析。

??各方觀點(diǎn)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍需要走平穩(wěn)健康發(fā)展的“軟著陸”路線，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”和“健康發(fā)展”。具體而言，短期內(nèi)調(diào)控“四限”仍將從嚴(yán)。對于房企而言，去杠桿仍將是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，房企融資的“三條紅線”和房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)，但去杠桿節(jié)奏將適度控制。

??旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，所謂的良性循環(huán)是希望房地產(chǎn)資金是良性循環(huán)的，保持房企對資金的合理需求和流動性，保持正常生產(chǎn)、工程款支付、員工工資支付，銷售回款除了用于工程款支付和償還銀行貸款，剩余部分可以繼續(xù)用于買地再生產(chǎn)，這個(gè)就是一個(gè)良性循環(huán)；房企自身發(fā)展的良性循環(huán)就是優(yōu)勝劣汰，企業(yè)要堅(jiān)守底線，經(jīng)營穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)就會好。未來循環(huán)可能是正向的、良性的，就是優(yōu)勝劣汰、物競天擇、不斷進(jìn)化；房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)良性循環(huán)就是，房地產(chǎn)業(yè)既要保持市場地位、市場活力，但又不過多擠占其他產(chǎn)業(yè)的資源和發(fā)展空間，要增進(jìn)與上下游產(chǎn)業(yè)良性互動。

??紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，過去幾年整個(gè)房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴(kuò)張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴(kuò)張上限，二是房價(jià)上漲預(yù)期不再，三是信用風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。于是，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。而把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個(gè)辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵(lì)龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價(jià)拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價(jià)，融資成本低，這都有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)市場化出清。

??星河地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域總裁章建波認(rèn)為，近期市場政策中出現(xiàn)了一些新信號，值得肯定。如杭州土拍過程中，取消了相關(guān)約束條件，市場信心有所恢復(fù)和回升?；诖祟惓鞘斜憩F(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資信心恢復(fù)應(yīng)該不成問題。目前要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)在于三四線城市。當(dāng)前從地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，三四線城市一旦出現(xiàn)壓力，要快速走出，難度會比較大。而且各地當(dāng)前要求降低地方政府負(fù)債，所以更會加大一些壓力，其對于土地出讓的訴求也會比較強(qiáng)烈，但短期內(nèi)土地投資市場的信心恢復(fù)有難度。

??東方證券房地產(chǎn)高級分析師趙旭翔認(rèn)為，近期政策層面如并購貸放松等傳言提振了市場情緒，央行也努力推動信貸環(huán)境改善，但整體力度有限，開發(fā)商整體仍面臨多方信用的收縮。由于銷售仍處于下滑階段，并且房地產(chǎn)稅試點(diǎn)會持續(xù)壓制銷售，所以對未來 1-2 季度房企現(xiàn)金流改善不能預(yù)期過高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行業(yè)基本面有明顯反轉(zhuǎn)。

??天風(fēng)證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，政策端需要從規(guī)范化的長期視角看待短期調(diào)整。站在地產(chǎn)大周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)之上，行業(yè)面臨的是行政、金融、土地、財(cái)稅等一系列長短期，供需雙向的長效機(jī)制。其中供給側(cè)金融、土地從根本上避免了房企無序擴(kuò)張帶來的周期波動風(fēng)險(xiǎn)，需求側(cè)行政調(diào)控通過逆周期調(diào)節(jié)進(jìn)一步穩(wěn)定短周期，疊加更長視角的租賃市場建設(shè)以及房地產(chǎn)稅等預(yù)期管理工具，隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)能出清，有望迎來真正的、規(guī)范的、平穩(wěn)健康發(fā)展期。

??北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時(shí)期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸。要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一是不能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，二是不能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但合理的住房需求會給予扶持，這也是政策糾偏需要。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，相比此前一貫圍繞“房地產(chǎn)市場”的提法，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應(yīng)的貸款、發(fā)債需求。

??光大證券研究所所長助理、金融業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展，具體表現(xiàn)為合理合規(guī)的融資需求將得到保障，預(yù)計(jì)按揭貸款將維持量增價(jià)降，從而促進(jìn)銷售端逐步企穩(wěn)；直接融資體系進(jìn)一步恢復(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)的并購融資事件或?qū)⒃黾?，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

??中房評析

??金融政策響應(yīng)中央“良性循環(huán)”主基調(diào)，強(qiáng)化行業(yè)融資合理預(yù)期管理

??近期房地產(chǎn)金融政策不斷響應(yīng)中央“良性循環(huán)”主基調(diào)，一方面對優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目拓展提供了更多金融支持，另一方面也為盤活出險(xiǎn)房企流動性，合力作用于改善市場融資環(huán)境，從而有利于平衡風(fēng)險(xiǎn)，以保證整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈甚至是國內(nèi)金融體系的穩(wěn)定。

??央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)聲鼓勵(lì)和支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購，隨后出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”等政策的明確，都是中央推動房地產(chǎn)行業(yè)整合、促進(jìn)行業(yè)出清的重要舉措。并購貸款是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在市場化、規(guī)則化的原則下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)借助銀行貸款收購出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過定向注入流動性，打通部分房企的資金鏈“阻?！?，讓斷掉的行業(yè)資金鏈再次連接起來，以緩解短期流動資金方面的壓力，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)資金鏈流動的良性循環(huán)。

??重塑行業(yè)信心還需政策端持續(xù)多維度發(fā)力

??盡管金融政策大幅回暖，但行業(yè)仍面臨基本面下行壓力，投資和銷售依然在探底過程中，因此當(dāng)前環(huán)境需要更多政策聯(lián)動才能從根本上修復(fù)金融機(jī)構(gòu)、購房者預(yù)期和重塑行業(yè)信心。

??在行業(yè)調(diào)整階段，對于規(guī)模央企和國企而言，更容易獲得融資，當(dāng)前環(huán)境可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長，提升市場份額；對于出險(xiǎn)房企而言，更需要政策指明債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的路徑，穩(wěn)妥處置問題項(xiàng)目從而回籠資金；對于部分民企而言，仍需房地產(chǎn)融資政策糾偏的持續(xù)推進(jìn)，推動房企信用正循環(huán)，同時(shí)進(jìn)一步改善民企發(fā)債融資遇冷的環(huán)境，推動化解部分民企的流動性風(fēng)險(xiǎn)。

??因城施策框架下，適度松綁部分三四線城市限購政策以啟動購房需求

??結(jié)合2021年底一些重要會議和高層發(fā)言中對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，“平穩(wěn)發(fā)展”會是2022年經(jīng)濟(jì)工作和政策調(diào)控的重要出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。隨著行業(yè)基本面壓力的顯現(xiàn)，面對局部房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷的情況，后續(xù)“因城施策”可適當(dāng)打開調(diào)節(jié)空間，在有保有壓下區(qū)別對待，穩(wěn)定銷售市場是促進(jìn)行業(yè)各領(lǐng)域良性循環(huán)的最有效手段。

??特別是在部分房價(jià)下行壓力較大、消化周期較長、未來發(fā)展面臨困境的三四線城市，針對其購房市場的限制性措施需要適度糾偏。在響應(yīng)中央“滿足居民剛需或改善性住房需求”的號召下，非熱點(diǎn)城市的地方政府在因城施策的框架內(nèi)，應(yīng)打破以往過度調(diào)控的枷鎖，或嘗試通過調(diào)整限購政策為主要手段來調(diào)控當(dāng)?shù)厥袌觯m當(dāng)松綁購房限制以激活購買需求，有利于保證房地產(chǎn)交易市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，扭轉(zhuǎn)當(dāng)下房屋折價(jià)拋售的市場形勢，避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

??修復(fù)性政策應(yīng)更關(guān)注“合理放松預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)化房企資金使用效率”

??此前預(yù)售資金支撐著行業(yè)快周轉(zhuǎn)和高杠桿模式，而2021年以來預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行力度加強(qiáng)導(dǎo)致的房企流動性收緊現(xiàn)象不容忽視。城市收取大量重點(diǎn)監(jiān)管資金的舉措對房企資金周轉(zhuǎn)提出極大考驗(yàn)，不僅增加了房企資金鏈斷裂的幾率，還增加了“爛尾”項(xiàng)目的發(fā)生幾率，相關(guān)政策需要適當(dāng)調(diào)整。從政府監(jiān)管環(huán)境出發(fā)，高層應(yīng)考慮采用差別化監(jiān)管方式，合理放松預(yù)售資金監(jiān)管，降低信譽(yù)優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)，優(yōu)化資金使用效率，推動房企信用正循環(huán)，從而減少金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

??總結(jié)：

??從長期來看，我國逐漸降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，“房住不炒”的定位不會動搖。從短期看，房地產(chǎn)出現(xiàn)的非“良性循環(huán)”會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也涉及大量購房者的切身利益。由此，房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)是扭轉(zhuǎn)行業(yè)自我強(qiáng)化的關(guān)鍵一招，而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)首先就是要穩(wěn)定行業(yè)各參與主體的預(yù)期。

??政策端在行業(yè)穩(wěn)定的前提下，在住房金融方面，應(yīng)強(qiáng)化合理預(yù)期管理，適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管政策和改善民企融資環(huán)境，保證向健康發(fā)展的企業(yè)釋放必要的流動性；鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企收購陷入債務(wù)危機(jī)的房企拋售的資產(chǎn)，以打通資金鏈循環(huán)，從而有利于平衡風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)在銷售端，調(diào)控上需要適當(dāng)松綁購房限制和加快按揭貸款的投放，以激活三四線城市的購房需求，重拾居民購房信心，穩(wěn)住企業(yè)的銷售回款。2022年，伴隨著政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段并重回相對平穩(wěn)狀態(tài)，進(jìn)而最終步入良性循環(huán)的健康軌道。