[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報(bào)告（2022年1月）

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報(bào)告（2022年1月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央重申“房住不炒”調(diào)控基調(diào)，地方因城施策引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展

??1月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，要求保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。2022年銀保監(jiān)會工作會議和央行貨幣信貸工作會議明確提出，要持續(xù)完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，更好地滿足購房者合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。1月20日，與房貸利率緊密相關(guān)的5年期以上LPR時(shí)隔21個月再次迎來下調(diào)。此外，國家發(fā)改委等部門多次發(fā)文提出，要加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，推動“租購?fù)瑱?quán)”等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月小幅減少，但寬松性政策數(shù)量連續(xù)第二個月超過緊縮性政策，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從地區(qū)來看，出臺調(diào)控新政的多為二三線城市，重點(diǎn)一二線城市政策環(huán)境相對穩(wěn)定。從調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要聚焦在強(qiáng)化住房公積金貸款支持、放寬城市落戶限制、實(shí)施人才安居工程等方面，緊縮性政策則主要聚焦在房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等方面。本期報(bào)告主要對1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策呈現(xiàn)穩(wěn)中趨松。一方面，為保障節(jié)日資金需求和資金面平穩(wěn)，央行加大資金投放力度。自1月17日起，央行開展7000億元1年期MLF操作，并開啟連續(xù)千億規(guī)模逆回購操作，春節(jié)前一周逆回購操作規(guī)模超萬億，實(shí)現(xiàn)凈投放6000億元。另一方面，1月17日，央行同步調(diào)降MLF和公開市場逆回購操作兩大政策利率各10個bp。1月20日，LPR報(bào)價(jià)非對稱下調(diào)，1年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)至3.7%，5年期以上LPR下調(diào)5個基點(diǎn)至4.6%。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，要毫不動搖地堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。2022年銀保監(jiān)會工作會議提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行北京地區(qū)和上海地區(qū)2022年貨幣信貸工作會議均表示，將繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?？傮w而言，2022年“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變，房地產(chǎn)金融政策或?qū)@“滿足合理住房需求”邊際寬松，但整體仍將偏向嚴(yán)格。此外，本月中央層面就加快發(fā)展保障性租賃住房出臺多項(xiàng)政策文件。發(fā)改委等21部門在《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》中提出，要積極推動改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。發(fā)改委在《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》中指出，要堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推動“租購?fù)瑱?quán)”，推進(jìn)保障性住房建設(shè)等。黨中央、國務(wù)院在《關(guān)于深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)放寬市場準(zhǔn)入若干特別措施的意見》中也明確提出，試點(diǎn)在城市更新項(xiàng)目中引入“商業(yè)和辦公用房改建保障性租賃住房”等機(jī)制，支持利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。

??三、地方政策：地方重回“因城施策、雙向調(diào)控”模式，政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

    （2）公積金政策

  （3）住房保障政策

  （4）人口人才政策

    （5）市場監(jiān)管政策

  （6）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2022年1月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，略低于上月。其中，寬松性政策22條，中性政策17條，緊縮性政策6條。寬松性政策數(shù)量連續(xù)第二個月超過緊縮性政策，且占調(diào)控政策總數(shù)比重由上月的44%上升至49%。地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在住房公積金政策和人口人才政策上。其中，在公積金政策方面，典型代表有：濟(jì)南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；青島縮短膠東四市（煙臺、威海、濰坊、日照）存款人員到青島公積金轉(zhuǎn)續(xù)申請辦理時(shí)限，讓膠東五市繳納定金的員工享受同城待遇；北海將職工家庭購買二套房或申請第二次住房公積金貸款最低首付比例由60%下調(diào)至40%；自貢實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并取消兩次住房公積金貸款須間隔12月以上限制；福州將職工家庭第二次申請純住房公積金貸款首付比例下調(diào)至40%等。在人口人才政策方面，典型代表有：珠海市對符合條件的尖端人才免費(fèi)提供200㎡的人才住房，并推出最高600萬元住房補(bǔ)貼、80萬元生活補(bǔ)貼、3.8萬元租房補(bǔ)貼等“住房獎補(bǔ)”；贛州市贛縣通過“免租、減租、成本價(jià)購買、購房補(bǔ)貼”等形式保障人才住房，對自行解決住房的高層次人才給予20-50萬元購房補(bǔ)貼等；保定對在中心城區(qū)購買家庭首套住房的博士、碩士、本科畢業(yè)生，分別給予15萬元、6萬元和2萬元的購房補(bǔ)貼；亳州對符合規(guī)定的高層次人才給予5萬元購房補(bǔ)貼，急需緊缺人才給予3萬元購房補(bǔ)貼；玉林發(fā)放新市民購房補(bǔ)貼，購買90㎡以下首套新建商品住房每套補(bǔ)貼6000元，購買90㎡以上首套新建商品住房每套補(bǔ)貼10000元，并按購房所繳納的契稅為基數(shù)給予50%的補(bǔ)貼等。此外，中山、嘉興、淄博等地進(jìn)一步放寬城市落戶限制。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上。典型代表有：廈門發(fā)布商品房預(yù)售管理規(guī)定，要求商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；福州進(jìn)一步強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，明確新建商品房項(xiàng)目的監(jiān)管額度原則上不少于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍；北京加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)的管理，要求該企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)不得參與商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)；大連發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)嵤┓桨福⑻岢?022-2024年階段性目標(biāo)；湖南省發(fā)布商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示，明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售等多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)；上海加強(qiáng)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理，要求宅基地房屋出租應(yīng)取得相關(guān)憑證，并依據(jù)國家和本市有關(guān)管理規(guī)定出租。此外，福建南平發(fā)布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管、強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)銷售監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)融資監(jiān)管等多方面進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場調(diào)控。 

??四、1月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??1月10日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持國務(wù)院常務(wù)會議時(shí)指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于爬坡過坎的關(guān)口，要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，不搞“大水漫灌”，有針對性擴(kuò)大最終消費(fèi)和有效投資。國新辦在金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，更加主動有為，更加積極進(jìn)取，注重靠前發(fā)力。從市場流動性來看，2月貨幣政策工具到期共計(jì)約1.3萬億元，包括1.1萬億逆回購和2000億元MLF。根據(jù)東北證券研究報(bào)告數(shù)據(jù)，2月財(cái)政存款、公開市場操作、繳準(zhǔn)預(yù)計(jì)將分別回籠1336億元、13000億元、437億元流動性，而M0、庫存現(xiàn)金及外匯占款預(yù)計(jì)將向銀行間市場釋放11000億元、150億元流動性。除去公開市場操作將要到期的1.3萬億元，2月銀行間流動性或?qū)⒃黾?377億元，市場流動性壓力不大，貨幣政策仍處于寬松周期。但考慮到海外加息潮臨近、當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長訴求強(qiáng)烈等因素，不排除央行為支持中小企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會融資成本而再次降準(zhǔn)降息的可能。

??在房地產(chǎn)調(diào)控上，一方面，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議重申，毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，要求保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。這也就意味著房地產(chǎn)政策環(huán)境整體嚴(yán)厲的情況短期內(nèi)不會改變。另一方面，央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委等部門繼續(xù)頻繁發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策適度糾偏、邊際寬松的趨勢有望延續(xù)。

??2.地方層面

??地方出臺寬松性調(diào)控政策數(shù)量連續(xù)兩個月超過緊縮性政策，地方政策環(huán)境明顯改善。根據(jù)近期中央層面表態(tài)情況，短期內(nèi)或仍將有更多城市跟進(jìn)出臺支持“剛需”“首改”購房需求相關(guān)政策，改善行情有望延續(xù)。從近兩個月出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政主體來看，主要為房地產(chǎn)市場下行壓力較大的二三線城市，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)政策環(huán)境保持相對穩(wěn)定。這也將是后續(xù)地方房地產(chǎn)調(diào)控的特征之一，即在政策糾偏引導(dǎo)下，地方調(diào)控將重新回歸“因城施策、雙向調(diào)控”模式?！胺孔〔怀础笔钦{(diào)控基調(diào)，樓市過熱，房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓；樓市下行壓力較大，地方將適當(dāng)出臺紓困類政策。而根據(jù)此前住建部等8部委聯(lián)合發(fā)布的通知要求，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整治、力爭用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，則是地方房地產(chǎn)調(diào)控的共同任務(wù)。此外，在中央層面密集發(fā)文要求推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)指導(dǎo)下，各地相繼把建設(shè)保障性租賃住房寫入2022年地方政府工作報(bào)告，地方保障性租賃住房建設(shè)有望駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?/p>