[易居研究院]政策快評(píng)｜近期8條房地產(chǎn)政策梳理及點(diǎn)評(píng)

??政策快評(píng)

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??徐州：去年約談以來首次政策轉(zhuǎn)向

??5月3日，根據(jù)徐州住建局官網(wǎng)消息，徐州近期召開了《房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會(huì)議》。這是去年7月份徐州被約談后首次明確的政策轉(zhuǎn)向。

??1、政策創(chuàng)新點(diǎn)

??此次徐州政策，除了放松限售等常規(guī)性的政策表述外，也有一些新的政策內(nèi)容值得行業(yè)關(guān)注。1）預(yù)售項(xiàng)目必須解除土地抵押權(quán)。類似規(guī)定客觀上能夠減少交易的糾紛，只有解除土地抵押權(quán)，才能確保此類預(yù)售項(xiàng)目輕裝上陣，減少出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方面的糾紛，也有助于后續(xù)按時(shí)交付房屋和辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，體現(xiàn)了對(duì)于購房者權(quán)益的保護(hù)導(dǎo)向。2）二手房交易貸款的支持力度加大。此次徐州比較明確地對(duì)二手房的貸款提出了要求，相比全國一些城市更強(qiáng)調(diào)新房來說，徐州此次政策更加全面，客觀上也有助于促進(jìn)二手房交易市場的活躍。3）優(yōu)化公積金貸款政策，包括淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)跨省通辦的公積金貸款政策優(yōu)化、降低公積金貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入條件等，都體現(xiàn)了徐州對(duì)于住房公積金的使用做了進(jìn)一步的放松。其中公積金跨省通辦制度，也是當(dāng)前疫情特殊時(shí)期值得推薦的方式。而樓盤項(xiàng)目主體完成50%就可以開通公積金貸款服務(wù)，客觀上也使得更多樓盤可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策。

??2、政策意義

??此次徐州政策，其思路模式和全國其他城市都是比較類似的，屬于地方上穩(wěn)定樓市、激活購房需求、降低房企經(jīng)營成本的又一個(gè)地方版本。當(dāng)然徐州此次政策出現(xiàn)了一些創(chuàng)新點(diǎn)，也是值得全國其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。以公積金為例，全國各地公積金放松的政策，總體上是集中在貸款額度提高、貸款利率下調(diào)、二套適用首套標(biāo)準(zhǔn)、鼓勵(lì)商業(yè)和公積金的組合模式等，但是徐州此次也提出了一些新的內(nèi)容，包括在都市圈的公積金如何給予優(yōu)化、如何讓更多樓盤可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠政策等。此類做法都能夠促進(jìn)公積金貸款政策更進(jìn)一步地釋放效應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場的購房成本降低、購房需求的激活等都有積極的作用?？傮w上看，徐州此次政策，也說明此類過去過熱的城市也開始有了政策的轉(zhuǎn)向。2021年7月份，銀川、徐州、金華、泉州和惠州被約談，當(dāng)時(shí)市場面總體偏熱、政策總體偏緊。當(dāng)前徐州政策放松，也說明市場矛盾點(diǎn)在變化，政策積極調(diào)整方向符合預(yù)期。

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??南昌：限購區(qū)也面臨房貸寬松利好

??5月5日，根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，南昌當(dāng)前部分銀行落實(shí)了首付兩成等政策。此類政策繼續(xù)說明，5月份及后續(xù)月份各地房貸政策將進(jìn)一步趨于寬松。

??1、政策要點(diǎn)

??此次媒體報(bào)道顯示，5月5日江西銀行、郵政銀行無論限購與非限購區(qū)域，首套房貸首付比例均按首付2成、貸8成計(jì)算，只認(rèn)貸不認(rèn)房。相關(guān)銀行人士證實(shí)了此類操作的真實(shí)性。從這里可以看出至少三點(diǎn)領(lǐng)域的放松，即限購區(qū)域也可以享受同樣的信貸寬松政策、首付比例可以實(shí)實(shí)在在做到2成首付、一些貸款償清的購房者可以享受2成首付政策。此類規(guī)定，也體現(xiàn)了南昌此類省會(huì)城市，在其他政策沒有明顯松動(dòng)的情況下，銀行貸款政策會(huì)率先松動(dòng)。雖然和其他城市相比略有所滯后，但也客觀上釋放了當(dāng)前放松購房環(huán)境的導(dǎo)向。

??2、政策意義

??應(yīng)該說南昌此類城市的政策和全國其他城市的政策是類似的，進(jìn)一步說明5月份以來各地依然會(huì)在房貸等方面有政策進(jìn)一步放松的動(dòng)作。另外也需要注意，江西市場這幾年總體保持平穩(wěn)，沒有明顯的反彈傾向，所以要防范此次政策放松所帶來的一些新的炒作內(nèi)容。尤其是此類城市總體上過去一些購房需求沒有明顯釋放，后續(xù)政策寬松的情況下，房地產(chǎn)購房需求容易釋放出來。所以在政策逐漸放松的過程中，要密切關(guān)注后續(xù)市場的變動(dòng)情況，尤其是購房秩序的穩(wěn)定。

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??天門和重慶：搭建“契稅補(bǔ)貼+房展會(huì)”模式

??5月1日，根據(jù)媒體報(bào)道，天門和重慶大渡口區(qū)都落實(shí)了購房契稅補(bǔ)貼政策。此類政策說明，“契稅補(bǔ)貼+房展會(huì)”的模式也是近期各地積極推進(jìn)的內(nèi)容。

??1、政策要點(diǎn)

??此次天門和重慶大渡口都開展了購房契稅補(bǔ)貼工作，且都圍繞房交會(huì)等進(jìn)行。1）此次天門開展了房地產(chǎn)交易會(huì)，時(shí)間為5月1日-6月14日，對(duì)于簽訂購房合同的購房人，可以享受等額購房契稅補(bǔ)貼和房價(jià)優(yōu)惠。2）重慶大渡口區(qū)在5月1日-6月30日舉辦春季線上房交會(huì)，實(shí)施三項(xiàng)優(yōu)惠政策，即50%契稅補(bǔ)貼、給予1-3萬元購房補(bǔ)貼、參展項(xiàng)目優(yōu)先獲得放款支持?？偨Y(jié)來看，這兩個(gè)城市的政策和全國其他城市類似，但也都說明“契稅補(bǔ)貼+房展會(huì)”也是近期各地政策推進(jìn)的新打法。

??2、政策意義

??傳統(tǒng)的購房優(yōu)惠政策確實(shí)也比較多，而隨著當(dāng)前房地產(chǎn)政策面的大環(huán)境逐漸寬松，通過房展會(huì)的平臺(tái)來更好推進(jìn)優(yōu)惠政策、激活供需兩端，也是各地可以積極采取的措施。就當(dāng)前各地房企的銷售數(shù)據(jù)看，確實(shí)壓力是比較大的，客觀上也要求各地繼續(xù)做好政策放松的內(nèi)容。而5月份預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目推銷的力度會(huì)強(qiáng)化，通過和房交會(huì)、房展會(huì)等平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合，能夠更好聚攏房企項(xiàng)目和購房群體，相關(guān)的優(yōu)惠政策也可以發(fā)揮更好的作用，供需兩端都有活躍的基礎(chǔ)和條件，真正助力房地產(chǎn)市場行情的活躍。

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??上交所：“民營房企融資”被重點(diǎn)提及

??5月5日，上交所發(fā)布《認(rèn)真貫徹中央政治局會(huì)議精神，研究落實(shí)中國證監(jiān)會(huì)工作部署》。此次會(huì)議對(duì)于房企融資和企業(yè)經(jīng)營等提出了新的要求和措施，值得房企的重點(diǎn)關(guān)注。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策研究了一批有針對(duì)性、有時(shí)效性的具體措施。1）對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，政策明確服務(wù)好民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動(dòng)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。從這里可以看出，民營上市房企在后續(xù)的融資方面會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，一些金融工具的發(fā)行也會(huì)更加積極，有助于促進(jìn)此類企業(yè)的更好發(fā)展。而REITs的創(chuàng)新試點(diǎn)，對(duì)于保障性租賃住房的相關(guān)企業(yè)也能夠帶來更好的促進(jìn)作用。2）研究推動(dòng)上市公司回購、增持等穩(wěn)市行為的便利化。該內(nèi)容雖然不是直接針對(duì)房企，但是對(duì)于房企是有啟發(fā)意義的，至少說明一些上市房企后續(xù)在回購股權(quán)、增持股份等方面的利好政策會(huì)增加，客觀上有助于此類地產(chǎn)股的穩(wěn)定。3）大力推動(dòng)投資基本面分析，理性看待市場波動(dòng)，倡導(dǎo)價(jià)值投資和長期投資理念。此類表述對(duì)于地產(chǎn)股的市值管理和企業(yè)成長也有積極的作用，充分說明對(duì)于投資者引導(dǎo)長期投資的導(dǎo)向，對(duì)于短期的股價(jià)波動(dòng)不應(yīng)該有過度的反應(yīng)。

??2、政策意義

??此次上交所比較罕見地把民營房企的融資單列，列入到當(dāng)前有針對(duì)性和有時(shí)效性的政策措施籃子中，體現(xiàn)了對(duì)于民營房企融資方面的高度關(guān)注。此類表述具有積極的意義，也是當(dāng)前各類民營上市房企需要重點(diǎn)關(guān)注的。類似企業(yè)近期要關(guān)注上交所的政策導(dǎo)向和具體措施，積極和金融機(jī)構(gòu)合作，探尋新的融資渠道和新的融資方式。若是此類工作做到位，那么對(duì)于今年5月份尤其是下半年儲(chǔ)備更多資金、積極做好企業(yè)經(jīng)營能力改善等，都有積極的作用。相關(guān)民營房企需要關(guān)注此類資本市場以及此前一部兩會(huì)的政策表述，積極在融資方面探索新路子、開辟新模式、開啟新天地。另外也需要看到，對(duì)于地產(chǎn)股的穩(wěn)定工作，此次上交所也給出了明確的方向，對(duì)于一些上市房企來說也是具有啟發(fā)意義的，客觀上也有助于促進(jìn)此類企業(yè)更好的發(fā)展，對(duì)于相關(guān)企業(yè)的市值管理、和投資者強(qiáng)化溝通等工作的開展也具有積極的意義。

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??廣州：調(diào)整住房定向銷售政策

??5月5日，根據(jù)對(duì)廣州第一輪集中供地的競拍規(guī)則可以看出，廣州對(duì)于房企項(xiàng)目定向銷售的政策有所調(diào)整。這也可以認(rèn)為是拿地門檻進(jìn)一步降低的信號(hào)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次廣州首輪集中土拍中，共成功交易了17宗土地。其中，海珠區(qū)和黃埔區(qū)地塊“要求不低于50%的房源向無房者出售”的規(guī)則被取消。此類規(guī)則可以認(rèn)為是“住房項(xiàng)目定向銷售規(guī)則”。去年即2021年8月廣州第二輪集中供地過程中，當(dāng)時(shí)規(guī)定了海珠、黃埔和南沙相關(guān)地塊落實(shí)住房項(xiàng)目定向銷售規(guī)則，即所售項(xiàng)目中首套住房購房家庭或個(gè)人必須超過50%，且開發(fā)商需要簽訂承諾書。而在去年第二輪集中供地過程中，南沙就取消了這個(gè)規(guī)則。而今年5月5日廣州新一輪集中供地過程中，海珠和黃埔也取消了這個(gè)規(guī)則，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。

??2、政策意義

??廣州此次集中供地的規(guī)則調(diào)整，也說明各地在拿地方面不斷降低門檻的導(dǎo)向。對(duì)于廣州來說，當(dāng)前供地的意愿比較強(qiáng)，也希望土地市場能夠提振。此次類似限制性條款的取消，客觀上有助于促進(jìn)廣州土地市場的活躍。至少對(duì)于房企來說，后續(xù)項(xiàng)目銷售的約束減少了，拿地的積極性也就增加了，自然也可以帶動(dòng)房企積極入市和積極拍地。此類政策對(duì)于全國其他城市土地市場也是有啟發(fā)的，在既有的降低競拍保證金繳納比例、延遲剩余出讓金繳納時(shí)間等做法同時(shí)，也需要關(guān)注房企的一些新的顧慮。減少此類政策的約束，將使得房企拿地的步伐可以邁得更寬、走得更快，也有助于確保土地市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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??英美澳：三國提高了基準(zhǔn)利率

??5月5日，英國宣布加息。5月初國際市場上普遍出現(xiàn)了加息的操作，對(duì)于我們了解國際金融市場變化、更加精準(zhǔn)預(yù)判中國房貸政策等都有積極的作用。

??1、加息情況

??從近期海外一些國家的動(dòng)作看，普遍有了加息的動(dòng)作或傾向。1）5月3日，澳大利亞儲(chǔ)備銀行宣布，把基準(zhǔn)利率從0.1%提高25個(gè)基點(diǎn)到0.35%。這是澳央行2010年11月以來首次加息，結(jié)束了澳大利亞自2020年11月開始實(shí)施的歷史低位利率。2）5月4日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息50個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)到0.75%至1%之間。這是自2000年以來加息幅度首次達(dá)到50個(gè)基點(diǎn)，顯示出美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策的緊迫性。3）英國中央銀行英格蘭銀行5月5日宣布，將基準(zhǔn)利率從0.75%上調(diào)至1%，以應(yīng)對(duì)通貨膨脹。這是2021年12月以來，英國央行第四次加息，此次加息也使英國央行的基準(zhǔn)利率升至13年來的最高水平?？偨Y(jié)這三國的加息政策，可以看出其特點(diǎn)，即加息的節(jié)奏加快、力度加大、利率水平不斷創(chuàng)新高、積極應(yīng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)。

??2、政策意義

??對(duì)于國際市場的加息現(xiàn)象的理解，有助于我們更好理解貨幣政策走向和信貸政策動(dòng)向，尤其是從房地產(chǎn)的角度來看，更要注意此類政策帶來的新啟發(fā)?？傮w上看，中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場尤其是房貸市場，持續(xù)強(qiáng)調(diào)了降息和降低成本的導(dǎo)向。在既有的LPR降息和各銀行主動(dòng)下調(diào)利率的情況下，購房者的信貸成本總體上處于下降的態(tài)勢。這一點(diǎn)和國際市場形成了差異和對(duì)比，反過來進(jìn)一步說明當(dāng)前中國購房市場中房貸成本進(jìn)一步降低的機(jī)會(huì)，對(duì)于降低房地產(chǎn)交易成本和鼓勵(lì)購房需求釋放等有積極的作用。雖然我們確實(shí)也要防范國際市場貨幣政策調(diào)整帶來的影響和沖擊，但就近期來看，中國各大銀行的放貸的能力和主動(dòng)性是在增強(qiáng)的，其也為5月份以及后續(xù)月份購房市場創(chuàng)造了更好的信貸環(huán)境。

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??洛陽：資金監(jiān)管等政策更加靈活和變通

??5月1日，洛陽正式實(shí)施《促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次洛陽在預(yù)售資金監(jiān)管、裝配式建筑指標(biāo)、二手房貸款方面有一些創(chuàng)新的表述，值得行業(yè)的關(guān)注。

??1、基于評(píng)級(jí)落實(shí)差異化資金監(jiān)管

??此次洛陽明確，依據(jù)企業(yè)評(píng)級(jí)實(shí)行差別化監(jiān)管資金管理。對(duì)于一級(jí)房企來說，其預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)放寬，依據(jù)工程形象進(jìn)度分12個(gè)節(jié)點(diǎn)撥付。而對(duì)于等級(jí)偏低的企業(yè)，則可能節(jié)點(diǎn)數(shù)只有6個(gè)。此類規(guī)定對(duì)于房企而言，具有激勵(lì)效應(yīng)。對(duì)于合規(guī)和經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，充分利用此類政策，可以減少資金沉淀，充分促進(jìn)企業(yè)資金的循環(huán)。類似差別化的資金監(jiān)管方式，也是全國其他城市值得學(xué)習(xí)和關(guān)注的。

??2、裝配式建筑指標(biāo)更加靈活化

??此次政策明確，完善裝配式建筑配建政策。政策實(shí)際上對(duì)于裝配式建筑的應(yīng)用采取了更加靈活和變通的做法。對(duì)于想減少裝配式建筑配建面積的，可以繳納裝配式建筑易地建設(shè)費(fèi)，其后不再配建。對(duì)于想申請(qǐng)?jiān)黾拥模瑒t可以獲得相關(guān)的成本差價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)。此類規(guī)定，也使得裝配式建筑的發(fā)展更具有靈活性。在當(dāng)前房企降成本的特殊時(shí)期，有助于房企合理選擇裝配式建筑的配建面積，進(jìn)而更好地推進(jìn)房企經(jīng)營和項(xiàng)目的開展。

??3、優(yōu)化二手房的貸款政策

??此次洛陽對(duì)于二手房方面的貸款政策給予了更多的支持。這主要包括三點(diǎn)，即二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行；對(duì)區(qū)域優(yōu)勢明顯的二手房貸款房齡調(diào)整為30年以內(nèi)；支持開展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)。此類規(guī)定，使得二手房的可貸金額更加充裕，同時(shí)首付比例也可以降低，對(duì)于特殊形式的二手房也可以享受到貸款的支持。類似規(guī)定，都有助于促進(jìn)二手房市場的活躍，進(jìn)而加速此類房產(chǎn)的盤活和流通。

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??鎮(zhèn)江：延續(xù)4月精神出臺(tái)公積金政策

??5月5日，鎮(zhèn)江公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》。此次政策進(jìn)一步說明，5月份各地公積金貸款政策有進(jìn)一步寬松的傾向。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確，降低公積金貸款首付比例，對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例調(diào)整為40%。從這里可以看出，鎮(zhèn)江對(duì)于二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例進(jìn)行了下調(diào)，從60%下調(diào)為40%?？偨Y(jié)近期全國公積金貸款政策，可以看出，二次或二套房申請(qǐng)公積金貸款的首付比例呈現(xiàn)了差異，比如說梅州為20%、福州為40%、洛陽為20%。但無論如何，各類城市的首付比例總體以下調(diào)為主。

??2、政策意義

??5月份各地政策放松會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)加碼、加快的態(tài)勢，此次鎮(zhèn)江公積金政策的調(diào)整，也體現(xiàn)了地方政策的一個(gè)走向特征，即積極響應(yīng)4月份既有的政策內(nèi)容，進(jìn)一步把政策做細(xì)做實(shí)。此前4月29日鎮(zhèn)江發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。此次政策明確了對(duì)于二次使用公積金進(jìn)行降低首付的規(guī)定?？梢哉J(rèn)為，5月份各地總體上會(huì)在上一級(jí)政策的基礎(chǔ)上，出臺(tái)更多細(xì)則性內(nèi)容和條款，充分確保房地產(chǎn)市場享受更優(yōu)惠和更實(shí)質(zhì)的政策內(nèi)容。