[中房研協(xié)]房地產(chǎn)市場利好政策頻現(xiàn)，提振效果有待觀察

??4月下旬以來，從中央到地方，房地產(chǎn)利好政策密集發(fā)布，意在穩(wěn)定市場預(yù)期，扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢。4 月18 日，央行、外匯局提出要求要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；4月24日，住建部黨組召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)(擴(kuò)大)會議，提出要高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，防范化解城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線；4月25日，央行決定自2022年5月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)；同日，網(wǎng)傳央行召集商業(yè)銀行及世茂、中梁、綠地、奧園、恒大等12家房地產(chǎn)公司開會，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)并購、不良資產(chǎn)處置、支持房企合理融資、保證按揭款發(fā)放等問題；4月29日，中共中央政治局召開會議，強(qiáng)調(diào)要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中央層面持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)的信號，各地也紛紛因城施策，響應(yīng)中央號召。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅4月以來，就有50余個城市及地區(qū)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場管控措施。從政策內(nèi)容看，政策調(diào)整主要圍繞放開“四限”、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度以及下調(diào)房貸利率等方面進(jìn)行，此外，針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策亦是重點(diǎn)方向之一。

??從具體城市來看，鄭州、大連、南京、寧波、蘇州、沈陽、佛山等城市從放開限購、限貸、限售條件、放寬戶籍要求等方面發(fā)布政策；天津、南京、無錫、蘭州、淮安、宜昌等20余個城市則從提高公積金貸款額度、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等方面促進(jìn)居民合理住房需求釋放；綿陽、無錫等地區(qū)給予二孩、三孩家庭購房支持；上海臨港區(qū)、淮安、常熟、南通通州區(qū)提出，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引人才，降低人才置業(yè)門檻，或在購買新房時給予相應(yīng)的人才補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼。

??熱點(diǎn)評析

??從中央到地方，利好政策頻現(xiàn)，穩(wěn)樓市導(dǎo)向明確

??4月以來中央各部門陸續(xù)發(fā)聲維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，直至月末最后一個工作日，中共中央政治局會議召開，會議中對房地產(chǎn)市場提出的要求，是本輪政策的最高指示，是行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。會議上強(qiáng)調(diào)的“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”，說明穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期仍是政策面的基本導(dǎo)向；在堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，意味著中央將堅持調(diào)控底線不動搖，各地可以在此基礎(chǔ)上，基于樓市實際情況來制定政策、平衡供求關(guān)系，在當(dāng)前樓市遇冷的背景下，為各地政策松綁提供了更大的空間；支持剛性和改善性住房的需求，有利于促進(jìn)合理需求的釋放，也有利于打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，后續(xù)有望對剛需和改善型購房提出更具體的信貸、稅收等支持措施；優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有利于提高房企對商品房預(yù)售資金使用的靈活性，對此前部分地區(qū)過于嚴(yán)格的預(yù)售資金管理辦法，亦有一定的糾偏作用。與去年12月政治局會議對房地產(chǎn)的表述相比，此次會議更加注重房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而對“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”相關(guān)內(nèi)容未作提及。

??為響應(yīng)中央號召，各地政府也隨之因城施策放松調(diào)控措施，且力度不斷加大。從出臺政策的城市能級來看，調(diào)控松綁的城市正在由三四線城市逐步向一二線城市擴(kuò)圍，這是近期地方樓市新政呈現(xiàn)的最大特點(diǎn)，意味著熱門地區(qū)同樣存在穩(wěn)樓市的需求。

??從出發(fā)點(diǎn)來看，各地新政，不僅是為了落實中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向，也是根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際情況，針對性地優(yōu)化調(diào)整管控措施：部分城市放開“四限”，降低置業(yè)門檻和購房貸款利率，提高購房意愿，減輕置業(yè)壓力；部分城市提高各類購房群體的公積金貸款額度，充分體現(xiàn)了公積金貸款在落實“支持合理住房需求”中起到的作用；部分城市側(cè)重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，結(jié)合人才引進(jìn)政策，強(qiáng)化對二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端扶持力度，有助于加快潛在的剛需及改善需求釋放。

??房地產(chǎn)市場能否回暖仍有待觀察

??綜合來看，雖然政策暖風(fēng)不斷，但具體政策落地仍需時間，當(dāng)前樓市不確定性仍然較強(qiáng)，市場信心較弱，整體投資意愿下降，行業(yè)預(yù)期尚未出現(xiàn)明顯改善。一方面，從需求端來看，在多地樓市持續(xù)遇冷、疫情反復(fù)、防控舉措嚴(yán)格的影響下，購房需求釋放受阻，觀望情緒較重，市場恢復(fù)節(jié)奏存在較大不確定性；另一方面，從供給端來看，企業(yè)主體信用風(fēng)險仍在繼續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資依舊面臨下行壓力，房企銷售承壓，去化周期拉長，拿地及推盤意愿不足，部分熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)不及預(yù)期，行業(yè)供給受限。

??因此，在當(dāng)前的形勢下，市場的恢復(fù)節(jié)奏不會太快，二季度整體市場依然不容樂觀，政策的覆蓋范圍和力度都還有進(jìn)一步提升的空間，預(yù)計二季度仍將是政策集中發(fā)力期，將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏，后續(xù)隨著宏觀政策、調(diào)控政策改善空間進(jìn)一步打開，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐步企穩(wěn)；而隨著多方助力拓寬融資渠道，房企流動性風(fēng)險也將逐步化解，房企拿地重新開始活躍，市場交易數(shù)據(jù)將隨之改善。

??分化將是未來的主旋律

??盡管樓市利好政策頻出，但分化將是未來房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)之一。

??對城市和地區(qū)而言，部分城市和地區(qū)雖放松了限制性政策，但短期效果有限，市場仍存在較大的下行壓力；與此同時，個別熱點(diǎn)城市市場情緒有所修復(fù)，新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢，房價穩(wěn)中有漲，以北京為例，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢，環(huán)比增長近一倍，其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.7萬套，為2021年下半年以來月度最高值。除此之外，廣州、杭州、合肥等城市新房、二手房市場均出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象。預(yù)計后續(xù)，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場有望率先恢復(fù)，并帶動二線及三四線城市房地產(chǎn)市場回暖，而部分基本面較弱的城市或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。

??對房企而言，在行業(yè)規(guī)?；疽婍?、利潤空間持續(xù)受到壓縮的背景下，房企間分化加劇。那些信用狀況良好、長期保持財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛的優(yōu)質(zhì)房企，在穿越行業(yè)周期時有能力掌握主動權(quán)，保持風(fēng)險可控。在高層密集提出為房企提供金融支持的背景下，資源調(diào)配也會向優(yōu)質(zhì)龍頭房企傾斜。預(yù)計后續(xù)，更為精細(xì)化的利好政策也將不斷釋放，推動優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企，加速行業(yè)出清。