??8月27日，證監(jiān)會(huì)連發(fā)三條公告：《證監(jiān)會(huì)統(tǒng)籌一二級(jí)市場(chǎng)平衡優(yōu)化IPO、再融資監(jiān)管安排》《證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步規(guī)范股份減持行為》《證券交易所調(diào)降融資保證金比例，支持適度融資需求》，其中包含證券交易印花稅減半征收、階段性收緊IPO節(jié)奏、進(jìn)一步規(guī)范股份減持行為、調(diào)降融資保證金比例等重磅政策措施。值得注意的是，在房地產(chǎn)方面，同其他“存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模”不同，證監(jiān)會(huì)提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，充分體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是上市房企融資給予了更大力度的支持。

??兩年多以來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，上市房企的市凈率、市盈率等多項(xiàng)核心指標(biāo)持續(xù)走低，甚至接連出現(xiàn)大面積虧損。監(jiān)管層面明確房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，理論上為房企融資進(jìn)一步拓寬了渠道，有助于緩解上市房企資金壓力。但客觀來(lái)看，實(shí)際成效難以預(yù)估。以2022年下半年出臺(tái)的“金融十六條”、房企融資“三支箭”等政策為例，執(zhí)行至今，實(shí)際覆蓋范圍及提振效果仍十分有限。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%。商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)下行，且下行趨勢(shì)短期內(nèi)或難以扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積等多項(xiàng)核心指標(biāo)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，房企債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)事件頻繁發(fā)生等。在此背景下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及房企發(fā)展預(yù)期依舊偏負(fù)面，此次政策能否有效激勵(lì)資金入場(chǎng)、支持力度能有多大等均有待觀察。

??總的而言，自7月中央政治局會(huì)議定調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資、銷售環(huán)境實(shí)質(zhì)性改善呼聲愈發(fā)強(qiáng)烈。在“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定”目標(biāo)導(dǎo)向下，后續(xù)諸如放寬或取消樓市行政管制、降首付、降利率、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策有望持續(xù)加力，四季度或?qū)⑹堑禺a(chǎn)政策重要窗口期。