??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央持續(xù)改善房企融資環(huán)境，重點(diǎn)城市購(gòu)房政策加速優(yōu)化

??2024年1月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)文建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，滿足房企合理融資需求；央行、金融監(jiān)管總局提出，符合條件的房企可將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券，同時(shí)正式發(fā)布住房租賃“金融17條”，就加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和拓寬融資渠道等提出指導(dǎo)意見；住建部提出充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，要求地方因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策55條，連續(xù)四個(gè)月減少。其中，寬松性政策52條，中性政策1條，緊縮性政策2條?？偟膩砜矗瑥V州、上海、蘇州、?？诘戎攸c(diǎn)城市紛紛對(duì)限購(gòu)等核心政策進(jìn)行寬松性調(diào)整優(yōu)化，進(jìn)一步向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)；三四線城市則仍是以住房公積金政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、貨幣化/房票安置等政策為主。此外，近期地方兩會(huì)陸續(xù)召開，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為大部分省市政府工作報(bào)告中明確的核心任務(wù)（見表1）。本期報(bào)告主要對(duì)1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：改善房企融資環(huán)境，滿足房企合理融資需求

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??1月資金面較上月小幅收緊，但月末維穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)。根據(jù)國(guó)投證券研究數(shù)據(jù)，2024年1月，DROO1、DR007運(yùn)行中樞較2023年12月分別上行8bp、2bp，隔夜和7天資金利率運(yùn)行中樞不同程度上移；DR007向上偏離政策利率的幅度為5.9bp，較前期的3.8bp小幅增加，為過去五年同期新高。公開市場(chǎng)操作方面，1月凈投放量環(huán)比有所降低，但自1月22日起，逆回購(gòu)操作規(guī)模始終保持在千億元級(jí)別。加上1月24日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬億元等，流動(dòng)性維穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)文提出，指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，滿足合理融資需求。央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，明確符合條件的房企可將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券等；同時(shí)，正式發(fā)布住房租賃“金融17條”，內(nèi)容涵蓋加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等。此外，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)提出，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，要求地方政府因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，以編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，建立人、房、地、錢要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，健全房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等。

??— 03—

??地方政策：重點(diǎn)城市購(gòu)房政策加快優(yōu)化，三四線城市購(gòu)房補(bǔ)貼和住房公積金政策持續(xù)發(fā)力

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)重點(diǎn)城市購(gòu)房政策加快優(yōu)化，三四線城市購(gòu)房補(bǔ)貼及住房公積金政策持續(xù)發(fā)力

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年1月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策55條，連續(xù)四個(gè)月減少。其中，寬松性政策52條，主要涉及放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、鼓勵(lì)貨幣化或房票安置、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金政策支持、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、鼓勵(lì)支持房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及公租房建設(shè)管理；緊縮性政策2條，主要涉及安置房市場(chǎng)監(jiān)管和自建房安全管理等?？偟膩砜?，本月地方政策持續(xù)寬松，尤其臨近月末，廣州、上海、蘇州等重要城市紛紛對(duì)限購(gòu)等核心政策進(jìn)行寬松性調(diào)整優(yōu)化，進(jìn)一步向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)。

行政干預(yù)核心舉措包括放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、支持房企讓利促銷、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。典型代表有：廣州明確120平方米以上住房不納入限購(gòu)范圍，居民家庭將限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)自有住房完成租賃或掛牌出售程序，即可不納入家庭住房套數(shù)統(tǒng)計(jì)；上海提出在本市連續(xù)繳納5年及以上社保或個(gè)稅的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，取消了“已婚”限制；蘇州購(gòu)買新房、二手房不再審查套數(shù)，不做購(gòu)房資格審核，標(biāo)志著蘇州全面取消限購(gòu)；晉江新購(gòu)買一、二手住房的不限售，原須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓的商品房，限售期縮短至2年；東莞實(shí)施階段性取消轄區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限等。此外，廣州、佛山、贛州市南康區(qū)、南平市延平區(qū)等地鼓勵(lì)房票安置，徐州、達(dá)州、樂山、泰州、連云港、三門峽、南陽(yáng)、鹽城市亭湖區(qū)、宜春市宜豐縣、天津市西青區(qū)、蘇州市姑蘇區(qū)等地發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

??土地政策核心舉措包括優(yōu)化土地出讓管控、實(shí)行市場(chǎng)化定價(jià)規(guī)則等

??在土地政策方面，核心舉措主要包括優(yōu)化土地出讓管控、實(shí)行市場(chǎng)化定價(jià)、允許“商改居”等。典型代表有：湘潭提出將改善性住房項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，放寬住宅建筑面寬控制要求，取消高低配限制，支持“商改居”，實(shí)行市場(chǎng)化導(dǎo)向的定價(jià)規(guī)則；樂山提出新出讓和改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳納期限最長(zhǎng)不超過一年；晉江明確在房地產(chǎn)住宅用地招拍掛時(shí)不限房?jī)r(jià)且不限地價(jià)等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：上海明確繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國(guó)未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房，二套房最低首付比例為50%，所購(gòu)住房位于臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)的，最低首付比例為40%；鄭州提出建立新市民、青年人住房公積金普惠金融“超市”，對(duì)符合相關(guān)條件的新市民、青年人實(shí)行貸款限額上浮；九江支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款；南京支持住房公積金貸款購(gòu)買法拍房；黔南州住房公積金實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則，且將個(gè)人公積金最高貸款額度由40萬元提高至50萬元，申請(qǐng)住房公積金不受戶籍地限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬人才購(gòu)房限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬人才購(gòu)房限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)發(fā)布人才購(gòu)房新政，明確在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上、在本市無住房的非滬籍人才，同時(shí)符合相應(yīng)單位條件或個(gè)人條件的，可購(gòu)買青浦或奉賢住房1套，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人；海口經(jīng)認(rèn)定的高層次人才、柔性引進(jìn)的高層次人才及外籍“高精尖缺”人才，享受與本地居民同等購(gòu)房待遇；杭州市桐廬縣對(duì)于在桐廬縣就業(yè)創(chuàng)業(yè)并繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、公積金或個(gè)人所得稅的全日制本科及以上大學(xué)生和在桐院校全日制大專畢業(yè)生，首次在縣內(nèi)購(gòu)買新建商品住宅或安置房的，給予最高15萬元的購(gòu)房首付補(bǔ)貼等。

??中性政策主要涉及公租房建設(shè)管理

??中性政策主要涉及公租房建設(shè)管理。典型代表有：東莞市修訂公租房管理辦法，明確保障對(duì)象包括本市戶籍困難家庭、新就業(yè)職工及穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員三類群體，原新入戶人員群體并入本市戶籍困難家庭，明確新建公租房以滿足基本居住需求為原則，成套建設(shè)的公租房，單套建筑面積應(yīng)控制在60平方米以下，以集體宿舍形式建設(shè)的公租房，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及安置房市場(chǎng)監(jiān)管和自建房安全管理

??緊縮性政策主要涉及安置房市場(chǎng)監(jiān)管和自建房安全管理。典型代表有：海口市美蘭區(qū)發(fā)布嚴(yán)禁轉(zhuǎn)賣安置房的告知書，明確未取得房產(chǎn)證的安置房不具備上市交易條件，也不允許花錢購(gòu)買或私下轉(zhuǎn)讓安置房購(gòu)房指標(biāo)；江蘇省發(fā)布加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的實(shí)施意見，要求嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)權(quán)人和使用人主體責(zé)任、建立房屋安全隱患定期排查制度、加強(qiáng)用地、規(guī)劃、建設(shè)管理等。

??— 04—

??1月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??— 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年1月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購(gòu)政策的有6個(gè)，分別為廣州、成都、西安、杭州、長(zhǎng)沙、天津；其他30個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個(gè)，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有3個(gè)，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）較上月相比，本月廣州、上海、?？?個(gè)城市住房限購(gòu)政策從面積或客群等方面進(jìn)行了精細(xì)化定向?qū)捤桑K州則全面取消了限購(gòu)。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年1月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??1月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)還面臨有效需求不足、社會(huì)預(yù)期偏弱、外部環(huán)境不確定性困難和挑戰(zhàn)，貨幣政策仍有足夠的空間。央行將平衡好短期和長(zhǎng)期、穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部均衡和外部均衡的關(guān)系，強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)國(guó)投證券研究分析，受春節(jié)、稅期、專項(xiàng)債發(fā)行等因素影響，2月資金面仍會(huì)受到一定擾動(dòng)，但目前流動(dòng)性投放規(guī)模較高，疊加后續(xù)降準(zhǔn)資金釋放等，預(yù)計(jì)資金面整體仍傾向維持緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央層面已發(fā)布建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、住房租賃“金融17條”、允許經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款償還債務(wù)等多項(xiàng)政策利好，且明確充分賦予地方調(diào)控自主權(quán)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)或?qū)⒁远酱俸屯七M(jìn)政策落實(shí)為主，房企融資環(huán)境改善和保交付仍是關(guān)注重點(diǎn)。同時(shí)，2024年是實(shí)施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，住房建設(shè)工作也須圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)這一中心工作和高質(zhì)量發(fā)展的首要目標(biāo)，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”將加速推進(jìn)。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓。TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比下降34%、環(huán)比下降48%；重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)同比下降44%、環(huán)比下降47%，成交同比下降19%、環(huán)比下降43%?？偟膩砜?，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于向下探底調(diào)整期，市場(chǎng)信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時(shí)日，各地房地產(chǎn)支持性政策仍需加碼，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。在月末廣州、上海、蘇州等城市相繼放寬限購(gòu)后，預(yù)計(jì)全國(guó)各地或?qū)㈤_啟新一波的政策松綁浪潮，一線城市仍傾向以定向化、精細(xì)化的漸進(jìn)式調(diào)整為主，但調(diào)控節(jié)奏有望加快；核心二線城市進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻甚至全面取消限購(gòu)成為大勢(shì)所趨，其他二三線及更低能級(jí)城市則仍需在住房公積金政策、房票安置及購(gòu)房補(bǔ)貼等方面加大發(fā)力。