??1月26日，住建部、金融監(jiān)管總局召開(kāi)會(huì)議，部署城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。此次兩部委同時(shí)召開(kāi)會(huì)議，充分說(shuō)明房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在積極部署，也說(shuō)明對(duì)這項(xiàng)工作的重視和支持。若從最近幾年的融資政策來(lái)看，其經(jīng)歷了“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”、“金融16條”、“三個(gè)不低于”的前三個(gè)階段，當(dāng)前則進(jìn)入到“融資協(xié)調(diào)機(jī)制”的新階段或4.0版本。我們要深入認(rèn)識(shí)到此類(lèi)融資政策的變動(dòng)和邏輯，更好確保融資政策科學(xué)有序推進(jìn)。

??一、住建部政策要點(diǎn)

??此次住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。此次會(huì)議提及兩個(gè)維度的內(nèi)容。第一是從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的角度，部署了融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作。第二是從房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的角度，部署了住房等相關(guān)工作。

??1、項(xiàng)目視角下的融資協(xié)調(diào)機(jī)制

??此次基于項(xiàng)目有序開(kāi)發(fā)建設(shè)的視角部署了融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作，實(shí)際上是“保交樓”政策的強(qiáng)化版和延續(xù)版，充分說(shuō)明對(duì)于保交樓工作的重視。1）政策明確，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。從這里可以看出，接下來(lái)各地要做好融資協(xié)調(diào)工作，關(guān)鍵是要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目。從工作機(jī)制來(lái)說(shuō)，主要包括“報(bào)項(xiàng)目名單-協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款-支持項(xiàng)目合理融資需求”。從這個(gè)角度看，其和白名單制度是有差異的。白名單制度主要是從房企或企業(yè)的層面進(jìn)行的，而此次強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目”的層面，應(yīng)該說(shuō)針對(duì)性更強(qiáng)，也兼顧企業(yè)融資和購(gòu)房者房屋交付兩個(gè)需求。此次也提及1月底前第一批項(xiàng)目名單落地后即可爭(zhēng)取貸款，說(shuō)明工作積極到位，也說(shuō)明協(xié)調(diào)機(jī)制下融資效率在提高。2）要做好此次融資協(xié)調(diào)機(jī)制，此次政策明確了配套政策和要求，主要包括：項(xiàng)目層面資金封閉運(yùn)作、省級(jí)層面要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和督導(dǎo)、國(guó)家層面將建立項(xiàng)目信息平臺(tái)和通報(bào)制度。這說(shuō)明此次融資協(xié)調(diào)機(jī)制的準(zhǔn)備工作完備，也有助于更密切監(jiān)測(cè)資金、項(xiàng)目、融資等工作的開(kāi)展，具有部署科學(xué)到位、環(huán)環(huán)相扣的特點(diǎn)。在此次1月份各類(lèi)貸款投放后，后續(xù)其他月份此類(lèi)工作也將持續(xù)完善，對(duì)于今年住宅項(xiàng)目的融資和保交樓工作將發(fā)揮更加積極的作用。

??2、供求變化下的住房等相關(guān)工作

??此次會(huì)議同時(shí)對(duì)今年住房等相關(guān)工作進(jìn)行了部署，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)做了工作部署。1）目前最受市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)的一句話是“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。這句話其實(shí)是“優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策”的升級(jí)版，說(shuō)明各地政策從“放松”的重心轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)”概念。雖然過(guò)去也有“因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策”等表述，但2023年我們觀察到，各地政策總體上還是高度一致的，創(chuàng)新性不強(qiáng)，或者說(shuō)藥效沒(méi)有預(yù)期的好。此次其實(shí)說(shuō)明，高層不光關(guān)注到全國(guó)層面的供求關(guān)系變化，也關(guān)注到了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和困難，所以對(duì)于政策方面做了更大的松綁或放權(quán)。從這個(gè)角度看，各地在春節(jié)后若是預(yù)判市場(chǎng)企穩(wěn)有困難，預(yù)計(jì)還會(huì)迎來(lái)一大波購(gòu)房寬松政策，即在此前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低首付和房貸利率”、“調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”等基礎(chǔ)上再做進(jìn)一步的寬松。我們認(rèn)為，包括房企、銷(xiāo)售部門(mén)和購(gòu)房者等，要對(duì)今年一季度可能出臺(tái)的新的寬松政策有足夠的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備，尤其是一些限購(gòu)政策等或迎來(lái)全面的放松。2）此次首次系統(tǒng)和清晰地勾勒出新發(fā)展模式的“五大基石”，即：“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系、人房地錢(qián)的要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度、房地產(chǎn)三大工程建設(shè)、好房子建設(shè)。此次強(qiáng)調(diào)要從編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，這也說(shuō)明，各地在近期的住房發(fā)展規(guī)劃方面，會(huì)有一個(gè)新版本，即強(qiáng)調(diào)五大基石的新發(fā)展模式的版本。這對(duì)于我們理解后續(xù)各地住房發(fā)展規(guī)劃以及新的創(chuàng)新點(diǎn)等都有積極的作用。3）此次繼續(xù)強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整治。這進(jìn)一步說(shuō)明，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等工作的基礎(chǔ)上，政策可以姓“寬”，但不能姓“亂”，即并不意味著會(huì)放任市場(chǎng)，各類(lèi)違法違規(guī)的操作依然要面臨處罰。近期最典型的一個(gè)例子就是，1月22日，住建部針對(duì)“非法買(mǎi)賣(mài)公民個(gè)人信息”，通報(bào)了5起房產(chǎn)中介違法違規(guī)典型案例。這就說(shuō)明，今年嚴(yán)管市場(chǎng)秩序依然是住房工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

??二、金監(jiān)局政策要點(diǎn)

??此次金監(jiān)局部署推動(dòng)落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作，其和住建部的工作會(huì)議有一個(gè)區(qū)別。住建部參會(huì)的部門(mén)中，除了住房相關(guān)監(jiān)管部門(mén)外，也包括市政府一級(jí)的部門(mén)。而金監(jiān)局參會(huì)的部門(mén)，則是金融監(jiān)管部門(mén)+金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，從金融監(jiān)管的角度，此次提及了相關(guān)內(nèi)容，和此前的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》差異不大，說(shuō)明此次更是強(qiáng)調(diào)落實(shí)和推進(jìn)的導(dǎo)向。

??1、明確協(xié)調(diào)機(jī)制的工作步驟

??結(jié)合此前的融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知內(nèi)容，以及此次會(huì)議的相關(guān)內(nèi)容，我們認(rèn)為，從金融監(jiān)管部門(mén)的角度，可以認(rèn)為其工作要求包括四個(gè)層面內(nèi)容。1）地方政府要牽頭。實(shí)際上“協(xié)調(diào)”的含義就說(shuō)明地方政府要發(fā)揮牽頭作用，一般可以理解為各地分管住房（不是金融）的副市長(zhǎng)要履行好職責(zé)。這其實(shí)也隱含了一層含義，即住房相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷的信心可以更好到達(dá)市政府一級(jí)，同時(shí)通過(guò)市政府層面可以更好推進(jìn)融資工作，防范金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)惰性、不作為等問(wèn)題。2）協(xié)調(diào)機(jī)制要推送房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。類(lèi)似推送其實(shí)相當(dāng)于做好了服務(wù)工作，減少了此前金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目審查的工作，提高了效率，同時(shí)客觀上使得一些融資工作必須不折不扣地推行下去。3）信息共享。從信息來(lái)說(shuō)，主要包括工程進(jìn)展和預(yù)售資金監(jiān)管的內(nèi)容。這兩個(gè)恰是“保交樓”工作非常關(guān)注的要點(diǎn)。所以我們可以這樣認(rèn)為，協(xié)調(diào)機(jī)制重心在于解決企業(yè)資金的問(wèn)題，但此類(lèi)資金問(wèn)題不是去解決房企存量債務(wù)問(wèn)題的，而是從保交樓的角度進(jìn)行的。4）要指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)和房企平等協(xié)商。關(guān)于這一點(diǎn)，政策重心稍微往金融機(jī)構(gòu)上傾斜，也說(shuō)明一些風(fēng)險(xiǎn)極高的項(xiàng)目，是不可能納入到此類(lèi)支持體系的。各地也要把好關(guān)，真正把資金用在最合適的項(xiàng)目中。

??2、重視“授信綠色通道”的創(chuàng)新機(jī)制

??若是回顧最近幾年金融工作尤其是融資工作的變化，比較大的變化點(diǎn)在于，過(guò)去比較強(qiáng)調(diào)公平導(dǎo)向，即“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；而現(xiàn)在提及“授信綠色通道”概念，其實(shí)強(qiáng)調(diào)了效率。1）之所以要強(qiáng)調(diào)效率，其實(shí)恰說(shuō)明資金需求的急迫性是變大了。我們認(rèn)為，2023年房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)總體還是負(fù)增長(zhǎng)，疊加過(guò)去連續(xù)兩年的下跌狀態(tài)，房企或項(xiàng)目方面的資金壓力還是略大，或者說(shuō)資金支持的速度要提高。這是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)所做出的新融資機(jī)制。2）這對(duì)于金融機(jī)構(gòu)意識(shí)的轉(zhuǎn)變非常具有鞭策導(dǎo)向。一些金融機(jī)構(gòu)可能還在磨蹭，意識(shí)沒(méi)有上升到新高度。當(dāng)前金監(jiān)局用了“金融機(jī)構(gòu)要高度重視”的字眼，說(shuō)明工作的要求非常高，且需要金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格履行職責(zé)。所以在融資通道、審批流程、審批時(shí)限等方面明確了工作目標(biāo)。金融機(jī)構(gòu)的意識(shí)+行動(dòng)都必須加快到位。反過(guò)來(lái)，也說(shuō)明一季度房企的到位資金狀況會(huì)明顯改善，對(duì)于保交樓工作的提振等都有積極的作用。3）我們關(guān)注到一句似曾相識(shí)的表述，即“各監(jiān)管局要積極參與協(xié)調(diào)機(jī)制，主動(dòng)配合地方政府和住建部門(mén)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展相關(guān)工作”。此前也有類(lèi)似的表述，比如說(shuō)在2021年9月人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上，明確“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。所以我們認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)本身要從科學(xué)配合的角度做好工作，而房地產(chǎn)形勢(shì)和融資方面的判斷更多要從地方政府和房管部門(mén)這邊提供。

??三、政策總結(jié)

??1、房地產(chǎn)金融政策進(jìn)入第四階段

??此次兩部委召開(kāi)會(huì)議，說(shuō)明深入落實(shí)了此前1月24日央行召開(kāi)的國(guó)新辦金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展情況發(fā)布會(huì)。這恰說(shuō)明我們要從2024年金融服務(wù)的角度理解此類(lèi)工作。從此前發(fā)布會(huì)的內(nèi)容來(lái)看，各類(lèi)重磅消息很多，包括降準(zhǔn)政策消息發(fā)布、信貸市場(chǎng)司設(shè)立、完善經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策等，說(shuō)明央行和金融相關(guān)部門(mén)做了充足思考，目的就是為了2024年相關(guān)工作的更好推進(jìn)和運(yùn)行。此次會(huì)議后，住建部和金監(jiān)局立即召開(kāi)會(huì)議，說(shuō)明城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署的重要性和急迫性，也充分說(shuō)明對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企尤其是保交樓領(lǐng)域的重視。所以此次協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)議，可以認(rèn)為房地產(chǎn)金融政策進(jìn)入到了新階段。

??我們對(duì)2021年9月份以來(lái)的政策進(jìn)行梳理，大致經(jīng)歷了幾個(gè)階段：1）2021年9月房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上明確，要從維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益落實(shí)金融政策。其出發(fā)點(diǎn)和爛尾樓事件出現(xiàn)有關(guān)。2）2022年11月發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確金融16條支持措施。其出發(fā)點(diǎn)和房企債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)有關(guān)。3）2023年11月17日金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上明確“三個(gè)不低于”的目標(biāo)。其出發(fā)點(diǎn)和落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神有關(guān)。4）2024年1月發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。所以此次兩部委的工作部署，其實(shí)是第四小點(diǎn)的細(xì)化，也意味著工作正式啟動(dòng)，同時(shí)說(shuō)明各部門(mén)試圖消除“房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)”中的堵點(diǎn)。

??2、有力支持今年房地產(chǎn)金融相關(guān)工作

??我們應(yīng)該深入認(rèn)識(shí)到此次兩部委召開(kāi)此類(lèi)會(huì)議的重要性和立足點(diǎn)。1）協(xié)調(diào)機(jī)制的重心在于協(xié)調(diào)，要求則在于“精準(zhǔn)”，其目標(biāo)是要精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。這恰體現(xiàn)了從“支持企業(yè)”到“支持項(xiàng)目”的微妙變化，也說(shuō)明過(guò)去一些融資支持政策或有效率打折扣的問(wèn)題，不能直達(dá)項(xiàng)目端。這說(shuō)明政策基于新情況，做了新的部署。通過(guò)市政府協(xié)調(diào)的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化和融資政策推動(dòng)進(jìn)行更好結(jié)合。2）此類(lèi)工作自然不是各部門(mén)的唯一工作。以金監(jiān)局的工作來(lái)說(shuō)，其明確今年要重點(diǎn)開(kāi)展四項(xiàng)工作，即融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地、推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款工作、做好個(gè)人住房貸款金融服務(wù)、支持三大工程。從這里可以看出，協(xié)調(diào)機(jī)制是其中的一項(xiàng)子內(nèi)容，但也屬于排序第一的工作。3）當(dāng)前各類(lèi)金融支持力度明顯增大，也說(shuō)明對(duì)于今年房地產(chǎn)形勢(shì)的預(yù)判有了更精準(zhǔn)的把控。通過(guò)此類(lèi)支持，減少了房地產(chǎn)領(lǐng)域缺資金的問(wèn)題，同時(shí)也減少了各類(lèi)繁冗的流程，確保資金到達(dá)的效率更高。所以若是要總結(jié)此次協(xié)調(diào)機(jī)制的功能，可以認(rèn)為是：通過(guò)協(xié)調(diào)機(jī)制打通融資堵點(diǎn)，在保交樓環(huán)節(jié)中促進(jìn)房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)。