??本報(bào)告對(duì)6月上旬既有的各地創(chuàng)新性政策進(jìn)行匯總，以更好理解各地政策動(dòng)態(tài)和創(chuàng)新點(diǎn)。相關(guān)政策創(chuàng)新涉及：長租公寓的金融創(chuàng)新、以購代建的戶型組合標(biāo)準(zhǔn)、無理由退房、公積金家庭收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例下限、房地聯(lián)動(dòng)價(jià)、去庫存等內(nèi)容。

??1、建信：首創(chuàng)住房租賃ABS產(chǎn)品

??6月3日，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目通過。1）這是全國首單住房租賃持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品，定位于權(quán)益型，具有創(chuàng)新型。權(quán)益型ABS強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流或租金收入回報(bào)，更關(guān)注底層資產(chǎn)即住房租賃產(chǎn)品的實(shí)際運(yùn)營情況，有助于投資者更好關(guān)注長租公寓項(xiàng)目的運(yùn)作和經(jīng)營情況。2）此類模式推進(jìn)，進(jìn)一步說明在住房租賃融資市場有積極進(jìn)展，對(duì)豐富住房租賃市場的融資工作和金融創(chuàng)新具有較大啟示，也有助于進(jìn)一步提振住房租賃市場發(fā)展。3）過去幾年對(duì)長租公寓或保租房等領(lǐng)域的創(chuàng)新，側(cè)重在REITs。ABS相比REITs的靈活性要更高一點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，其對(duì)于有效吸引投資者投資具有積極作用。

??2、廣州增城：明確以購代建的戶型組合標(biāo)準(zhǔn)

??6月4日，廣州增城發(fā)布公告，擬公開購買商品房作為某鐵路項(xiàng)目的安置房。1）此次政策提出戶型組合策略，如需滿足“組合成280平方米的兩套房房源或三套房房源”。這說明收購方面有硬性要求，即需要有匹配的、豐富的戶型，以更好解決多樣化的安置需求。2）此次政策強(qiáng)調(diào)就近原則，也啟發(fā)各地要對(duì)各地所屬片區(qū)保障房和安置房需求進(jìn)行系統(tǒng)對(duì)接。這既可以有針對(duì)性地消化庫存房源，也可以更高效完成安置工作。

??3、長沙：無理由退房減少市場顧慮

??6月5日，長沙發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿實(shí)施“購房無理由退定”承諾服務(wù)指引的通知》。1）該政策充分說明，各地從營商環(huán)境優(yōu)化、規(guī)范市場秩序等角度出發(fā)，通過無理由退房機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)房屋買賣市場的向好發(fā)展。2）無理由退房操作，減少了購房顧慮、增強(qiáng)了購房信心，也鼓勵(lì)房企公開透明誠信交易。3）此次操作以鼓勵(lì)、自律形式進(jìn)行，同時(shí)有助于將“無理由”變“有理由”操作的企業(yè)納入黑名單。4）在途交易最敏感的內(nèi)容是定金交付和退回。此次政策明確，收到退定申請(qǐng)后七個(gè)工作日內(nèi)退還定金。過去一些地方也有退款機(jī)制，但退款太慢導(dǎo)致購房者信任度不高。長沙做法值得學(xué)習(xí)。

??4、鄭州：公積金單繳家庭也可雙倍認(rèn)定收入

??6月5日，鄭州發(fā)布《鄭州住房公積金管理中心關(guān)于住房公積金提取和貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知》。此次政策除貸款額度上浮等常規(guī)表述外，還明確：對(duì)于單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進(jìn)了居民家庭公積金貸款工作開展，有力支持合理住房消費(fèi)需求。

??5、膠州：首付7.5%已突破下限

??6月5日，關(guān)于青島膠州首付允許分期繳付政策受關(guān)注。1）膠州在促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上表示，購房人首付款可按50%繳納，剩余50%可緩交1-2年交齊。我們認(rèn)為，若按膠州首套房15%首付比例計(jì)算，那么實(shí)際首付比例其實(shí)為7.5%。這是官方層面全國歷史上最低首付比例。2）首付比例如此低，目的在于降低購房成本和鼓勵(lì)入市。側(cè)面也說明既有的首付比例和購房者收入狀況差異略大。3）首付比例過低，或通過緩繳方式進(jìn)行，客觀上有一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榍捌谥Ц恫糠质赘犊詈?，若后續(xù)不想購房或無力支付剩余首付款，會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然此類操作有一定的市場，但不建議鋪開，可針對(duì)未來兩年首付能力明顯會(huì)增強(qiáng)的客戶進(jìn)行。4）各地政策都指向新房去庫存的難點(diǎn)。雖然直接看膠州的新房去庫存周期，不算太高。但若考慮到各地二手房掛牌增加和銷售處于低位的情況，也說明潛在的去化壓力略大，這是政策出臺(tái)的重要原因。

??6、北京土拍：出臺(tái)分段指導(dǎo)價(jià)政策

??6月6日，關(guān)于北京土拍出現(xiàn)“溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)政策”受關(guān)注。1）土拍溢價(jià)率分段指導(dǎo)政策是限價(jià)政策放開的體現(xiàn)，但和傳統(tǒng)“一放了之”做法有差異，此次錨定溢價(jià)率指標(biāo)。2）政策分三檔設(shè)定指導(dǎo)價(jià)：溢價(jià)率低于15%的，住宅指導(dǎo)價(jià)為13.9萬元/平方米；溢價(jià)率位于15%-20%的，住宅指導(dǎo)價(jià)上調(diào)至14.3萬元/平方米；溢價(jià)率高于20%-25%，則指導(dǎo)價(jià)上調(diào)至15.1%。3）此類做法意義在于，根據(jù)拿地成本設(shè)定銷售價(jià)格。其中溢價(jià)率的設(shè)定源于規(guī)土部門，而房價(jià)的最終制定源于房企市場監(jiān)管部門。通過此類設(shè)定，既能有效監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率情況，也能確保房價(jià)科學(xué)的制定。4）此類做法對(duì)房企而言意義較大。無論拿地溢價(jià)率高或低，利潤空間可有效保障。同時(shí)利潤空間也不可能無限擴(kuò)大，即確保房價(jià)的穩(wěn)定。

??7、廣州：鼓勵(lì)房企理性消化庫存

??6月6日，廣州相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。1）此次活動(dòng)為融資協(xié)調(diào)機(jī)制的工作安排，但同時(shí)提出，房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握形勢(shì)，堅(jiān)定發(fā)展信心，精準(zhǔn)定位產(chǎn)品，合理穩(wěn)妥融資，理性消化庫存，實(shí)現(xiàn)借勢(shì)發(fā)展。這說明近期一些房企出現(xiàn)非理性的去庫存現(xiàn)象。非理性去庫存一般就是指沒底線的降價(jià)。2）隨意降價(jià)和虛假降價(jià)，短期內(nèi)會(huì)使得一些購房需求釋放，但衍生問題較多。比如說會(huì)出現(xiàn)以次充好等亂象；也容易出現(xiàn)前期購房者的購房糾紛等問題。3）此次通過融資協(xié)調(diào)機(jī)制，希望穩(wěn)定市場預(yù)期，同時(shí)也增強(qiáng)房企去庫存的信心。房企應(yīng)該保持比較平穩(wěn)的去庫存和營銷策略。