??國務(wù)院總理李強6月7日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局。要充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中央層面再次強調(diào)去庫存，提出繼續(xù)研究儲備“新的”去庫存措施。當前市場的庫存規(guī)模和結(jié)構(gòu)是怎么樣的呢？從廣義角度計算，截至4月末，庫存總量=全國房屋施工面積（68.75億平方米）+商品房待售面積（7.45億平方米）-新建商品房銷售面積（2.93億平方米），共計73.27億平方米，去化周期達到100個月，其中還不包括已拿地未開工的土地庫存。從狹義庫存計算，去化周期已經(jīng)超過10個月。按當前已有的2022年城市數(shù)據(jù)計算不同層級城市待售面積結(jié)構(gòu)，可以看出商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房庫存主要存在三、四線城市，其中全國有七成的商品住宅庫存在三、四線城市，就當前市場表現(xiàn)來看這一比例可能更高；一、二線城市則是辦公樓庫存比例較高，一線僅四座城市的辦公樓庫存占全國總量比例就超過三成。

??當前的行業(yè)去庫存思路主要是指向新建商品住宅，提出地方政府向房企收購待售新房用作保障房，這種方式在保障性住房缺口較大的城市較為容易落地，主要集中在一、二線城市。去庫存緊迫性更高的三、四線城市保障性住房缺口較小，同時二手房租金回報率太低，再考慮到運營、維護等成本，收益率將進一步下降，地方政府收儲模式很難在這些城市大規(guī)模展開。從目前推進“以購代建”相關(guān)政策的城市來看，也都是上海、廣州、昆明、蘇州等一、二線重點城市或區(qū)域。

??地方政府收儲能否有效，還需要中央層層面釋放更明確的政策信號，著力解決資金來源和收益率兩大核心問題。根據(jù)國常會“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策”的表態(tài)，預(yù)計未來一段時間將出臺更多支持供需雙方的政策措施共同推進去庫存。新的去庫存政策也需要針對非住宅的存量問題，如探索調(diào)整規(guī)劃更改用地性質(zhì)，轉(zhuǎn)換為酒店、居住等功能；減少或暫停商業(yè)用地供應(yīng)等。