??物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生變革。

??首先是在行業(yè)大背景下，整個行業(yè)到了去產(chǎn)能的周期。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前新拿地主體主要為國央企及城投，無論是從拿地總量還是新開工量來看，都與以往有較大差距。

??隨后是物管企業(yè)無論是營收還是在管面積增速都在持續(xù)下滑，甚至有些企業(yè)已經(jīng)開始不增長。同時，物業(yè)企業(yè)頭部格局已定，企業(yè)分化進(jìn)一步加劇，且短期內(nèi)不會改變。

??最后是無論住宅存量市場，還是非住賽道競爭都比較激烈。

??為了應(yīng)對新周期，我們認(rèn)為，運(yùn)營思維將成為行業(yè)發(fā)展新路徑。

??我們從上市公司披露的最新數(shù)據(jù)，總結(jié)出了以下行業(yè)的變化。

??首先，營收及在管面積增速持續(xù)下滑。2023年63家上市物企營收總額增長至2895.9億元，同比增長7.5%，增速較去年同期下滑8.5個百分點。

??2023年披露在管面積的52家上市物企總在管面積約76.0億㎡，同比增長12.0%，增速較去年同期下滑5.3個百分點。

??我們認(rèn)為，未來幾年增速能維持在7.5%上下是行業(yè)較好的增長情況，增速高于7.5%甚至超過10%的難度很大。但也不排除一些企業(yè)彎道超車，今年有部分企業(yè)設(shè)定25-30%的增長目標(biāo)，大部分的企業(yè)設(shè)定在10-15%之間，還有一些企業(yè)甚至是不增長，所以未來幾年可能都是10%上下的行業(yè)整體增長率。

??其次頭部格局已定，企業(yè)分化進(jìn)一步拉大。根據(jù)不同口徑的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，雖然行業(yè)大約有20多萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但企業(yè)格局基本確定，且短期內(nèi)不會改變。

??從上市公司的數(shù)據(jù)來看，2023年63家上市物企營收總額2895.9億元，同比增長7.5%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為46.0億元和17.9億元，同比分別提升7.5%和5.4%。均值和中位數(shù)的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。

??目前營收百億以上有9家企業(yè)，占上市公司總營收的62%。中間營收10-50億的有31家企業(yè)，營收10億以下的企業(yè)大概有19家，我們認(rèn)為，未來這50家企業(yè)營收變化是最大的，有一些可能努力往上發(fā)展，還有一些企業(yè)可能會開始掉隊。

??再次，從非主營業(yè)務(wù)來看，2023年48家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營收總額331.2億元，同比增長5.6%，占營收的比重為13.1%，同比下降0.2個百分點。

??頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊營收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個百分點，中型物企提升1.5個百分點。

??可以看到，目前整體增值營收占總營收的在13%上下，也有企業(yè)想做到20%、30%，目前看起來難度有點大，可能在個別盤里可以做到20%、30%，甚至50%，但是對公司整個通盤來講能做到10-15%之間是比較理想的狀態(tài)，超過這個難度比較大。

??最后，從非住賽道來看，2023年32家上市物企非住物業(yè)在管面積均值同比增長11.6%，在總在管面積占比為37.0%。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企非住物業(yè)在管面積占比分別為49.2%、28.6%、24.4%和24.3%。

??當(dāng)前的行業(yè)共識是住宅的存量很難，所以都在往非住宅發(fā)展，但我們認(rèn)為，非住未來競爭會比較激烈，因為非住核心看的是在管面積，而頭部目前基本已經(jīng)占五成。

??除了上市物企自身發(fā)展變化，從行業(yè)大背景來看，我們認(rèn)為，整個行業(yè)已經(jīng)走到了去產(chǎn)能的周期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國300城土地成交自2020年高位回落，2023年全年全國300城土地成交面積13.3億平方米，已連續(xù)3年下滑，較2020年高點銳減54%。

??同時，從今年前5月數(shù)據(jù)來看，截至5月27日，全國300城經(jīng)營性土地成交約2.5億平方米，較去年同期下滑明顯。預(yù)計今年全年全國300城土地成交量價也將繼續(xù)下滑。

??同時，從新開工面積來看，新開工先于土地購置，2019年即開始回落，2023年全年新開工量只有9.5億平方米。

??由此可見，至少從住宅拿地來說，物業(yè)確實面臨嚴(yán)峻增量考驗。

??但也需要注意的是，物業(yè)是大運(yùn)營中的一環(huán)，增量與存量是持續(xù)運(yùn)營的保障。無論什么樣的空間載體，整個生產(chǎn)流程無非是拿地、設(shè)計策劃、開工建設(shè)、銷售、產(chǎn)權(quán)移交、交付，無論最后交付給誰，最后落位都是物業(yè)管理的事情、運(yùn)營的事情、人的服務(wù)的事情。

??而在辦公和商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域，目前存量面積持續(xù)攀升，其消化量周期至少在20年以上，且很多的辦公空租率在40%上下，這些領(lǐng)域的物業(yè)怎么運(yùn)用？怎么收費(fèi)？也是需要思考的問題，因此從存量角度來看，總體存量也在持續(xù)擴(kuò)大。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢下，目前物業(yè)企業(yè)發(fā)展策略主要有以下幾個方面：

??首先，對于增量市場而言，要與開發(fā)運(yùn)營協(xié)同，共創(chuàng)“好房子+好服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)。不能只接后面人家給到你手里的業(yè)務(wù)，怎么從規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段到營銷推廣階段、交房的階段，和前端開發(fā)條線去配合，是物業(yè)公司必須去延展的業(yè)務(wù)。對物業(yè)公司而言，多年的運(yùn)營經(jīng)驗、服務(wù)的經(jīng)驗應(yīng)該往前端設(shè)計、開發(fā)階段去調(diào)整。比如一些央企，近來地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)開始把地產(chǎn)和物業(yè)的協(xié)同作為產(chǎn)品開發(fā)的重要組成部分。

??其次，對于存量市場而言，要融入投融建管退各個環(huán)節(jié)，構(gòu)建資物管一體化能力。物業(yè)本來是資產(chǎn)管理方里面的一環(huán)，物業(yè)公司怎么在這個資產(chǎn)管理方里同為其中一環(huán)。物業(yè)公司從資產(chǎn)管理的角度去看所有存量是一個重要事情，包括所管醫(yī)院和學(xué)校。鑒于學(xué)校和醫(yī)院財政支出正在縮減，醫(yī)院和學(xué)校也面臨著資產(chǎn)保值增值的問題，對于這些省屬或部委所屬的資產(chǎn)的保值增值也是公建物業(yè)管理所面臨重要議題。未來物業(yè)要核心考慮的是，從運(yùn)營角度怎么增加收益，在這樣的大背景下怎么構(gòu)建資物管一體化的能力。

??還有對于園區(qū)來說，物業(yè)要精細(xì)化運(yùn)營，從后端走向前端。從園區(qū)類運(yùn)營角度來說，作為企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體，如何更好地服務(wù)于入園企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向快向好，已成為園區(qū)共同的發(fā)展目標(biāo)，而精細(xì)化運(yùn)營則是新時期下產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新探索。比如，在中興、華為、小米、VIVO企業(yè)園區(qū)中，當(dāng)企業(yè)裁員后辦公空間出現(xiàn)冗余，怎么把多出的空間租賃出去也是一個棘手問題。

??所以對于管理園區(qū)的物業(yè)公司來說，不僅要考慮如何在園區(qū)內(nèi)做好基礎(chǔ)服務(wù)，還要幫助園區(qū)企業(yè)空閑資產(chǎn)招商和運(yùn)營，招商運(yùn)營也將成為物企的重要競爭力。當(dāng)然互聯(lián)網(wǎng)類、金融類、數(shù)字資產(chǎn)、物流園區(qū)，每個業(yè)態(tài)對于運(yùn)營的要求是不一樣的，所以說怎么樣物業(yè)公司從最末端開始往中間往前走，也是時代賦予物企的重要考題。

??綜合來看，在當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展與構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的大背景下，服務(wù)是物業(yè)立身之本，而專業(yè)化、集約化、精細(xì)化已成趨勢，“運(yùn)營+服務(wù)”正逐漸成為物業(yè)行業(yè)持續(xù)、高質(zhì)發(fā)展的驅(qū)動力，并將不斷拓展物業(yè)行業(yè)的想象空間。

??我們認(rèn)為，未來物業(yè)公司必須具備的能力是策劃能力和運(yùn)營能力，這是物業(yè)公司長效發(fā)展的底線思維。

??同時，無論是住宅還是非住領(lǐng)域，資產(chǎn)的保值增值都是客戶關(guān)注的痛點問題。物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展方向都繞不開這一議題：如何通過資產(chǎn)運(yùn)營思維，降低運(yùn)營成本，實現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)升值，讓運(yùn)營效率高效化發(fā)展。

??一個精益運(yùn)營、持續(xù)增值的物業(yè)時代正在啟幕。