??導(dǎo)語(yǔ)

??降低房貸利率和調(diào)整稅費(fèi)方面打開(kāi)空間，包括一線城市在內(nèi)6城限購(gòu)調(diào)整和取消，優(yōu)化存量和提高質(zhì)量的地方新規(guī)將加快出臺(tái)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??01 9·26中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，要求回應(yīng)關(guān)切調(diào)整住房限購(gòu)

??9月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??02 中央層面房地產(chǎn)政策在降低房貸利率和調(diào)整稅費(fèi)方面打開(kāi)空間

??第一，房貸利率中樞進(jìn)一步下移。政治局會(huì)議要求“要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息”此前24日國(guó)新會(huì)，央行宣布引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，預(yù)計(jì)最快10月20日的LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)20-25BP，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。

??第二，調(diào)降住房交易稅費(fèi)。政治局會(huì)議要求“要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策”。本輪減免契稅、增值稅、個(gè)稅等各類(lèi)涉房交易稅費(fèi)，促進(jìn)住房消費(fèi)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)唯一住房免征契稅，家庭購(gòu)買(mǎi)第二套或大面積改善性住房，適當(dāng)減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??除了增量支持外，推動(dòng)落實(shí)存量貸款降息、保障性住房再貸款、融資白名單等現(xiàn)有支持性政策也是重要的施政目標(biāo)。比如存量貸款降息的操作細(xì)則還有待落實(shí)和明確，怎么降、降多少、后續(xù)支持跨行轉(zhuǎn)按揭等，以期盡快減輕居民財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并緩解提前還貸潮。

??03 包括一線城市在內(nèi)6城限購(gòu)調(diào)整和取消，優(yōu)化存量和提高質(zhì)量的地方新規(guī)將加快出臺(tái)

??我們認(rèn)為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開(kāi)限購(gòu)的城市，其次是深圳，京滬全面放開(kāi)限購(gòu)可能性不大。此外，一線城市限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，比如北京在近期宣布將適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，此舉將進(jìn)一步減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

??二三線城市需求端政策主要從信貸政策、以舊換新政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策等激勵(lì)性層面發(fā)力，比如將二套房首付比例盡快調(diào)整至全國(guó)規(guī)定的15%下限，放寬限貸套數(shù)認(rèn)定規(guī)則，再比如加碼購(gòu)房補(bǔ)貼，加大房票安置獎(jiǎng)補(bǔ)力度等。

??供給端政策方面，一是推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)，優(yōu)化計(jì)容規(guī)則提高得房率，適度調(diào)降高品質(zhì)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，不再實(shí)施新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。二是推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，比如開(kāi)展優(yōu)質(zhì)商品住宅地塊現(xiàn)房銷(xiāo)售，延遲現(xiàn)售項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，提高現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸額度、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)貸期限、降低開(kāi)發(fā)貸利率等。