[克而瑞]新江灣地王來襲 解析瘋狂拿地盈利邏輯

??7月29日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01(B3)地塊公開拍賣，最終被融信以總價31.55億元拿下，溢價率51%。該地塊計容面積5.97萬平米，平均樓板價52840元/平米，地塊要求開發(fā)商自持建筑面積不低于15%，保障房建筑面積不低于總規(guī)劃建筑面積的25%，因此一時間“地塊樓板價92506元/平，未來保本價將在10萬以上”的傳言甚囂塵上。然而事實是否真的這樣呢？地王真的那么令人擔(dān)憂嗎？企業(yè)又為何如此不遺余力呢？

??樓板價真有那么高嗎？

??該地塊成功出讓之后，最令人矚目的就是未來售價問題，普遍認(rèn)為未來保本售價在10萬以上。我們來看這個價格到底是如何算出來的呢？土地成交總價31.55億元，扣除保障房、自持部分和公共設(shè)施之后的剩余可售計容面積約3.41萬平米，按照土地總價和剩余可售建筑面積來算，樓板價92506元/平米，保本售價自然得10萬 以上。但是這樣算真的合適嗎？

??首先來看保障房部分，配建保障房，不代表是“無償建設(shè)”。一般而言，開發(fā)商配建好保障房之后，政府是要回購的，回購價格政府與開發(fā)商之間應(yīng)該有協(xié)商，但是不可能讓開發(fā)商完全承擔(dān)土地費(fèi)用和建安費(fèi)用，否則開發(fā)商都“血本無歸”了，買賣還有進(jìn)行的必要嗎？

??其次來看自持部分，該地塊要求開發(fā)商自持住宅部分不低于15%，這部分企業(yè)真的沒有辦法嗎？不盡然。自持只是說企業(yè)不能把這部分面積直接開盤出售，無法實現(xiàn)資金快速回籠，但是開發(fā)商能做的事情還有很多。比如說租賃，房子可以出租，開發(fā)商可以跟周邊企業(yè)或跟第三方公寓管理機(jī)構(gòu)協(xié)商，直接整租給某個企業(yè)或者包租給第三方公寓管理機(jī)構(gòu)。目前很多企業(yè)都在進(jìn)軍長租公寓，萬科此前還曾提過3年內(nèi)獲取20萬套長租公寓房源呢。

??因此，完全不考慮保障房和自持部分未來可能帶來的資金回流，把所有成本都加到直接可售部分，以此作為未來保本售價的衡量基礎(chǔ)，未免太不科學(xué)了。

??地王有盈利空間嗎？

??那以52840元/平米的樓板價來看呢？2016年6月新江灣城板塊的成交均價約55479元/平米，并沒有比地價高多少。那么地塊真的很難盈利嗎？并不一定?？v觀過去幾年熱點(diǎn)一二線城市的土地出讓，不乏曾經(jīng)讓人覺得”面粉貴過面包的“地王。但是隨著市場的上漲，板塊的崛起，加上企業(yè)良好的銷售策略和產(chǎn)品打造能力，不少地王都成功解套，甚至實現(xiàn)盈利。

??以上海大寧金茂府為例，2014年1月地塊出讓時溢價率高達(dá)111.59%，樓板價47609元/平米，當(dāng)時周邊在售的象嶼大寧悅府成交均價也僅為46000元/平米。項目首開為2015年4月12日，當(dāng)時象嶼大寧悅府價格在5萬元/平米左右，但是金茂府憑借更好的地理區(qū)位和中高端科技住宅的產(chǎn)品定位，以6.8萬元/平米的價格開盤并實現(xiàn)熱銷。此后更是通過把握推案節(jié)奏和大小戶型產(chǎn)品的合理搭配，逐步拉升銷售價格，最終實現(xiàn)了熱銷及良好的盈利。

??大寧金茂府的案例顯示，有板塊升值預(yù)期和企業(yè)良好的運(yùn)營能力，目前看上去”面粉貴過面包的“的地王并沒那么可怕?；仡^來看新江灣地王，也是如此。在目前上海外環(huán)地王頻出情況下，位于中外環(huán)的新江灣板塊價格預(yù)期自然不低。從項目供應(yīng)來看，過去兩年新江灣城板塊曾經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)“斷檔“，現(xiàn)有項目大多售罄或可售資源不多，板塊未來主要在售項目為信達(dá)泰禾上海院子(預(yù)計2016年年底開盤)和新江灣城D5地塊(開盤時間尚不確定)。而隨著新項目信達(dá)泰禾上海院子推出市場，也將進(jìn)一步提升板塊房價，新江灣地王盈利也能更有保障。

??企業(yè)爭奪地王底氣何在？

??綜上，地王并非不能做，尤其是在一二線城市頗具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，價格上漲預(yù)期較強(qiáng)，這也是企業(yè)爭相搶奪的原因所在。在上一輪市場調(diào)整之后，大多數(shù)房企都將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到了一二線城市。從近期我們發(fā)布的城市前景排行榜也可以看出，最具前景的也是近期土地競爭比較激烈城市。融信自2016年3月16日正式將總部遷至上海以來，加速了全國化的布局和一二線城市的深耕，今年已在杭州和上海兩個長三角核心城市獲取了10逾幅優(yōu)質(zhì)地塊，這些項目的入市，也將為企業(yè)后期的業(yè)績帶來有力支撐。

??另一方面，具備較好的產(chǎn)品開發(fā)和銷售能力也是企業(yè)敢于拿下新地王的底氣所在。以融信杭州公館為例，融信于2014年1月以總價33.84億元，樓板價25785元/平米獲得該項目，彼時周邊3公里商品住宅銷售價格也不過這個水平。結(jié)合地塊區(qū)位，融信將杭州公館項目的客群聚焦在杭州市中心的改善型客戶，同時在產(chǎn)品打造上也可謂“獨(dú)具匠心“，高層外立面采用了玻璃幕墻，而洋房的外立面則采用石材干掛，突出奢華感來提升溢價空間。據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，項目自2015年6月首開以來，僅半年時間便以總成交金額12.2億、總成交套數(shù)190套、總成交面積26446平米的傲人成績奪得西湖區(qū)2015年度豪宅成交三冠王。

??此外，產(chǎn)品特色與區(qū)域的融合也能為企業(yè)未來項目去化帶來優(yōu)勢。今年以來融信致力于打造“融信?國學(xué)堂”這一國學(xué)啟蒙及傳承計劃，向社會尤其是業(yè)主的下一代傳遞正向的價值觀。而新江灣地王所在的楊浦區(qū)，高校林立，文化氛圍濃厚，企業(yè)“國學(xué)堂”的品牌文化與“知識楊浦”不謀而合，相輔相成。據(jù)了解，融信的新江灣地塊毗鄰復(fù)旦大學(xué)，這將更加有利于國學(xué)堂品牌的落地，增強(qiáng)客戶粘性。