[克而瑞]靜安顧村徐涇地王齊發(fā) 房企“我為地狂”

??2016年8月17日，上海土地市場(chǎng)再次沸騰了，內(nèi)環(huán)靜安中興地塊和外環(huán)寶山顧村地塊成為了焦點(diǎn)，二者共攬金178億，溢價(jià)率均過百；青浦徐涇也不甘落后，地塊樓板價(jià)刷出新高度。

??靜安地王區(qū)位價(jià)值是核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)開發(fā)能力是關(guān)鍵

??今天最受關(guān)注的就是靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，作為今年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊，未拍先火。上午，共有18家房企參與競(jìng)拍，包含仁恒、保利、華潤(rùn)華發(fā)、葛洲壩、新城、龍湖、萬科、中糧、融信等知名房企，競(jìng)爭(zhēng)果然如意料中一樣激烈。最終該地塊由融信以110.1億元摘得，溢價(jià)率達(dá)139.35%，樓板價(jià)為100315元/平米，成為了史無前例的上?？們r(jià)和樓板價(jià)雙料地王。

　　地塊優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的主要原因之一。該地塊位于原閘北的不夜城板塊，屬于內(nèi)環(huán)稀缺含住宅屬性地塊，與人民廣場(chǎng)、陸家嘴、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內(nèi)；地塊周邊1公里半徑內(nèi)有3、4、8、10四條軌道交通線路，且教育資源豐富。

　　地塊出讓條件嚴(yán)苛，考驗(yàn)企業(yè)綜合開發(fā)能力。地塊住宅占90%，商業(yè)服務(wù)業(yè)占10%；住宅套數(shù)下限931套，全裝修比例達(dá)80%以上，中小套型比例不低于80%，不低于15%建筑面積的住宅用于租賃；商業(yè)物業(yè)100%持有，還要配建5%以上保障性住房。這些條件的限制將增加企業(yè)的成本，同時(shí)影響項(xiàng)目的資金回流速度，更加考驗(yàn)企業(yè)的融資能力和綜合開發(fā)能力。

　　從成交樓板價(jià)來看，100315元/平方米已然是“面粉貴于面包”，與地塊僅一街之隔的為萬科翡翠雅賓利項(xiàng)目，目前均價(jià)僅為90000元/平方米左右，今年上半年總成交金額為35.82億元。不過縱觀過去幾年上海的土地出讓，不乏曾經(jīng)讓人覺得”面粉貴過面包的“地王，但是隨著市場(chǎng)的上漲，板塊的崛起，加上企業(yè)良好的銷售策略和產(chǎn)品打造能力，不少地王都成功解套，甚至實(shí)現(xiàn)盈利。此次，靜安地塊也是如此，雖然超過10萬的樓板價(jià)令人警惕，但是并非 完全不可為。一方面地塊所處位置稀缺，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲預(yù)期比較強(qiáng)烈，據(jù)了解周邊項(xiàng)目中糧天悅一號(hào)9月開盤預(yù)估價(jià)格約為11-13萬元/平方米，在靜安地王出現(xiàn)之后，周邊項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上漲，從而進(jìn)一步提升板塊房?jī)r(jià)，靜安地王未來盈利也能進(jìn)一步保障。另一方面，融信現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)不可擋，擴(kuò)張決心堅(jiān)定，且從杭州公館等項(xiàng)目的開發(fā)來看，企業(yè)產(chǎn)品打造能力也是值得期待下的。

　　上海地王層出不窮，房企競(jìng)相布局一線熱點(diǎn)城市

　　今天除了靜安中興地王外，外環(huán)寶山顧村地塊也頗受市場(chǎng)關(guān)注。該地塊獲得保利、萬科、華潤(rùn)、中糧、龍湖等14家房企熱捧，最終被建發(fā)中糧聯(lián)合體房企以67.9億元摘得，成交樓板價(jià)高達(dá)53727元/平米，溢價(jià)率為114.87%，同樣刷新了顧村地王記錄。

　　縱觀今年以來上海土拍市場(chǎng)的成交情況，地價(jià)一直處于“高溫”之中，周浦地王、泗涇地王、顧村地王、新江灣城地王等層出不窮。房企“不惜代價(jià)”的原因到底是什么？

　　一是城市分化加劇使得房企的投資價(jià)值趨同，三四線去庫存難題依舊，為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，房企不得不將投資重心調(diào)整至一二線，而上海作為長(zhǎng)三角核心區(qū)域，也成為了房企聚集地之一，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知；二是國內(nèi)融資環(huán)境的寬松和2016上半年銷售大好客觀上為房企拿地提供了強(qiáng)有力的資金后盾，2015年以來證監(jiān)會(huì)降低了公司債發(fā)債門檻，營(yíng)造出較為寬松的融資環(huán)境，房企手頭“閑錢”增多，加之2016年上半年銷售向好，資本的逐利性驅(qū)使著開發(fā)商將更多資金投入到上海這樣的核心城市布局上；三是對(duì)于上海未來房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期，這或許是房企敢于拿高價(jià)地的主要驅(qū)動(dòng)力，基于城市本身的房?jī)r(jià)水平和吸納人口流入的能力，即便是在如此嚴(yán)苛的限購限貸條件下依舊難抑的購房需求，對(duì)于有意深耕上海的房企而言，盡早入手就意味著后期更大的溢利空間。