[克而瑞]7月各指標(biāo)增速滑落 “金九銀十”又將是場(chǎng)夢(mèng)

??8月12日，統(tǒng)計(jì)局公布了1-7月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、銷售等指標(biāo)增速如期滑落，但商品房待售面積連續(xù)下滑，去庫(kù)存初顯成效。在中央“抑制資產(chǎn)泡沫”、地方如廈門、合肥、蘇州出臺(tái)限貸政策，下半年信貸環(huán)境不再寬松，三季度行業(yè)走勢(shì)不容樂觀，增速進(jìn)一步下滑概率較大。

??一、銷售面積、金額增速連續(xù)三個(gè)月下滑，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變將影響三季度走勢(shì)

??1-7月份，商品房銷售面積75760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%。商品房銷售額57569億元，增長(zhǎng)39.8%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)41.2%。

??點(diǎn)評(píng)：受到銷售淡季、供應(yīng)偏緊以及六月份部分需求提前透支的影響，商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增速連續(xù)三個(gè)月下滑。目前市場(chǎng)正在處在高位調(diào)整期，雖然成交較6月份有較大幅度下降(面積環(huán)比下滑30%，金額環(huán)比下降25%)，但總體表現(xiàn)好與去年同期，單月面積、金額同比分別增長(zhǎng)19%和29%。

??7月份管理層首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，結(jié)合近期熱門城市出臺(tái)的“限貸”“限購(gòu)”措施來看，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變信號(hào)明顯。上半年信貸寬松推動(dòng)地產(chǎn)回暖的局面也將轉(zhuǎn)變，沒有大規(guī)模的資金放水，房地產(chǎn)銷售將面臨大的調(diào)整；另外，部分城市上半年在地價(jià)的推動(dòng)下，漲幅過快，一定程度加大市場(chǎng)觀望情預(yù)計(jì)全年走勢(shì)呈現(xiàn)“拱形”，8月增速將繼續(xù)回落，但回落幅度將繼續(xù)收窄。

??二、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年增速維持“0”左右

??2016年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%，增速比1-6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資36981億元，增長(zhǎng)4.5%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

??點(diǎn)評(píng)：開發(fā)投資增速延續(xù)了自5月份以來的下滑態(tài)勢(shì)，單月來看，同比增速持續(xù)放緩。下滑的主要原因在于，第一，新開工、土地購(gòu)置面積增速持續(xù)下滑；第二，大部分三四線城市庫(kù)存依舊較高，企業(yè)投資意愿不強(qiáng)。整體來看，近2月銷售出現(xiàn)高位見頂信號(hào)，一般來說，銷售-投資傳導(dǎo)需要3-6個(gè)月的時(shí)間，將對(duì)未來開發(fā)投資產(chǎn)生一定負(fù)面影響，而下半年去庫(kù)存仍是行業(yè)首要任務(wù)。因此，接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會(huì)進(jìn)一步放緩，預(yù)計(jì)全年增速維持在“0”左右。

??三、一二線新開工增長(zhǎng)并未拉動(dòng)整體市場(chǎng)增長(zhǎng)，銷售滑落進(jìn)一步加劇其新開工增速下滑

??1-7月房屋新開工面積92944萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.7%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積64102萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%。

??點(diǎn)評(píng)：新開工增速依舊維持正區(qū)間，1-7月累計(jì)增速較最高點(diǎn)下滑近8個(gè)百分點(diǎn)，但7月下滑幅度較上月有所收窄。當(dāng)前三四線庫(kù)存高企，房企在這些城市開工意愿不強(qiáng)，尤其是在上半年房?jī)r(jià)從一線輪動(dòng)到二線城市，大部分開發(fā)企業(yè)集中到這些熱門城市，進(jìn)一步加劇新開工地域分布上的集中，但一二線新開工增長(zhǎng)無(wú)法帶動(dòng)整體新開工增長(zhǎng)。另外，基數(shù)效應(yīng)逐漸減退，也是新開工增速持續(xù)放緩原因之一。隨著市場(chǎng)銷售持續(xù)回落，將進(jìn)一步加劇新開工增速的下滑。

??四、土地購(gòu)置面積沖高回落，下半年多城迎供應(yīng)高峰，增速有望轉(zhuǎn)正

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11167萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3848億元，增長(zhǎng)7.1%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：土地購(gòu)置面增速在上半年沖高后回落，1-7月降幅擴(kuò)大。成交金額增速回落，仍保持7.1%增長(zhǎng)，主要是受到一二線城市“三高地塊”頻出的拉動(dòng)。下半年，南京、蘇州等城市曾明確表示加大土地供應(yīng)，而上海、北京也將迎來供地高峰，因此，下半年土地購(gòu)置面積較上半年將有明顯突破，增速轉(zhuǎn)正概率較大。另外，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)土地限價(jià)令、以及調(diào)整土地競(jìng)價(jià)方式來給地價(jià)降溫，或?qū)?dǎo)致成交金額持續(xù)回落，整體增速維持在正區(qū)間格局不會(huì)變。

??五、2016年以來待售面積持續(xù)減少，結(jié)構(gòu)性矛盾難以緩解，商辦庫(kù)存仍在走高

??7月末，商品房待售面積71382萬(wàn)平方米，比6月末減少34萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少415萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加26萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加196萬(wàn)平方米。

??點(diǎn)評(píng)：今年以來，商品房待售面積逐月減少，主要得益于住宅待售面積減少，7月末住宅庫(kù)存較2016年1-2月減少3452萬(wàn)平方米，表明在政策寬松下去庫(kù)存取得一定成效。但目前庫(kù)存結(jié)構(gòu)性矛盾難以緩解，特別是商辦項(xiàng)目庫(kù)存仍在加大，上半年出臺(tái)系列“商轉(zhuǎn)住”等政策，實(shí)際效果并不明顯。另外，從城市能級(jí)來看，一、二線大部分城市住宅風(fēng)險(xiǎn)在上半年已經(jīng)釋放，而大部分三四線城市仍處于高庫(kù)存當(dāng)中，在市場(chǎng)調(diào)整之下，這部分城市庫(kù)存壓力將進(jìn)一步加大。