一二線城市土地成交落入低位，三四線城市成為交易量增長(zhǎng)點(diǎn)

??2018年5月，地方城市進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市的成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)上升，但受成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，成交樓板價(jià)跌至兩年以來(lái)最低點(diǎn)。

??政策動(dòng)向方面，地方政府發(fā)布政策頻次顯著提高，加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)、推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展成為重點(diǎn)。如南京、深圳等市均在月內(nèi)發(fā)布了土地供應(yīng)計(jì)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)，深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設(shè)總量的60%。22日，廈門(mén)表態(tài)要在多渠道增加租賃住房供應(yīng)，并積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。25日，大連出臺(tái)土拍新規(guī)，要求擴(kuò)大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價(jià)率最高上限設(shè)定為70%，達(dá)到溢價(jià)率上限后改為競(jìng)拍租賃房配建比例。

??土地市場(chǎng)方面，在4月份成交走低后，5月成交規(guī)模出現(xiàn)回升。5月CRIC監(jiān)測(cè)的300城成交建筑面積2.1億平方米，環(huán)比上漲41%，同比大增73%；但土地均價(jià)出現(xiàn)回落，本月成交均價(jià)僅1873元/平方米，為近兩年最低。這一方面是因?yàn)橐痪€城市成交地塊主要為租賃、動(dòng)遷房，另一方面也是由于一二

??線城市成交占比下降所致。溢價(jià)率指標(biāo)方面，在三四線城市高溢價(jià)地塊的帶動(dòng)下，5月份整體溢價(jià)率

??為37%，環(huán)比大漲14.7個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率在低位運(yùn)行了7個(gè)月以后首次重新回到30%以上。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線和二線城市的成交面積和金額均顯著縮量，三四線城市成為月內(nèi)成交規(guī)模上升的主要支柱。本月一線城市的土地市場(chǎng)幾乎進(jìn)入凍結(jié)狀態(tài)，僅上海、廣州兩個(gè)城市有土地成交，共8幅地塊，且宅地多為動(dòng)遷安置房和租賃用地。二線城市方面，依然呈現(xiàn)“西高東低”的成交分布，中西部二線城市的成交建面遠(yuǎn)高于東部沿海的二線城市，另一方面租賃用地也在進(jìn)入市場(chǎng)，廈門(mén)在本月成交首宗租賃用地。三四線城市方面，本月土地成交量大幅上升，佛山、慈溪、海寧等沿海城市成交規(guī)模居于前列。

??對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，我們認(rèn)為熱點(diǎn)城市將控制地價(jià)的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會(huì)因此回升，不過(guò)溢價(jià)率還將維持低位。對(duì)于一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦地塊而言，在住宅用地投資機(jī)會(huì)減少的情況下，出于區(qū)域投資平衡的需要，未來(lái)或許會(huì)受到更多的關(guān)注。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場(chǎng)熱度會(huì)繼續(xù)保持，量?jī)r(jià)指標(biāo)也會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的高位，但對(duì)于房企而言還是應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于新進(jìn)入城市，更應(yīng)審慎評(píng)估投資地塊的財(cái)務(wù)可行性。

??整體市場(chǎng)——成交規(guī)?；厣?，溢價(jià)率大幅增長(zhǎng)

??各能級(jí)市場(chǎng)——一二線占比一降再降，三四線地市持續(xù)增長(zhǎng)

??重點(diǎn)地塊——地塊熱度整體下行，杭州商業(yè)地塊占雙榜榜首

??土地政策——深圳發(fā)布年度供地計(jì)劃，大連限定土拍溢價(jià)率上限

??一、整體市場(chǎng)——成交規(guī)模回升，溢價(jià)率大幅增長(zhǎng)

??1、供應(yīng)：供應(yīng)規(guī)模小幅回升，市場(chǎng)總體供應(yīng)量平穩(wěn)

??5月份土地市場(chǎng)供應(yīng)小幅回升，全國(guó)330城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19%，與3月份的供應(yīng)小高峰相比幾乎持平，但與去年同期對(duì)比來(lái)看，供應(yīng)面積下跌8%，今年整體的供應(yīng)量走勢(shì)平穩(wěn)，但同比反而有所下跌，市場(chǎng)供應(yīng)方面持續(xù)縮緊，將會(huì)加劇土地市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡；另一方面，從供應(yīng)幅數(shù)來(lái)看，本月供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比則下降11%，在供應(yīng)建筑面積小幅波動(dòng)的情況下，2月份以來(lái)供應(yīng)的幅數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，從這一層面來(lái)看，出讓地塊平均體量下降，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)小盤(pán)快速開(kāi)發(fā)去化，也是降低資金成本的機(jī)會(huì)。

??2、成交：同環(huán)比均顯著上漲，年內(nèi)呈現(xiàn)成交大小月

??3、結(jié)構(gòu)：整體出讓結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，綜合地塊本月占比微漲

　　4、價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)回落，僅二線城市地價(jià)環(huán)比上升

??5、溢價(jià)率：溢價(jià)率觸底反彈，三四線溢價(jià)率重返高點(diǎn)

??6、城市排行：鄭州重回成交面積第一，杭州蟬聯(lián)金額榜首

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