[易居研究院]2019年地方政府對土地財政的依賴度報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2月25日發(fā)布《2019年地方政府對土地財政的依賴度報告》。該報告顯示，2019年地方政府財政壓力較大，地方財政赤字占地方財政收入比例為101.6%，比2018年增加9.4個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新高。在沒有創(chuàng)造新的經(jīng)濟帶動點，實體經(jīng)濟發(fā)展不足的前提下，即使樓市調控趨嚴，地方收入仍需高度依賴土地財政，以“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2019年土地財政收入占地方財政收入的52.9%。

??2019年，房地產(chǎn)“五稅”（ 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅）總收入19251億元，較2018年增長7.1%，但增速回落2.2個百分點。2019年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了嚴調控的政策基調，上半年部分城市出現(xiàn)小陽春，下半年全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，導致房地產(chǎn)“五稅”收入同比增速回落。2019年，地方本級財政收入同比增長3.2%，增速小于房地產(chǎn)“五稅”收入增速。2019年，五類房地產(chǎn)稅收總和占地方財政收入的比重為19.0%，比2018年上升0.6個百分點，比重創(chuàng)造了歷史新高。

??2019年全國土地出讓金收入為7.6萬億元，較2018年增長11.4%，但增速回落13.6個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，近兩年全國土地出讓金收入增速下降。2018年一二線城市土地供應中有一定比例的租賃用地，加之熱點城市出臺“限地價”政策，拉低土地價格，低溢價和高流拍使得土地出讓金受到影響。在2018年12月起，菏澤、廣州、珠海等地調控政策松綁，后續(xù)仍有城市跟進。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，但隨著調控政策地密集出臺和房企融資端全面收緊，下半年土地市場轉冷，使得2019全年土地出讓金同比增速下行。

??2019年土地出讓金占地方財政總收入的41.8%，比2018年上升1.9個百分點，再創(chuàng)新高。2019年在經(jīng)濟增速下行、大規(guī)模減稅降費的背景下，盡管樓市調控影響土地市場，政府仍依賴于賣地來對沖債務風險。此外，“一城一策”的房地產(chǎn)政策對于某些財政比較依賴于土地出讓金的城市而言，地方政府在賣地上具有一定的可操作性。長期來看，在我國經(jīng)濟轉型升級的大背景下，會有更多的新興產(chǎn)業(yè)對地方財政做出貢獻，并且在“房住不炒”的指導方針下地市會回歸理性。

??易居研究院研究員姚方表示，2019年三駕馬車增速均放緩，地方政府財政壓力進一步加大，積極的財政政策和房地產(chǎn)發(fā)力托底經(jīng)濟。從外部環(huán)境來看，雖中美貿(mào)易談判達成第一階段協(xié)議，但中美摩擦仍存在不確定因素，全球經(jīng)濟下行壓力仍大。尤其是在今年一季度因新型冠狀病毒疫情爆發(fā)拖累經(jīng)濟增長。目前部分城市房地產(chǎn)政策已經(jīng)有所放松，預計2020年地方政府對土地財政的依賴度仍較高。