[克而瑞]土地周報(bào)：成交規(guī)模進(jìn)一步恢復(fù)，流拍率出現(xiàn)回升（3.30-4.5）

??導(dǎo)  語(yǔ)

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)成交規(guī)模在春節(jié)后首次突破1000萬(wàn)平方米，同環(huán)比均大幅上漲。

??2020年第14周，隨著各城市土地供應(yīng)量明顯恢復(fù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)成交規(guī)模在春節(jié)后首次突破1000萬(wàn)平方米，同環(huán)比均大幅上漲；地價(jià)也在北京、上海、杭州等多個(gè)高地價(jià)城市有高價(jià)地成交的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。不過(guò)，連續(xù)6周下行的土地流拍率又呈現(xiàn)出上升勢(shì)頭，主要是由于供地規(guī)模大幅增加之下，優(yōu)質(zhì)用地的數(shù)量也在增加，導(dǎo)致條件較為普通的地塊更無(wú)人問(wèn)津，土地流拍現(xiàn)象也因此有所加劇。

??土地政策

??政策基調(diào)仍以“穩(wěn)定”為主

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債支持范圍

??3月份以來(lái)，中央多個(gè)部門(mén)重申“房住不炒”，本周財(cái)政部又明確專項(xiàng)債不得用于土地收儲(chǔ)和房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，進(jìn)一步表明中央穩(wěn)定市場(chǎng)的態(tài)度。不過(guò)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造被納入專項(xiàng)債支持范圍，利好老舊小區(qū)改造的推進(jìn)。此外，沈陽(yáng)在政策修訂版中提出可延期繳納土地出讓金，對(duì)房企的支持力度較此前明顯加大。

??土地成交

      二三線城市成交規(guī)模進(jìn)一步恢復(fù)

??帶動(dòng)整體成交量環(huán)比大幅回升

??2020年第14周（3月30日-4月5日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)延續(xù)上周量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，土地成交進(jìn)一步恢復(fù)。具體而言，本周成交總建筑面積節(jié)后首度回升至1000萬(wàn)平方米以上，達(dá)到1672萬(wàn)平方米，同比也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；成交金額也突破1000億元，環(huán)比大漲173%至1163億元；由于北京、上海、廣州、杭州、蘇州等多個(gè)高地價(jià)城市均有高價(jià)地塊成交，帶動(dòng)本周平均地價(jià)上漲至6959元/平方米，同環(huán)比上漲幅度均在3成以上。

??各能級(jí)城市方面，二三線城市成交量明顯恢復(fù)，成交占比進(jìn)一步提升。具體來(lái)看，一線城市本周僅成交了7宗地，北京、上海各3宗，余下一宗位于廣州；北京成交的3宗地中僅有1宗為住宅用地，該宗地位于朝陽(yáng)區(qū)，是一宗普通商品住宅用地，最終由中海聯(lián)合首開(kāi)以底價(jià)拿下，余下2宗地分別位于朝陽(yáng)和昌平，由金隅和慧聰?shù)變r(jià)分食；上海成交3宗地分別位于虹口和奉賢，其中虹口宅地位于北外灘板塊，是內(nèi)環(huán)內(nèi)極為稀缺的住宅用地，價(jià)值極高，最終成交樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，由中海競(jìng)得；廣州僅成交了花都區(qū)的一宗宅地，由恒大溢價(jià)35%競(jìng)得，是一線城市本周唯一溢價(jià)成交的地塊，也是廣州近來(lái)難見(jiàn)的溢價(jià)成交地塊。二線城市中，中西部城市仍是供地主力，其中成交量最大的城市是武漢，在疫情得到控制后的首次土拍，武漢就掛出了7宗地，總體量接近250萬(wàn)平方米，龍湖、金茂、武漢地產(chǎn)等均有所獲；聯(lián)系競(jìng)拍熱度來(lái)看，有優(yōu)質(zhì)土地出讓的南京、杭州、成都、西安等地的溢價(jià)率較高，均在15%以上，其中南京3宗宅地的成交溢價(jià)率均超過(guò)30%，競(jìng)拍熱度較高。熱點(diǎn)三四線城市中，房企布局重點(diǎn)仍在無(wú)錫、常州、佛山等強(qiáng)三線城市，這些城市的土地市場(chǎng)熱度也相對(duì)較高，本周成交溢價(jià)均在20%以上。

??土地流拍

??流拍率下降趨勢(shì)中止

??鄭州、昆明成流拍重災(zāi)區(qū)

??土地流拍方面。隨著各城市土地出讓逐步恢復(fù)，供應(yīng)地塊增多，在資金流不充裕的情況下房企對(duì)參拍地塊的選擇也更加謹(jǐn)慎，普通地塊較此前更易流拍。本周重點(diǎn)城市的土地流拍率呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，環(huán)比上周增加4個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。從流拍土地所在城市來(lái)看，主要集中在鄭州、昆明等中西部城市，且以商辦用地為主。

??周度TOP5

??成都土拍熱度高位延續(xù)

??杭州、南京核心城區(qū)地價(jià)上漲

??隨著各城市土地供應(yīng)逐漸排上日程，高價(jià)地的供應(yīng)較上一周也明顯增多。單就重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周成交總價(jià)來(lái)看，本周入榜門(mén)檻突破35億元，較上一周明顯上升。從入榜地塊所在城市來(lái)看，和前幾周情況相反，本周總價(jià)榜TOP5地塊多來(lái)自三四線城市，義烏、溫州、中山等均有土地入榜，不過(guò)榜單TOP2仍被一二線城市包攬。具體來(lái)看，本周成交總價(jià)最高的土地位于成都錦江區(qū)，是成都中心城區(qū)少有的大體量住宅用地，起拍單價(jià)創(chuàng)下了成都土地起拍樓面價(jià)最高紀(jì)錄，吸引了14家房企爭(zhēng)奪，可見(jiàn)該地塊競(jìng)拍熱度之高。事實(shí)上，2月以來(lái)成都的土拍熱度就一直保持在高位，據(jù)CRIC各地機(jī)構(gòu)反饋的競(jìng)拍數(shù)據(jù)顯示，近來(lái)成都幾乎每周都有高溢價(jià)地塊成交，天府新區(qū)、武侯、雙流等多個(gè)區(qū)域均有地塊吸引數(shù)十家房企爭(zhēng)奪。老城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地入市的溫州競(jìng)拍熱度也比較高，宗地吸引了7家房企競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)72輪拉鋸戰(zhàn)后被陽(yáng)光城以37.16億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率27%。北京地市表現(xiàn)卻較為冷淡，入榜的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊盡管是一宗不限價(jià)宅地，但并未能吸引多家房企爭(zhēng)奪，最終由中海聯(lián)合首開(kāi)底價(jià)拿下。

??單價(jià)榜單方面，長(zhǎng)三角核心城市是入榜絕對(duì)主力，包攬其中4席，余下1席則由北京占據(jù)。具體而言，本周成交單價(jià)最高的地塊位于上海虹口，是一宗位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺宅地，成交樓面價(jià)高達(dá)63155元/平方米。和此前上海地市的低熱度相反，該宗地吸引了中海、萬(wàn)科、綠地等多家頭部房企的參與，除了區(qū)域賦予地塊的價(jià)值外，還有一層原因是因?yàn)樵撟诘夭o(wú)15%的自持比例要求，明顯增加了項(xiàng)目的盈利空間，盡管宗地價(jià)格較周邊最近一次成交地塊價(jià)格有所上漲，但就實(shí)際樓面價(jià)來(lái)看，宗地價(jià)格反而是微有下降的。不過(guò)，杭州和南京核心城區(qū)的地價(jià)卻在上漲，其中供應(yīng)較少的建鄴河西板塊地價(jià)漲幅最為明顯，位于該板塊的南苑街道宅地最終成交樓面價(jià)較上一年周邊成交地價(jià)漲幅超過(guò)3成。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

      中海斬獲虹口北外灘稀缺宅地

??地塊分析

??3月末，備受關(guān)注的虹口嘉興街道地塊終于對(duì)外出讓。宗地位于寸土寸金的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，緊鄰北外灘核心區(qū)，區(qū)位極其優(yōu)越，屬于市中心板塊的稀缺住宅用地，價(jià)值極高，因此吸引了多家頭部房企的關(guān)注，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、綠城、平安等均參與競(jìng)拍。最終，由中海以34.3億元的總價(jià)競(jìng)得，平均樓板價(jià)約為63155元/平方米。

??具體來(lái)分析這宗地的情況。由于地處上海中心城區(qū)的核心位置，宗地周邊的各類配套也十分完善。首先，在交通方面，地塊周邊1公里范圍內(nèi)有地鐵4號(hào)線、10號(hào)線和12號(hào)線等多條地鐵線路，并且還緊鄰新建路隧道出入口，出行十分便利。商業(yè)方面，地塊旁就是年初規(guī)劃的北外灘CBD，周邊1公里內(nèi)還有瑞虹天地月亮灣、白玉蘭廣場(chǎng)、上海ist艾尚天地等多個(gè)大型商業(yè)中心，商業(yè)配套十分豐富。宗地周邊的教育配套同樣也比較豐富，方圓2公里內(nèi)有虹口區(qū)第二中心小學(xué)、上海繼光高級(jí)中學(xué)、上海長(zhǎng)青中學(xué)等多所中小學(xué)及幼兒園。目前，宗地周邊在售新房項(xiàng)目不多，最新開(kāi)盤(pán)的瑞虹新城天悅君庭項(xiàng)目?jī)r(jià)格約在10.58萬(wàn)元/平方米，二手房掛牌價(jià)格大多在7萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，此次地塊出讓條件中并無(wú)15%的自持要求，僅需要配建5%的保障住房和自持1500平方米的菜場(chǎng)，可售樓板價(jià)成本相較仍處于合理區(qū)間，這也是吸引多家頭部房企參與競(jìng)拍的原因之一。