[克而瑞]成交規(guī)模再度縮減，流拍率增至11%（6.1-6.7）

??導(dǎo)  語

??本周重點城市成交規(guī)模在上周的基礎(chǔ)上進(jìn)一步回落，同時流拍率也明顯上漲。

??2020年第23周，受一、二線城市供地持續(xù)減少影響，重點城市成交規(guī)模在上周的基礎(chǔ)上進(jìn)一步回落，價格也因一、二線成交占比降低而繼續(xù)下滑。市場熱度方面，在熱點三四線有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市成交的帶動下，溢價率出現(xiàn)回升趨勢，本周升至17%，但同時流拍率也明顯上漲，增至10%以上。

??土地政策

??自然資源部改革土地利用方式

??南京首提“限房價、競地價”

??6月4日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于2020年土地利用計劃管理的通知》，提出土地計劃指標(biāo)要跟著項目走，保障有效投資用地需求，防止產(chǎn)生新的閑置土地，進(jìn)一步將土地管理精細(xì)化。繼福州后，南京也于本周更改土地出讓規(guī)則，首次提出以“限房價、競地價”的方式出讓土地。作為土拍熱度較高的城市之一，南京此舉不但能降低土拍熱度，同時也能控制地價，防止地價過快上漲。

??土地成交

??一二線成交占比再度下滑

??整體成交量價延續(xù)回落趨勢

??2020年第23周（6月1日-6月7日），重點城市土地市場延續(xù)上周量價齊跌的趨勢。具體而言，重點城市本周成交建筑面積降至1025萬平方米，環(huán)比上周下降27%，同比下降14%；成交金額也明顯回落，降至658億元，環(huán)比降幅超過3成；受一二線成交占比進(jìn)一步回落影響，本周平均地價也呈現(xiàn)下滑趨勢，平均樓板價為6415元/平方米，環(huán)比下降10%，不過和去年同期相比依舊上漲了37%。

??各能級城市的成交量也均不敵上周。

??具體來看，一線城市本周僅有廣州和上海有土地出讓，其中廣州僅成交了一宗地，該地塊位于南沙橫瀝島，是一幅商住地塊，最終由旭輝底價競得，上海成交了5宗土地，均是商辦用地，其中位于臨港自貿(mào)區(qū)的4宗商辦地吸引了多個競拍人，最終有2宗商辦用地成交溢價率超過100%。二線城市本周活躍度不高，成交量最大的長沙總成交建面也不足100萬平方米，多數(shù)城市的成交幅數(shù)都在5幅以下；再聯(lián)系市場熱度來看，長三角二線城市表現(xiàn)依舊突出，特別是寧波，成交的6宗地中有4宗溢價成交，平均溢價率高達(dá)32%，雖然成交區(qū)域集中在下轄縣市，但競拍熱度并不低，如寧海新城市中心宅地在經(jīng)歷190余輪的激烈爭奪后才成交。熱點三四線城市中，成交量最大的是惠州，本周成交總建面為83萬平方米，共成交了6宗地，吸引了中海、華潤、佳兆業(yè)等房企布局；紹興、溫州、常州本周活躍度也比較高，成交量也均超過了50萬平方米。

??市場熱度

??溢價率小幅上漲

??流拍率也回升至10%以上

??市場熱度方面，本周重點城市的成交溢價率較上周上漲3個百分點至17%，但同比依舊不及去年同期。各能級城市表現(xiàn)各異：一線城市在上海兩宗商辦地超高溢價成交的帶動下，溢價率由冰點升至2%；二線城市溢價率和上周大致持平，為10%；重點三四線城市供地仍主要以優(yōu)質(zhì)土地為主，如東莞、佛山、徐州等多個城市均有超高溢價地塊成交，帶動整體溢價率小幅上漲，升至24%。

??土地流拍方面，本周重點城市流拍率較上周明顯回升，漲至11%。從流拍地塊所在城市來看，長春、長沙等二線均有土地遭遇流拍，這些流拍地塊多位于遠(yuǎn)郊，周邊配套較為缺乏，土地素質(zhì)較為一般，在當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市之下，自然也難吸引到房企關(guān)注。

??周度Top5

??三四線城市成為榜單主力

??優(yōu)質(zhì)地塊價格明顯上漲

??6月初，熱點三四線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，成為本周總價榜和單價榜的主力。就本周成交總價TOP5地塊來看，一、二線城市中，除廣州有一宗南沙橫瀝島尖地塊入榜外，其余地塊均來自三四線城市，包括溫州、佛山、紹興等榜單?？汀?宗地中，熱度最高的當(dāng)屬佛山順德地塊，由于區(qū)位較佳，吸引了12家品牌房企前來競拍，在經(jīng)歷近百輪激烈爭奪后，才由陽光城以37.54億元的總價競得，成交溢價率達(dá)到100%。

??單價榜單中三四線城市入榜地塊的熱度同樣維持在高位，溢價率均超過了25%。其中，由卓越競得的厚街地塊熱度最高，成交溢價率高達(dá)86%，最終成交樓板價更是創(chuàng)下厚街新高，達(dá)到13842元/平方米。在激烈的爭奪下，這些優(yōu)質(zhì)地塊的成交單價仍然在上漲，以溢價率最高的厚街地塊為例，該地塊較今年3月佳兆業(yè)拿下的周邊同類型地塊價格上漲了17%，而作為房企重點布局的蘇州，更是于本周出現(xiàn)了今年來首宗需要現(xiàn)房銷售的地塊，熱點城市的拿地成本明顯上升。

??重點地塊點評

??旭輝底價摘得橫瀝島第二宗商住地

??地塊分析

??作為廣州近年來重點發(fā)展區(qū)域之一，南沙區(qū)的土地供應(yīng)一直較為積極，在6月初這一周又有土地出讓。本次出讓地塊位于橫瀝島尖，一線臨江，地理位置較佳；不過，該地塊的配建要求比較多，除幼兒園等公建配套外，還需要在地塊范圍內(nèi)配建22600平方米的人才公寓。因此，地塊最終底價成交，由旭輝以38.05億元的總價競得，成交樓板價12369元/平方米，和上一年橫瀝島出讓的首宗商住地塊相比，地價明顯上漲。

??具體來看這宗地周邊的情況。地塊臨近橫瀝大道，通過橫瀝大道東可接駁鳳凰大道到達(dá)靈山島尖、蕉門等區(qū)域，并且項目距離在建地鐵18號線橫瀝站約1.1公里，未來交通可看高一線。由于橫瀝島開發(fā)起步較晚，各類配套都仍在規(guī)劃建設(shè)中，當(dāng)前地塊周邊居住氛圍十分淡薄，配套設(shè)施也比較缺乏：商業(yè)方面，地塊周邊3公里內(nèi)僅有少數(shù)幾家小型店鋪，未來居民就近購物只能依賴社區(qū)自帶商業(yè)；教育資源同樣也比較匱乏，不過，在橫瀝島規(guī)劃中提出島內(nèi)將在近幾年引進(jìn)5所中小學(xué)，并且地塊上也自帶幼兒園配套，未來教育資源將會有較大的提升。目前，地塊周邊待售、在售項目主要集中在一河之隔的靈山島尖，平均售價都在3萬元/平方米以上，和地塊成交地價相比，仍余有盈利空間。