[克而瑞]六成典型城市土地出讓金已同比回正，杭、京、滬位列三甲

??受疫情的影響，2月份多城市中止或延后土地出讓，土地市場(chǎng)規(guī)模一度跌至谷底；但隨著疫情控制趨于穩(wěn)定，3月份大部分城市都恢復(fù)了土地供應(yīng)，市場(chǎng)逐漸步入正軌。在2020年即將過半的當(dāng)下，土地成交規(guī)模較去年同期有何變化？哪些城市規(guī)模即將、或已經(jīng)超越去年同期？2020年全年哪些城市的土地出讓金規(guī)模將創(chuàng)下新高？

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??成交總量：疫情影響逐漸消弭，前5月土地成交總金額與去年同期持平

??2020年已經(jīng)過去5個(gè)多月，疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)的影響逐漸消退。這一點(diǎn)從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)就可以得到驗(yàn)證：1-5月全國(guó)土地成交總金額高達(dá)22256億元，僅比2019年同期少44億元，總體基本持平。

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??城市分布：杭、京、滬位列總額榜三甲，優(yōu)質(zhì)宅地集中出讓將南京地市推向高峰

??分城市來(lái)，2019年土地出讓金榜首城市杭州在今年前5月成功衛(wèi)冕，出讓金總額高達(dá)1195億元，與2019年同期相比，增加了10%，參考杭州今年的宅地供地計(jì)劃量較2019年有15%的漲幅來(lái)看，2020年杭州的土地出讓金大概率還會(huì)有10%-15%的增量空間。

??金額榜第二位城市為北京，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京今年供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)不限價(jià)宅地，典型如豐臺(tái)分鐘寺三宗地，兩宗樓板價(jià)已經(jīng)超7萬(wàn)元/平方米，引發(fā)了一波土地成交小高峰，前5月北京土地出讓金總額達(dá)1129億元，僅次于杭州，較去年前5月上漲了63%。

??緊跟其后的是上海，前5月土地出讓金也超過千億，較去年同期增加78%，在疫情對(duì)房地產(chǎn)造成的恐慌情緒還比較嚴(yán)重的2月，香港置地一舉拿下的徐匯濱江綜合體項(xiàng)目，總成交價(jià)格就高達(dá)310.5億元，該價(jià)格比2016年招商華僑城聯(lián)合體在深圳獲取的新會(huì)展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王，之后上海的土地供應(yīng)逐漸恢復(fù)，不乏中心城區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)宅地，譬如近三年來(lái)首次出讓宅地的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，起始樓面價(jià)就達(dá)63155元/平方米。

??前5月土地出讓總金額處于500-1000億的城市有6個(gè)，涉及廣州、南京、重慶、溫州、成都和福州，除重慶同比微降3%之外，其余城市土地出讓金總額均呈上漲之勢(shì)；尤其是南京和廣州漲幅尤為突出，增長(zhǎng)率分別為157%和93%。以2020年宅地供應(yīng)計(jì)劃突破近5年新高的南京為例，雖然前5月宅地成交量?jī)H195公頃，占到全年宅地供應(yīng)計(jì)劃的22%，但由于出讓地塊區(qū)位好、配套價(jià)，譬如建鄴區(qū)河西板塊、江心洲等成交了多幅宅地，樓板價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米，在多宗高價(jià)地的帶動(dòng)之下，南京土地出讓金漲勢(shì)迅猛。

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??同比變化：六成超百億城市成交金額已經(jīng)回正，長(zhǎng)三角地區(qū)依然最受青睞

??為了探究疫情對(duì)于各城市土地市場(chǎng)的負(fù)面影響是否延續(xù)，下面我們聚焦到成交規(guī)模超過百億的45個(gè)重點(diǎn)城市，就1-5月土地出讓金總和與2019年同期變化來(lái)看，其中近六成城市已經(jīng)回正，較所有城市的這一比重高出近10個(gè)百分點(diǎn)，總的來(lái)看，重點(diǎn)一二線城市土地回暖情況優(yōu)于其余城市，市場(chǎng)恢復(fù)速度更快。其中，同比增幅最突出的是深圳，前5月深圳成交了14宗地，總成交金額高達(dá)265億元，增幅高達(dá)1036%，比重之所以如此之高是由于深圳供地節(jié)奏的不均衡造成的，去年前5月深圳土地出讓金總額僅23億元，但6月24日一天的出讓金總額就高達(dá)223.84億元；參照深圳2019年全年土地出讓金713億元來(lái)看，深圳前5月出讓金并不突出，占比僅有37%。值得注意的是，雖然出讓規(guī)模并不突出，但土地質(zhì)量卻有明顯提升，在寸土寸金的前海板塊也有純宅地供應(yīng)，最終被龍光以116億元、配建4.08萬(wàn)平方米人才住房競(jìng)得；其次是南通，前5月供應(yīng)可謂井噴，在崇川、通州供應(yīng)多宗高單價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，總成交金額高達(dá)324億元，較2019年同期增長(zhǎng)了261%。除深圳、南通以外，南京、煙臺(tái)、長(zhǎng)春、廣州、上海、廈門、北京、東莞、湖州、佛山、長(zhǎng)沙、成都等城市土地成交規(guī)模擴(kuò)張更較為顯著，增幅均在30%以上。

??與此同時(shí)，也有部分城市土地出讓金規(guī)模大幅縮減，典型如石家莊、昆明、武漢、天津、合肥、貴陽(yáng)、鄭州、常州等城市，降幅均在30%以上；以身處疫情重災(zāi)區(qū)的武漢為例，土地市場(chǎng)受到的影響比較嚴(yán)重，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都暫停土地出讓，直到3月31日土地出讓才恢復(fù)，前5月土地出讓金總額僅有348億元，與去年同期相比下滑53%。

??值得注意的是，長(zhǎng)三角依然是備受房企青睞的區(qū)域，45個(gè)百億規(guī)模以上的城市長(zhǎng)三角就占據(jù)16席，但較去年市場(chǎng)變動(dòng)來(lái)看，表現(xiàn)不一：既有大漲（南通、南京、上海、湖州），也有大跌（合肥、常州），還有波動(dòng)相對(duì)較小的寧波、蘇州、紹興、鹽城、臺(tái)州、杭州、無(wú)錫、溫州、徐州等城市。此外，一直以來(lái)土地市場(chǎng)熱度高漲的蘇州一反常態(tài)，前5月土地出讓金總額同比下降了14%，這是由于前5月成交的地塊多位于吳江、吳中，土地成交均價(jià)相對(duì)便宜，盡管土地成交建面較2019同期增加了54%，土地出讓金額依舊同比下滑。

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??供地節(jié)奏：大部分城市供地計(jì)劃完成度不高，深圳前5月宅地供應(yīng)僅7%

??雖然大部分重點(diǎn)城市土地出讓金出現(xiàn)了同比上漲，但是聯(lián)系供地計(jì)劃規(guī)模來(lái)看，目前大部分城市供地節(jié)奏依舊偏緩。這主要還是受疫情的影響，絕大多數(shù)城市一度在2月中止或延后供地，直到疫情得到較好控制的3月，各城市供地才逐漸恢復(fù)，再疊加傳統(tǒng)春節(jié)假期對(duì)土地市場(chǎng)的影響，在重點(diǎn)城市積極的年度供地計(jì)劃指標(biāo)下，使得大部分城市供地節(jié)奏偏緩。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前5月十大典型城市中供地節(jié)奏最快的是杭州，宅地成交量占其全年宅地供應(yīng)比重達(dá)到43%；杭州之外的其余城市均不足（含）35%，低于往年一般水平。尤其是深圳，前5月宅地成交量?jī)H有22公頃，僅占今年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的7%，供應(yīng)節(jié)奏明顯滯后，相信下半年深圳的供地將保持較快的節(jié)奏。

??當(dāng)然除深圳以外，近兩個(gè)月優(yōu)質(zhì)地塊頻出、土地市場(chǎng)熱度高漲的北京、南京、寧波等城市前5月整體的供應(yīng)節(jié)奏也較緩慢，宅地成交量占其全年含宅地供地計(jì)劃的比重均不足30%。以商品住宅用地供地計(jì)劃突破近5年新高的南京為例，前5月宅地成交量為195公頃，占到全年宅地供應(yīng)計(jì)劃的22%，預(yù)計(jì)后續(xù)還有大量的土地將入市。

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??小結(jié)：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下多城增加土地供應(yīng)，京、深、寧等城市將迎來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)

??考慮到當(dāng)前出口遭受了較大壓力，居民消費(fèi)需求也日漸減弱，投資逐漸成為穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要抓手。為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，一大波擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措正在路上，上海日前就出臺(tái)了《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供應(yīng)量等措施，透露出政府想利用增加土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到擴(kuò)大投資的目的，具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，相信會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

??再加上本身上半年大部分城市的供地節(jié)奏較為緩慢，為完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，接下來(lái)的土地供應(yīng)節(jié)奏還會(huì)進(jìn)一步加快，尤其是深圳、北京、南京等仍有較多供地指標(biāo)等待釋放的城市，相信下半年還會(huì)有更多拿地機(jī)會(huì)出現(xiàn)。