[克而瑞]土地周報(bào)：成交規(guī)模不及上周，溢價(jià)率環(huán)比下滑

??2020年第32周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模環(huán)比下滑，地價(jià)也因熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊減少出現(xiàn)下降趨勢(shì)。市場(chǎng)熱度方面，平均溢價(jià)率出現(xiàn)回調(diào)趨勢(shì)，不過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍在高位，以成交總價(jià)榜和成交單價(jià)榜中的重點(diǎn)地塊來(lái)看，多宗地的成交溢價(jià)率超過(guò)30%，拿地成本也多較此前有所上漲。

??土地政策

??自然資源部出臺(tái)政策

??支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索

??近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》，從多方面支持廣東進(jìn)一步提升自然資源要素市場(chǎng)化配置程度和效率。意見(jiàn)中還提及，為充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢(shì)，支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索，包括通過(guò)出讓合同約定土地閑置費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、違約條件下收回建設(shè)用地使用權(quán)的可操作方法以及探索國(guó)有土地使用權(quán)到期后續(xù)期的操作路徑等等。

??土地成交

??成交規(guī)模比下滑

??地價(jià)也受結(jié)構(gòu)性因素影響下跌

??2020年第32周（8月3日-8月9日），受上海、杭州、無(wú)錫等高地價(jià)城市成交量明顯減少影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的本周成交量?jī)r(jià)環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。具體來(lái)看，重點(diǎn)城市本周成交建筑面積為1208萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降19%和21%；成交面積減少之下，成交金額也隨之下降，重點(diǎn)城市土地成交總金額為822億元，環(huán)比上周下降了37%，不過(guò)和去年同期相比仍有8%的漲幅；價(jià)格方面，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)較上周明顯下跌，平均樓板價(jià)為6801元/平方米，環(huán)比大降37%，不過(guò)和去年同期水平相比仍上漲了33%。

??各能級(jí)城市方面。一線城市除廣州外，其余城市均有土地出讓；其中上海的地市熱度仍然在高位，本周平均溢價(jià)率仍然在30%以上，6宗地中有2宗地溢價(jià)率超過(guò)了40%，特別是近五年來(lái)首次有宅地供應(yīng)的閔行古北社區(qū)地塊更是吸引了多家實(shí)力房企競(jìng)拍，最終由融信和旭輝聯(lián)合體競(jìng)得；北京也成交了2宗地，其中位于亦莊河西的宅地競(jìng)拍熱度也十分高，最終由中海以79億元的總價(jià)競(jìng)得，該地塊也成為北京年內(nèi)總價(jià)最高的地塊；深圳也底價(jià)成交了一宗位于坪山區(qū)的商業(yè)用地。

??二線城市中，成交量最大的是寧波，成交總建面達(dá)168萬(wàn)平方米，共成交11宗地，由于鄞州、江北等新城核心區(qū)均有土地出讓，寧波本周的成交熱度也比較高，平均溢價(jià)率超過(guò)20%，是本周二線城市中溢價(jià)率最高的城市。

??重點(diǎn)三四線城市中，徐州、東莞、麗水、金華、紹興等城市的溢價(jià)率仍在高位，其中徐州本周溢價(jià)率更是高達(dá)80%，銅山、經(jīng)開(kāi)的兩宗宅地均經(jīng)過(guò)了百輪以上的競(jìng)拍才成交，由中梁和德信分別溢價(jià)190%和103%競(jìng)得。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率環(huán)比下滑

??流拍率也下跌至近一年低位

??市場(chǎng)熱度方面，由于本周重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較上周有所下滑，重點(diǎn)城市的成交溢價(jià)率也因此較上周環(huán)比下降了2個(gè)百分點(diǎn)，為16.7%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異：一線城市中，盡管北京和上海均有地塊高溢價(jià)成交，但多宗地仍是底價(jià)出讓，拉低成交溢價(jià)率，本周溢價(jià)率環(huán)比再降2.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市溢價(jià)率也受杭州、南寧等高溢價(jià)城市本周無(wú)成交影響而下滑至12%；不過(guò)，重點(diǎn)三四線城市卻因成交量大的徐州、東莞均有超高溢價(jià)率地塊成交帶動(dòng)而繼續(xù)上漲，是三個(gè)能級(jí)城市中溢價(jià)率唯一環(huán)比上漲的。

??土地流拍方面。由于重點(diǎn)城市本周供地量明顯減少，本周重點(diǎn)城市流拍幅數(shù)再度較上周明顯減少，流拍率也進(jìn)一步下滑，本周僅為3.7%，為近一年來(lái)的最低點(diǎn)。流拍率雖然下滑，但從土地流拍原因來(lái)看，本周流拍地塊基本均為無(wú)人競(jìng)拍所致，包括市場(chǎng)比較火熱的西安和成都。

??周度Top5

??優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍激烈

??拿地成本均有上漲

??為了穩(wěn)定地價(jià)，熱點(diǎn)城市今年來(lái)供應(yīng)力度明顯加大，本周也有多宗優(yōu)質(zhì)土地成交，如北京經(jīng)開(kāi)區(qū)河西地塊、上海閔行古美地塊等。這些地塊也均受到了房企的激烈爭(zhēng)奪，以成交總價(jià)TOP5地塊來(lái)看，除北京經(jīng)開(kāi)區(qū)路東商辦地塊外，其余地塊的溢價(jià)率均在30%以上；其中，位于寧波奉化老城區(qū)核心位置的原奉化中學(xué)地塊更是受到了12家房企的追逐，在經(jīng)過(guò)148輪的競(jìng)拍才由綠城成功競(jìng)得，平均樓板價(jià)更是創(chuàng)下區(qū)域新高。

??單價(jià)榜單方面，入榜地塊的競(jìng)拍熱度也都不低。以榜首地塊為例，作為閔行古美板塊近幾年來(lái)首次供應(yīng)的住宅用地，該宗地吸引了多家實(shí)力房企參拍，最終由旭輝和融信溢價(jià)41%競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)54814元/平方米。優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度持續(xù)高熱，拿地成本自然也在上漲，單價(jià)榜TOP5地塊中有4宗地的單價(jià)均較此前周邊同類型地塊的成交樓板價(jià)有所上漲，其中寧波鄞州國(guó)家高新區(qū)地塊的漲幅最大，高達(dá)18%。地價(jià)唯一有所下跌的是東莞鳳崗鎮(zhèn)地塊，但該地塊還需配建17%的安居房，實(shí)際拿地成本也在上漲。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??中海斬獲北京年內(nèi)總價(jià)最高宅地

??地塊分析

??8月3日，北京公開(kāi)出讓2宗住宅用地，均位于大興亦莊片區(qū)，總起價(jià)達(dá)113億元，最終這兩宗地均成功出讓，共攬金149億元。在這兩宗地中，河西區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，共吸引了8家實(shí)力房企組成的6個(gè)競(jìng)拍主體。經(jīng)過(guò)多輪激烈的爭(zhēng)奪后，最終該地塊由中海以79億元的總價(jià)競(jìng)得，平均樓板價(jià)達(dá)39211元/平方米，溢價(jià)率為23.4%；該宗地也是北京年內(nèi)成交總價(jià)最高的地塊。 
具體來(lái)分析這宗地的情況。從位置來(lái)看，宗地介于南五環(huán)至南六環(huán)間，周邊有多條城市主干道，不過(guò)宗地周邊公共交通配套相對(duì)缺乏，與之距離最近的地鐵站8號(hào)線瀛海站也在3公里以外。目前，地塊所在的河西片區(qū)已有多個(gè)品牌房企入駐，居住氛圍也日漸濃厚，商業(yè)、教育等配套也逐步完善：商業(yè)方面，主要以周邊社區(qū)的配套底商為主，能基本滿足日常生活需求；教育方面，宗地兩公里內(nèi)幼兒園和中小學(xué)均有，并且地塊上還有幼兒園配建，教育配套也基本齊全。市場(chǎng)方面，宗地周邊在售項(xiàng)目較多，主要以限競(jìng)房項(xiàng)目為主，成交均價(jià)基本在5萬(wàn)元/平方米以上；就此來(lái)看，未來(lái)項(xiàng)目入市有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。