[克而瑞]收緊調(diào)控一個月后，寧波地市降溫了嗎？

??說到2020年上半年土拍最熱的城市，必定要算上寧波：多宗地競拍超過百輪，溢價率一度達到40%以上的高位，全市最高地價更是多次在今年上半年內(nèi)被刷新。地市熱度不斷走高之下， 7月6日寧波收緊了房地產(chǎn)市場調(diào)控，提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。在新政執(zhí)行一個月后，寧波現(xiàn)在的土地市場熱度如何？有哪些變化需要企業(yè)注意？

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??6宗地平均溢價率達23%

??其中4宗地價房價比超過70％

??寧波調(diào)控政策出臺一個月后，寧波市區(qū)在本周三至周五期間共有9宗地集中出讓，包括6宗普通商品住宅用地、1宗商業(yè)用地和2宗保障房地塊，其中6宗宅地總起拍價達117.7億元。從地理位置來看，這6宗宅地中僅有1宗位于7月6日新限購范圍內(nèi)，其余地塊均在主要位于限購圈周邊和郊區(qū)奉化。和新政中控制地價的要求相吻合，此次出讓地塊均設置了最高地價限制，成交溢價率也因此被限制在50%以內(nèi)；不過，在“限房價”方面，除江北、鄞州等核心城區(qū)的地塊設有銷售限價外，奉化出讓的3宗宅地和此前該區(qū)域出讓的地塊一樣并無銷售限價。

??最終，這6宗宅地全部成功出讓，共攬金144.3億元，平均溢價率為23%。從競拍情況來看，寧波此次土拍明顯呈現(xiàn)出“圈外熱、圈內(nèi)冷”的現(xiàn)象：位于限購圈內(nèi)的江北文創(chuàng)港核心區(qū)地塊因出讓要求較嚴苛而底價成交，限購圈外地塊的溢價率均在15%以上，其中奉化區(qū)更是拍出了新的區(qū)域單價地王。

??從成交地價水平來看，本次成交地塊的成交樓板價都不算高，6宗地中有4幅土地的地價都在1.5萬元/平方米以下，僅有鄞州高新區(qū)的地價超過了2萬元/平方米。但區(qū)域和板塊地王的出現(xiàn)，說明寧波近來地價仍然在穩(wěn)步上漲，對比周邊此前同類型宅地來看，除江北文創(chuàng)港核心地塊外，其余地塊的單價均是上漲的。地價上漲之下，項目盈利空間自然也有所收窄。結(jié)合周邊新房銷售價格來看，除江北文創(chuàng)港核心宅地和奉化岳林街道地塊外，其余地塊的地價房價比均高于0.6（下表奉化地塊限價指周邊在售新房價格），其中奉化中學地塊的地房比高達0.71，樓面地價和周邊在售新房價差還不足5000元/平方米；再考慮配建等因素，有4宗地的地房比已經(jīng)超過0.7，盈利空間承壓。

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??政策收緊后土拍溢價下滑

??主因還是供地質(zhì)量下降

??從近一月來寧波土地成交情況來看，雖然在新政出臺后，寧波城區(qū)地市土拍競爭仍較為激烈，近一月內(nèi)成交地塊的平均溢價率仍在20%以上。但結(jié)合寧波今年溢價率月度走勢來看，8月初這輪土拍的溢價率僅有23%，較5月份39%的最高位下滑了16個百分點。

??溢價率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺后寧波供應地塊的素質(zhì)明顯下滑。對比政策出臺前后出讓地塊的區(qū)位分布來看，政策出臺后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜。在政策出臺后，主城區(qū)成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個百分點，并且主城區(qū)出讓地塊多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，和政策出臺前特別是6月份多宗核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地大量入市且配建相對較少的現(xiàn)象截然不同。

??溢價率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺后寧波供應地塊的素質(zhì)明顯下滑。對比政策出臺前后出讓地塊的區(qū)位分布來看，政策出臺后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜。在政策出臺后，主城區(qū)成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個百分點，并且主城區(qū)出讓地塊多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，和政策出臺前特別是6月份多宗核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地大量入市且配建相對較少的現(xiàn)象截然不同。

??另一方面，從高單價地塊成交占比的變化來看更能直觀得看出寧波在政策收緊后供地質(zhì)量的下滑。以成交單價超過2萬元/平方米的土地幅數(shù)占比來看，7月6日至今一個月內(nèi)寧波成交地塊中高單價地塊僅有2幅，占比僅有12%，而在政策出臺前，這一比例有38%，足以說明了調(diào)控政策出臺后寧波優(yōu)質(zhì)宅地供應的減少。

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??地塊競拍冷熱分化凸顯

??優(yōu)質(zhì)地塊仍然“寸土必爭”

??從參拍房企數(shù)量及競拍輪數(shù)來看，6宗地中綜合素質(zhì)相對較高的江北姚江新區(qū)、鄞州高新以及奉化老城區(qū)地塊均吸引了10家以上的房企參拍，競拍輪數(shù)也均超過了百輪，其中區(qū)位優(yōu)越、綜合素質(zhì)相對較高的江北姚江新區(qū)地塊和鄞州高新地塊的競拍輪數(shù)均超過了200輪，參拍企業(yè)對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭意愿仍然十分強烈。但其余地塊或因出讓要求較苛刻、或因區(qū)位相對一般，企業(yè)參拍熱情并不高，如奉化區(qū)岳林街道地塊雖然未有住宅限價，但由于商業(yè)占比較高且位置是6宗地最差的，僅吸引了4家房企參拍，最終溢價率也僅有17%。 

??不過，結(jié)合成交溢價率來看，雖然優(yōu)質(zhì)地塊的競拍輪次較多，但成交溢價率實際上并不算高，本次出讓的6宗地中無一宗達到最高限價成交。典型如競拍最激烈、參拍企業(yè)最多的江北姚江新區(qū)地塊，該地塊經(jīng)歷了262輪、3個多小時的拉鋸，最終成交溢價率還未到30%；再譬如鄞州高新地塊，更是經(jīng)歷了長達5個多小時的拉鋸戰(zhàn)，但最終也并未能突破最高限價。這說明房企雖然對優(yōu)質(zhì)用地爭奪意愿強烈，但在出價上還是比較謹慎，仍嚴格控制盈利空間。

??結(jié)合今年以來寧波的供地節(jié)奏就不難理解房企在出價時為何會如此謹慎。一方面，寧波市區(qū)今年上半年供地并不多，僅6、7月份有多宗宅地集中入市；但寧波市區(qū)今年商品住宅用地計劃供應量有773公頃，而前7個月僅完成了不到30%，這意味著寧波接下來還將有更多土地入市，企業(yè)拿地機會也比較多。另一方面，雖然寧波有諸多地塊等待入市，但優(yōu)質(zhì)土地入市比例在減少是不爭的事實，并且若熱度再延續(xù)高位，寧波勢必還會增加土地出讓條件，優(yōu)質(zhì)土地拿地成本也會更高。