[易居研究院]中國(guó)百城居住用地成交報(bào)告（20200826）

??8月26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國(guó)百城居住用地成交報(bào)告》。1-7月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為36638萬平方米，同比增長(zhǎng)4.2%。年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線呈現(xiàn)了V型走勢(shì)，其中前5月呈現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而到了6月份首次轉(zhuǎn)正，7月份繼續(xù)保持交易活躍態(tài)勢(shì)。全國(guó)百城地市交易總體活躍，也說明房企看好此類城市的土地投資，所以會(huì)積極拿地。此類土地交易，客觀上有力地支持了明后年各地新房的供應(yīng)。

??1-7月份，64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為14929萬平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。觀察此類城市年初累計(jì)居住用地成交面積同比增速曲線，略有上行態(tài)勢(shì)。這或有兩個(gè)原因。第一、三四線城市或面臨一定的土地財(cái)政困境，因此供地量會(huì)增加，客觀上使得土地交易強(qiáng)于去年同期水平。第二、今年地價(jià)本身沒有下跌，部分城市溢價(jià)率也較高，對(duì)于部分房企來說，會(huì)選擇重點(diǎn)三四線城市拿地以降低購(gòu)地成本，其客觀上會(huì)推動(dòng)此類城市地市的活躍。當(dāng)然也依然需要注意，三四線城市樓市交易并沒有出現(xiàn)火爆的情況，所以其也容易對(duì)后續(xù)地市走勢(shì)形成影響。

??報(bào)告針對(duì)土地成交面積、土地成交總價(jià)即土地出讓金兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行城市排序分析。從全國(guó)百城居住用地成交面積的情況看，韶關(guān)、中山、東莞和深圳等城市的交易行情較好，同比增速均超過了200%的水平。實(shí)際上受粵港澳大灣區(qū)等規(guī)劃影響，此類城市潛在的用地需求大增，地方政府供地節(jié)奏明顯加快。此類土地交易活躍值得肯定。尤其是對(duì)于深圳來說，地市交易較為活躍，前7個(gè)月增速為211%，有助于為明后年增加更多的住房供應(yīng)，進(jìn)而緩解供求矛盾。

??土地出讓金的指標(biāo)和地方財(cái)政的關(guān)系較為密切。從全國(guó)百城居住用地出讓金收入排序看，1-7月份增速最快的10城均為三四線城市，分別為韶關(guān)、中山和淮南等城市。此類城市屬于經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)好的城市，供地節(jié)奏快、購(gòu)地政策較為寬松，容易吸引房企進(jìn)入拿地。在今年各地財(cái)政壓力較大的情況下，地市交易也創(chuàng)造了較為豐厚的土地出讓金收入。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的壓力，各地供地節(jié)奏依然會(huì)加快，購(gòu)地市場(chǎng)的各類障礙也會(huì)減少，所以客觀上地市交易依然有活躍的條件。當(dāng)然地市最終是否活躍，也和房企的拿地心態(tài)、市場(chǎng)預(yù)期等有關(guān)。需要注意的是，今年8月20日央行和住建部召開了房企座談會(huì)，對(duì)于房企的融資、負(fù)債等提出了新的監(jiān)管要求。所以這也使得部分房企需要規(guī)范融資和資金運(yùn)用。一些融資過激、負(fù)債過高的房企，拿地節(jié)奏自然會(huì)放緩。而對(duì)于一些上半年銷售不錯(cuò)、資金面總體健康的房企，拿地積極性依然會(huì)比較高。不同房企的拿地策略，最終也會(huì)影響相關(guān)城市的地市走勢(shì)。

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