[克而瑞]近三月超百輪土拍數(shù)量腰斬，“秋涼”真的來(lái)了？

??受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份土地市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率已經(jīng)降至二季度以來(lái)新低，與此同時(shí)，8、9連續(xù)兩月超百輪競(jìng)拍的高熱地塊數(shù)量較6月均已經(jīng)腰斬，似乎“秋涼”已現(xiàn)。為了客觀評(píng)價(jià)當(dāng)前土地?zé)岫?，本文將從高熱地塊的數(shù)量變化、分布格局、價(jià)格變動(dòng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)剖析，并結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境、資金環(huán)境對(duì)四季度土地市場(chǎng)做出進(jìn)一步展望。

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??市場(chǎng)熱度：溢價(jià)率降至今年4月以來(lái)新低

??超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量較6月腰斬

??受多城市大規(guī)模拍地的影響，雖然9月全國(guó)土地成交量明顯回升，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)回落，在“三條紅線”嚴(yán)控下，企業(yè)拍地積極性有所回落，土地市場(chǎng)熱度明顯下調(diào)。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月的溢價(jià)率環(huán)比8月下降1個(gè)百分點(diǎn)，降至15.2%，并創(chuàng)下今年4月以來(lái)新低。

??從房企競(jìng)拍熱度來(lái)看，在土地成交量大幅上升的情況下，高輪次競(jìng)拍土地?cái)?shù)量仍在持續(xù)下滑。9月份超百輪競(jìng)拍地塊僅有29幅，自6月峰值之后連續(xù)3個(gè)月下滑，較6月百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量腰斬?？傮w來(lái)看，溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，9月份反映土拍整體熱度的指標(biāo)均明顯下滑。

??02

??競(jìng)拍格局：九成超百輪地塊位于長(zhǎng)三角

??寧波、嘉興優(yōu)質(zhì)地塊 “量減質(zhì)降”

??從高競(jìng)拍地塊分布情況來(lái)看，與6、7、8月表現(xiàn)一致，經(jīng)歷過(guò)調(diào)控加碼的寧波依然占比最高，29宗超百輪競(jìng)拍地塊，寧波占6宗，占比達(dá)21%，房企競(jìng)爭(zhēng)依然較為激烈，這與寧波近期郊縣熱點(diǎn)板塊推地頻率提升有極大關(guān)聯(lián)，以9月份為例，具有規(guī)劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連多天掛地，預(yù)計(jì)10月份寧波的競(jìng)拍熱度還會(huì)延續(xù)。

       當(dāng)然除寧波之外，南通、麗水、衢州、金華、臺(tái)州、湖州、紹興和溫州等長(zhǎng)三角城市表現(xiàn)也比較突出，超百輪競(jìng)拍地塊均超2宗（含）。其中，滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現(xiàn)尤為突出。盡管為遏制地價(jià)過(guò)快上漲，南通土拍規(guī)則作了多次調(diào)整，從“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則，到地價(jià)房?jī)r(jià)“雙控”并搖號(hào)競(jìng)買規(guī)則，再到“限房?jī)r(jià)、不限地價(jià)、不搖號(hào)”，以及最近的“限制馬甲”，但南通地市依然高熱不退，本月超百輪競(jìng)拍數(shù)量有5宗，數(shù)量?jī)H次于寧波。其中海門、海安樓面價(jià)均再創(chuàng)新高，最高樓面價(jià)分別升至15513元/平方米、7753元/平方米。

        此外，7、8兩月表現(xiàn)比較突出的徐州本月城東大廟板塊核心區(qū)也有1宗超百輪地塊成交，最終經(jīng)過(guò)313輪競(jìng)拍由德信以7.08億元的總價(jià)競(jìng)得，最終成交樓面價(jià)4718元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)136%。值得注意的是，長(zhǎng)三角城市超百輪競(jìng)拍地塊合計(jì)27宗，占全國(guó)的占比達(dá)九成之多，依然是房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場(chǎng)。其余的2幅地塊分別位于成都和石家莊。

??不僅是寧波，嘉興、臺(tái)州、金華、無(wú)錫等城市的超百輪競(jìng)拍土地均有不同程度的減少；與寧波一致，很大程度上與供地?cái)?shù)量和質(zhì)量明顯降低有關(guān)。以嘉興為例，9月份土地成交量?jī)H有24萬(wàn)平方米，涉及6宗商地和2宗宅地，2宗宅地起拍價(jià)均在7000元/平方米左右，而6月掛牌土地中高達(dá)70萬(wàn)平方米，其中涉宅地就有6宗，最高起拍單價(jià)高達(dá)1.19萬(wàn)元/平方米，由此可見(jiàn)，嘉興土地的“量”和“質(zhì)”有了明顯下滑，優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯減少，在“感官”上地市降溫顯著。

??與此同時(shí)，近期南通、湖州、麗水等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯上升。尤其是南通，規(guī)劃利好之后的海安和海門多點(diǎn)開花，區(qū)域地價(jià)不斷被刷新。就連一向市場(chǎng)相對(duì)沉寂的石家莊等城市也都出現(xiàn)了超百輪競(jìng)拍地塊，市場(chǎng)熱度明顯上升。

??03

??典型地塊：高競(jìng)拍輪數(shù)地塊質(zhì)量明顯下滑

??南通、麗水郊縣地價(jià)漲勢(shì)依舊突出

??為了進(jìn)一步探究這些高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出9月競(jìng)拍輪數(shù)TOP10地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比，不出意外的是：所有地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。

??總的來(lái)看，高競(jìng)拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價(jià)紀(jì)錄，尤其是具有規(guī)劃利好的南通海安和海門新城、政策利好的寧波郊縣熱點(diǎn)板塊，本身就具有一定的需求支撐，加之近期在長(zhǎng)三角一體化加速推進(jìn)的利好之下，外溢需求又有所增加，因此又引爆了土地市場(chǎng)的一波小高潮，競(jìng)拍熱度依然維系高位，區(qū)域地價(jià)被不斷刷新，因此樓板價(jià)漲幅也比較突出。值得注意的是，部分地塊由于商業(yè)配建、區(qū)位、成交時(shí)間等因素，較周邊同類地塊價(jià)格漲勢(shì)并不突出，但地價(jià)下降的現(xiàn)象一例也不存在，高熱地塊地價(jià)整體地價(jià)呈上漲之勢(shì)。

??還有一點(diǎn)要指出的就是競(jìng)拍輪數(shù)TOP10地塊的質(zhì)量較6、7、8月也有明顯的下降，既不涉及北京、上海、杭州這樣的高地價(jià)城市，入圍的主城核心區(qū)地塊數(shù)量也明顯減少，競(jìng)拍輪數(shù)TOP10地塊中樓板價(jià)最高的竟然是麗水下轄的縉云縣的一宗宅地，樓板價(jià)也僅有1.3萬(wàn)元/平方米，高競(jìng)拍輪數(shù)地塊質(zhì)量有明顯下滑。

??具體來(lái)看，其中漲幅最大該地塊為南通市通州區(qū)劉橋鎮(zhèn)CR2020-018地塊，競(jìng)拍開始前地塊已有17輪報(bào)價(jià)，可見(jiàn)競(jìng)拍火熱程度，最終地塊經(jīng)過(guò)235輪報(bào)價(jià)被上海豪爾森地產(chǎn)成功競(jìng)得，成交金額1.91億元，樓面價(jià)4500元/平方米，而周邊最近成交的地塊為去年12月底價(jià)競(jìng)得的秀水華庭南側(cè)商住地，成交樓面價(jià)2222元/平方米，相比之下，樓板價(jià)漲幅高達(dá)103%。此外，南通海安、海門還有3宗土地也入圍競(jìng)拍輪數(shù)TOP10，以海安鎮(zhèn)2020026002地塊為例，地塊位于海安城東板塊站前綜合區(qū)，周邊各項(xiàng)配套比較齊全，首入海安的龍信以6.49億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)58%，樓面價(jià)高達(dá)7753元/平方米，刷新了海安樓面價(jià)新高，較近一年周邊同類地塊地價(jià)漲幅高達(dá)53%。

??漲幅居于第二位的地塊位于麗水，該地塊是浙江省第二批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目（名山未來(lái)社區(qū)D-02D-03地塊），該地塊整整拍了226輪，耗時(shí)4小時(shí)，最終華鴻嘉信以總價(jià)16億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)13435元/㎡，創(chuàng)下了縉云縣涉宅地歷史新高，即使放眼整個(gè)麗水市，也能排第三位，由此可見(jiàn)地價(jià)之高。

??漲幅居于第三位的為寧波寧?？h老城核心區(qū)01地塊，樓板價(jià)高達(dá)10500元/平方米，較周邊同類地塊漲幅達(dá)63%。不僅如此，寧波市還有兩宗地競(jìng)拍輪數(shù)位列TOP10，分別位于余姚和慈溪，其中位于處于余姚城東片區(qū)兵馬司路西側(cè)的地塊在開拍之前就有31家房企，最終該地塊以最高限價(jià)10329元/平方米+11900平方米配建成交，剔除配建之后，實(shí)際樓板價(jià)高達(dá)11442元/平方米，這一價(jià)格較周邊地價(jià)漲幅約為16%，板塊“地王”不斷涌現(xiàn)?？傊?，隨著寧波限購(gòu)區(qū)域的擴(kuò)圍，“不限購(gòu)、不限售”、拿地成本較低的余姚、慈溪和海寧吸引了房企的目光，土地價(jià)格有所提升。

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??04

??市場(chǎng)展望：四季度土拍整體熱度將顯著下滑

??上海、廣州等優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)城市競(jìng)爭(zhēng)壓力依然較大

??綜上，從溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊幅數(shù)等指標(biāo)來(lái)看，9月份土地市場(chǎng)在整體上確實(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)涼；接下來(lái)，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，并且9月土地掛牌數(shù)據(jù)顯示，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，中西部二線城市成為供應(yīng)主力；起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗，可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低，高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會(huì)繼續(xù)下滑。

       當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度依舊較強(qiáng)的上海、廣州依然值得關(guān)注。譬如上海楊浦東外灘地塊，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢(shì)必會(huì)引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，廣州海珠區(qū)也供應(yīng)了2宗稀缺宅地，接下來(lái)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)較多。不過(guò)在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時(shí)熱度也比較高的城市，建議還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。此外，那些供地規(guī)模較大的西安、長(zhǎng)沙等中西部二線城市也值得關(guān)注，尤其是具有規(guī)劃利好的近郊板塊，在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下，相比開發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。