[中房研協(xié)]2020年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（土地篇）

??一

??土地購(gòu)置面積同比降幅擴(kuò)大

??1—9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15011萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)同比增速走勢(shì)來(lái)看，土地購(gòu)置面積降幅有所擴(kuò)大。

??三季度以來(lái)房企土地投資節(jié)奏有所放緩，從同比數(shù)據(jù)看，土地購(gòu)置面積增速持續(xù)下滑。一方面，在二季度補(bǔ)貨之后，企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上；另一方面，隨著融資端三條紅線政策出臺(tái)，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，也導(dǎo)致房企拿地投資趨于理性。

??今年以來(lái)土地市場(chǎng)整體維持了較高的景氣度，主要得益于商品房銷售持續(xù)修復(fù)，以及上半年融資端邊際寬松。伴隨三季度內(nèi)中央及地方相繼收緊調(diào)控、房地產(chǎn)金融監(jiān)管明顯加強(qiáng)，房企資金來(lái)源或受影響，未來(lái)房企拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢(shì)，預(yù)計(jì)四季度土地市場(chǎng)熱度或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

??從單季度看，三季度全國(guó)土地購(gòu)置面積規(guī)模為7046萬(wàn)平方米，較去年同期減少373萬(wàn)平方米，同比下滑5%，相較上季度轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴(kuò)大了14.2個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)總需求走弱，單季土地購(gòu)置面積的同比下滑或反映了融資收緊預(yù)期下開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)度的趨于謹(jǐn)慎。

       從月度數(shù)據(jù)看，三季度各月份土地購(gòu)置面積規(guī)模不斷攀升，9月土地購(gòu)置面積達(dá)到3064萬(wàn)平方米。從土地購(gòu)置面積同比趨勢(shì)來(lái)看，受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對(duì)于土地購(gòu)置更加審慎，三季度土地購(gòu)置面積連續(xù)三個(gè)月回落。

??二

??土地成交價(jià)款快速上漲，土地成交均價(jià)再創(chuàng)年內(nèi)新高

??1-9月全國(guó)土地成交價(jià)款9316億元，增長(zhǎng)13.8%，增速較1-8月提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。從單季度看，三季度全國(guó)土地成交價(jià)款為5280億元，較去年同期和上季度分別提升了905和2221億元，漲幅分別擴(kuò)大了28.3和3.8個(gè)百分點(diǎn)。目前土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比增速出現(xiàn)背離，主要原因在于土地價(jià)格的快速上漲。

??從月度走勢(shì)來(lái)看， 7-9月份成交價(jià)款逐月提升，9月份成交價(jià)款達(dá)2228億元，同比增長(zhǎng)23.0%。

??值得一提是，隨著“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)逐步落地施行，融資受限的房企拿地力度會(huì)有收縮，不惜成本的競(jìng)爭(zhēng)抬升土地成交價(jià)格和土地溢價(jià)率的情況將大大減少。此外在穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)的前提下，土地市場(chǎng)管控隨之增強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)會(huì)越來(lái)越少，土地市場(chǎng)較熱的局面可以得到一定程度的緩解，預(yù)計(jì)往后土地價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)有效降低。

       2020年三季度，全國(guó)累計(jì)土地成交均價(jià)為6206元/平方米，較上季度提高102元/平米，價(jià)格再創(chuàng)年內(nèi)新高。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，土地成交均價(jià)呈現(xiàn)較快上漲趨勢(shì)，同比上漲17.2%,較上季度大幅增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)。從土地成交均價(jià)繼續(xù)較快提升這方面來(lái)看，不少房企在拿地時(shí)更加偏好一二線城市或三線城市優(yōu)質(zhì)地塊，且對(duì)核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭(zhēng)奪。