[克而瑞]近期土拍降溫后，究竟是哪些地塊在推高流拍率？

??在熱點城市調(diào)控政策收緊、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)的影響下，上半年不斷升溫的土地市場于下半年逐步降溫，而隨著8月以來行業(yè)融資環(huán)境也明顯惡化，監(jiān)管環(huán)境不斷收緊，近期土拍溢價率出現(xiàn)明顯下跌，10月份重點城市的流拍率也創(chuàng)下二季度以來的新高。那么，10月份究竟是哪些地塊在流拍？接下來，時值年末供應(yīng)高峰期，在融資環(huán)境進一步收緊下，流拍率是否會進一步上漲？

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??多地加碼調(diào)控疊加融資收緊

??10月流拍率創(chuàng)二季度以來新高

??為了降低房地產(chǎn)市場熱度，2020年下半年以來，多個熱點城市相繼收緊調(diào)控，政策環(huán)境由“松”轉(zhuǎn)“緊”；同時，自“三條紅線”融資規(guī)則實施后，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也在逐步加強，包括加強預(yù)售資金監(jiān)管、禁止險資進入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域等，三季度后房企融資難度明顯加大。在地方“因城施策”、精準調(diào)控和融資收緊的作用下，土地市場熱度在三季度后出現(xiàn)了明顯的降溫，土地流拍現(xiàn)象更是在10月份明顯加劇。

??具體而言。以CRIC重點監(jiān)測的92個熱點城市來看，10月份重點城市的土地流拍幅數(shù)和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數(shù)高達111幅，是今年以來流拍土地幅數(shù)最多的一個月；流拍率也較上月大幅上漲了3.4個百分點，達到12.4%，創(chuàng)下今年二季度以來的新高。

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??供地質(zhì)量下滑是中西部二線流拍主因

??樓市表現(xiàn)冷淡的清遠、汕頭亦成流拍重災(zāi)區(qū)

??究竟是哪些地塊推高了流拍率呢？就城市分布來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，這些城市在本月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對較為嚴重。此外，在10月份流拍土地幅數(shù)前10的城市中，廣州也位列其中，共有4宗地遭遇流拍。

??這些城市之所以流拍現(xiàn)象較為嚴重，主要和土地出讓質(zhì)量較差或樓市表現(xiàn)不佳有關(guān)。一方面，對于昆明、鄭州、成都等中西部二線城市來說，10月份這些城市出讓地塊質(zhì)量相對較差，如土地流拍幅數(shù)最多的昆明，10月份出讓的27宗地中有15宗起拍樓板價不足5000元/平方米，鄭州、成都等城市的主力供應(yīng)區(qū)域則在配套缺乏的下轄郊縣，而當月上海、深圳、南京、廈門等諸多熱點城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，房企關(guān)注度自然向這些城市集中，因此導(dǎo)致這些供地質(zhì)量較為普通的中西部二線出現(xiàn)大規(guī)模的流拍現(xiàn)象。而對于清遠、汕頭這類非熱點城市，由于樓市近來表現(xiàn)相對不佳，如汕頭當前商品住宅去化周期已經(jīng)長達23.4個月，市場明顯處于供過于求的狀態(tài)，未來項目入市顯然會有較大的去化壓力，因此房企拿地積極性也不高。

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??位置偏遠的地塊仍是流拍主力

??融資收緊下 “定位高”的優(yōu)質(zhì)地塊也易流拍

??就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因占比相對較低。具體來看：

??1、約5成地塊因位置偏僻、地塊條件一般而流拍

??結(jié)合宗地所在區(qū)位來看，在流拍地塊中超過五成的地塊位于二線城市的遠郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟南歷城、成都青白江、蒲江、清遠佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對冷淡，開發(fā)商預(yù)期不足；并且，當前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，房企注意力自然也會集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致這類位置偏遠的地塊也往往會遭遇流拍。如流拍地塊幅數(shù)較多的鄭州，10月份流拍地塊基本都在四環(huán)外的區(qū)域，區(qū)位十分一般，周邊配套較為缺乏，地塊自身條件也比較普通，多為商辦用地和非熱點板塊的宅地，自然也難吸引房企參拍。

??2、也有三成多地塊雖然地理位置優(yōu)越但拿地條件苛刻而遭遇流拍

??值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。正是由于區(qū)位優(yōu)越，政府對地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。以武漢江岸區(qū)濱江地塊為例，這兩宗地為打包出讓地塊，競拍人需同時參與兩宗地的競拍且分別出讓；不僅如此，該項目還有自持商業(yè)物業(yè)、引入產(chǎn)業(yè)等要求，對開發(fā)商的運營能力和現(xiàn)金流都提出了較高的要求。而當前融資環(huán)境越發(fā)困難的房企對此類需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類有“定位高、所需資金成本也高”的地塊也難吸引開發(fā)商參拍，最終也多以無人競拍而流拍。

??在此類地塊中，也有一些地塊是因土地用途為保障性質(zhì)而難吸引房企參拍，比如三亞中心城區(qū)三宗地塊、洛陽老城區(qū)地塊等。這些地塊位置也比較好，但大部分為安居保障房或租賃住宅用地，房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。

??3、不到一成地塊因出讓底價過高而流拍

??除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價過高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房價格約在2萬元/平方米，但該宗地的起拍價高達1.44萬元/平方米，再考慮建安、運營等成本，該宗地幾乎無盈利空間，因此該宗地最終也因無人報價而流拍。

??出讓底價過高的地塊不僅是指起拍價明顯高于周邊同類地塊的土地，也包括保密底價過高的地塊。這些設(shè)有保密底價而流拍的地塊多是由于未達底價而流拍，事實上并不缺乏競拍者。以麗水松陽縣南城獨山區(qū)塊南片區(qū)3號地塊為例，該宗地競拍輪數(shù)有24輪，溢價3.07%，但仍因未達底價而流拍。結(jié)合區(qū)位來看，這些地塊多分布于浙江熱點三四線城市，土拍熱度在相對高位，政府也因此對地塊的價值產(chǎn)生了較高的心理預(yù)期，和市場價位出現(xiàn)了偏差，最終導(dǎo)致地塊流拍。

??4、極少數(shù)地塊因規(guī)劃調(diào)整等客觀原因提前中止出讓

??也有不到10宗地塊是因為政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回，如福州流拍的三宗宅地均是因為政府要修改土地出讓條件而被提前中止出讓，再如清遠清城區(qū)橫荷街道一宗商住地是由于規(guī)劃調(diào)整而被撤牌，如今再次掛牌去除了原有的工業(yè)性質(zhì)部分面積。

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??年末流拍率或?qū)⑦M一步走高

??資金寬裕的房企可關(guān)注年末拿地窗口期

??下半年以來，在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場終于在近期迎來了明顯的降溫。但與此同時，重點城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創(chuàng)下了二季度以來的新高。結(jié)合上文分析來看，土地流拍率的升高主要是由于區(qū)位一般、條件普通地塊供應(yīng)明顯放量所致，在資金收緊和熱點城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊出讓的影響下，這些地塊流拍概率明顯加大。 

??而接下來，結(jié)合近期政策面動向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會出臺新規(guī)禁止險資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)企業(yè)，進一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會進一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應(yīng)高峰期，雖然部分熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠地塊仍是供應(yīng)主力，同時為控溢價，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進一步上漲的可能性較高。

??至于更受投資側(cè)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊方面，除少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度已經(jīng)較二三季度有所下滑，地價漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價、控溢價”下宅地價格已經(jīng)走勢平穩(wěn)。而隨著流拍率的進一步走高，以及供地任務(wù)的完成壓力下，政府在土地出讓條件上或有所放松，預(yù)計在年末和明年年初將迎來拿地的窗口期。對于現(xiàn)金流充裕的房企來說，可把握機會布局優(yōu)質(zhì)項目。