[克而瑞]金融監(jiān)管持續(xù)升級(jí)，哪類土地依然會(huì)是“硬通貨”?

??導(dǎo) 讀 

??金融監(jiān)管升級(jí)之下整體市場(chǎng)熱度難再上漲。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??2020年8月末，“三道紅線”橫空出世，將房地產(chǎn)融資監(jiān)管對(duì)象由融資渠道轉(zhuǎn)向融資主體，進(jìn)而精準(zhǔn)監(jiān)測(cè)及規(guī)范房企融資行為，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的降杠桿。2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限的兩道紅線，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房企融資供給端的限制，房地產(chǎn)融資難度再度提升。在融資偏緊的大環(huán)境下，房企拿地的積極性受到較大影響。這種背景之下，哪些城市依舊是房企關(guān)注的重點(diǎn)？哪類土地依然是“硬通貨”？

??01

??整體表現(xiàn)：
??“三道紅線”影響下四季度溢價(jià)率明顯下滑
??新規(guī)出臺(tái)后熱度延續(xù)低位

??受8月20日“三道紅線”融資試點(diǎn)新政的影響，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率明顯下滑，降至12.0%，已經(jīng)瀕臨一季度的“冰點(diǎn)值”。2020年最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規(guī)，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限，當(dāng)前房企融資遭遇了供需雙向更加嚴(yán)格的監(jiān)管，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。在此影響之下，土地市場(chǎng)熱度整體延續(xù)了四季度的低位運(yùn)行，1月上半月整體溢價(jià)率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。

??02

??城市差異:杭州、福州、南通熱度依然居高不下
??溢價(jià)率依然在20%以上

??對(duì)比“三道紅線”出臺(tái)前后典型一二線城市的市場(chǎng)熱度來(lái)看，根據(jù)溢價(jià)率變動(dòng)幅度，我們將這些城市分為三類：

??第一類，溢價(jià)率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個(gè)城市，“三條紅線”出臺(tái)之后溢價(jià)率的增幅均在30個(gè)百分點(diǎn)以上。究其原因，很大程度上受供地質(zhì)量和供地節(jié)奏的影響，以西安為例，“三條紅線”出臺(tái)后，定位高、配套完善的高新區(qū)CID板塊迎來(lái)多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價(jià)率在該板塊拿地，當(dāng)然不僅于此，西咸新區(qū)分別于8月末、12月末進(jìn)行了兩場(chǎng)大規(guī)模土拍，溢價(jià)率也是居高不下。銀川與之類似，有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)大增的影響下，四季度溢價(jià)率明顯提升。

??第二類，市場(chǎng)熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等城市，溢價(jià)率變動(dòng)幅度在±2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，“三道紅線”融資新規(guī)對(duì)其土地市場(chǎng)的影響并未顯現(xiàn)，其中杭州和福州兩城的溢價(jià)率還有小幅上漲，溢價(jià)率還保持在20%以上。三四線城市之中，與之類似的城市還有南通，金融新政加碼之后，溢價(jià)率依然居高不下。

??第三類則是溢價(jià)率明顯下調(diào)的城市，典型如北京、南寧、沈陽(yáng)、成都、廈門、貴陽(yáng)和合肥等城市，溢價(jià)率跌幅多在10個(gè)百分點(diǎn)以上。造成這一現(xiàn)象的原因主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊供地節(jié)奏以及出讓底價(jià)的不斷攀升造成的；以廈門為例，2020年全年島內(nèi)共成交了4宗宅地，“三條紅線”出臺(tái)之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價(jià)不變的情況之下，出讓底價(jià)樓板價(jià)也在不斷的提升，因而造成了溢價(jià)率的下滑。

??值得注意的是，不僅僅是廈門，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價(jià)、競(jìng)自持和搖號(hào)政策的影響，溢價(jià)率一定程度上被低估。尤其是近期土地市場(chǎng)熱度較高的杭州，金融監(jiān)管再度升級(jí)之后的1月上半月，“最高限價(jià)+競(jìng)自持”依然成為杭州土拍市場(chǎng)的常態(tài)，在不計(jì)入自持成本的情況下，這半個(gè)月杭州溢價(jià)率已經(jīng)升至25%，較“三條紅線”新政出臺(tái)之前的溢價(jià)率已經(jīng)上升了4個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??地塊特征：主城區(qū)涉宅地塊仍是焦點(diǎn)
??越貴的地、競(jìng)拍熱度越高

??單就房地產(chǎn)金融新政落地之后的1月上旬土地市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)熱度較12月還有一定程度的上漲，流拍率較2020年底也有一定程度地緩和。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地，出現(xiàn)一波土拍“小高峰”。在金融盡管層層升級(jí)的大背景之下，依然有部分地塊是房企競(jìng)相追逐的“香餑餑”。下面，我們將從地塊分布、區(qū)位特征、地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價(jià)水平等多個(gè)方面，對(duì)這些高溢價(jià)地塊進(jìn)行梳理分析，主要特點(diǎn)如下：

??第一，從城市分布來(lái)看，高度集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是斷供較久的杭州高溢價(jià)地塊數(shù)量尤其多。一二線城市中，高溢價(jià)或最高限價(jià)成交的土地有26宗，其中杭州占據(jù)六成之多，有高達(dá)17宗，除三宗商辦地塊外，其余14宗均是以“最高限價(jià)+競(jìng)自持”競(jìng)得，市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，最高限價(jià)成交已然成為常態(tài)；其次是成都，有7宗之多，也均為最高限價(jià)+競(jìng)配建競(jìng)得；不過(guò)考慮到成都最高限價(jià)溢價(jià)率多為15%，因此實(shí)際上市場(chǎng)熱度不及杭州。此外，寧波和南寧分別有1宗。三四線城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價(jià)地塊成交，最高限價(jià)成交的地塊也不在少數(shù)。

??第二，從區(qū)域和地塊屬性上來(lái)看，大部分地塊均位于主城區(qū)的涉宅地塊。當(dāng)然對(duì)于部分市場(chǎng)熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊熱度依然較高。典型如杭州，蕭山多宗土地以“最高限價(jià)+競(jìng)自持”成交，溢價(jià)率均超29%。此外，杭州商辦地塊熱度也處于高位，尤其是江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊最熱，由濱江集團(tuán)溢價(jià)122.3%奪得，同位于江干區(qū)的彭埠?jiǎn)卧虡I(yè)地塊由杭州中豪置業(yè)溢價(jià)60.2%競(jìng)得，整體市場(chǎng)熱度維持在較高位。

??第三，從建筑體量上來(lái)看，建面多在5-10萬(wàn)m2之間，規(guī)模適中。這類地塊既可以成片開(kāi)發(fā)，又不至于因?yàn)槌杀具^(guò)高給企業(yè)造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價(jià)都在20億元以下。當(dāng)然也有例外，由于杭州地價(jià)水平相對(duì)較高，成交總價(jià)相對(duì)也較高，譬如濱江和榮盛分別在蕭山區(qū)、濱江區(qū)競(jìng)得的兩宗地總價(jià)均超40億元。

??第四，從配建情況來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線城市一般不涉及配建。譬如杭州，無(wú)論是濱江、拱墅和江干等主城區(qū)，還是蕭山、富陽(yáng)、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。此外，從價(jià)格水平來(lái)看，高溢價(jià)地塊通常是地價(jià)水平較高的地塊，呈現(xiàn)出“越貴越買”的趨勢(shì)。反之，地價(jià)越便宜反而鮮有被看好，通常是底價(jià)成交。

??04

??金融監(jiān)管升級(jí)之下整體市場(chǎng)熱度難再上漲
??杭州、寧波等主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊熱度仍將延續(xù)

??綜上，盡管房地產(chǎn)金融政策再度升級(jí)，房企融資難度進(jìn)一步提升，但從1月上半月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)明顯走冷的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，反而在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，市場(chǎng)熱度較12月還有小幅回升。究其原因，雖然房地產(chǎn)金融新政會(huì)對(duì)房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開(kāi)始，受資金回籠、結(jié)算周期等影響，這時(shí)候房企資金較為充裕的時(shí)期，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，“最高限價(jià)+競(jìng)自持”基本成為常態(tài)。

??長(zhǎng)期來(lái)看，考慮到中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，“三道紅線”還將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，全年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。

??當(dāng)然，熱點(diǎn)城市區(qū)位好、配套佳、規(guī)模適中的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是那些具有規(guī)劃利好的城市，譬如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，依舊是房企競(jìng)相追逐的重點(diǎn)，尤其是地價(jià)水平相對(duì)較高的稀缺宅地，競(jìng)拍熱度還會(huì)延續(xù)高位。