[克而瑞]土地成交量平價跌，22城首批供地清單均已出爐(5.24-5.30）

??2021年第22周（2021年5月24日-2021年05月30日），重點監(jiān)測城市土地成交面積和上周大致持平，不過成交均價卻受城市結(jié)構(gòu)的改變而出現(xiàn)回落，溢價率也因此小幅下滑。重點城市集中供地方面，本周武漢推出了集中出讓地塊，共涉及60宗地，起拍金額超700億元，至此22個城市均完成了首輪集中推地；成交方面，本周濟南、寧波兩個城市有集中土拍，其中濟南成交熱度較低，出讓114宗地中有6宗流拍，成交地塊也多以底價成交為主，平均溢價率僅為11%；寧波則依然維持著高熱度，29宗地中19宗觸頂成交，最終攬金358億元，平均溢價率高達25%。

??土地政策
??南京今后不再批建“別墅”類項目
??合肥劃定城區(qū)最新標定地價

??5月25日，南京規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》?！兑?guī)則》明確將嚴禁審批獨棟、雙拼和聯(lián)排戶型，嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設(shè)計或變相設(shè)計成“別墅”，這意味著南京今后將不會審批建設(shè)別墅類項目。此外，合肥也于26日公布了城區(qū)最新標定地價，其中住宅用地最高樓面價為11722元/平方米。

??土地供應(yīng)
??武漢首批集中供地起拍金額超700億
??22城首次出讓宅地明細均已出爐

??供應(yīng)方面。受集中供地的城市僅有武漢影響，本周重點監(jiān)測城市土地掛牌量僅為上周的五成左右，環(huán)比大幅減少。具體來看。重點城市集中供地方面，本周僅有武漢有土地推出，共涉及60宗地塊，蔡甸和東湖高新成為供地最多的區(qū)域，不過主城區(qū)硚口、洪山、武昌等也有多宗土地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊比例較高；至此，22城首輪集中供地公告均已出爐。其余城市中，鄭州、徐州、肇慶、佛山等城市的供應(yīng)量相對較高，總建面都在50萬平方米以上，但供應(yīng)地塊多位于郊縣，質(zhì)量較為一般。

??土地成交
??成交面積環(huán)比上周基本持平
??寧波、濟南迎來首場集中拍地

??成交方面，本周重點監(jiān)測城市成交總建筑面積為1722萬平方米，和上周大致持平，同比增長23%；成交金額則受成交主力濟南地價較低影響較上周明顯減少，總成交金額達937億元，同比也有6%的降幅；價格方面，受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響，平均地價環(huán)比大幅下滑，成交樓板價為5439元/平方米，環(huán)同比分別下降42%和24%。

??各能級城市中除二線城市因濟南、寧波有集中土拍影響成交量環(huán)比上漲，其余能級城市的成交量均不敵上周。具體來看，一線城市本周僅上海成交一宗小體量商辦用地，其余城市無成交。三四線城市中，溫州的成交量較高，成交主力主要集中在泰順、樂清和平陽縣，吸引了融信、海倫堡、遠洋等多家房企落子。二線城市中，濟南和寧波則迎來了首場集中土拍，其中濟南出讓地塊幅數(shù)較多，共涉及114幅，最終成交108宗，攬金282億元；寧波共推出29宗地，最終全部順利成交，共攬金358億元，其中綠城成為最大贏家，共有6宗地進賬，總體量達80萬平方米。

??市場熱度
??溢價率小幅回落
??濟南成為本周流拍主力

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的土拍溢價率較上周小幅下降1個百分點，平均溢價率達19%。各能級城市方面，一線城市本周依然“零溢價”；二線城市溢價率和上周持平，均為18%，集中拍地的濟南和寧波溢價率分別為11%和25%，市場熱度差異明顯；三四線城市溢價率則較上周大幅下滑，并降至20%以下，主要是由于長三角熱點三線城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比減少所致。

??土地流拍方面。本周重點監(jiān)測城市的土地流拍率較上周小幅下降，流拍率達7.4%。從流拍地塊所在城市來看，本周集中供地的濟南成為流拍主力，共有6宗地流拍，主要集中在高新、章丘和萊蕪，或因出讓條件嚴苛（如高新區(qū)流拍地塊均需要引入產(chǎn)業(yè)及與商辦地打包出讓），或因區(qū)位偏遠，而遭遇流拍。

??周度TOP5
??寧波首場土拍多宗宅地封頂成交
??土拍熱度仍然位居高位?

??繼杭州、南京后，寧波也于近期迎來了首輪集中土拍。本場土拍，寧波計劃出讓29宗宅地，海曙、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州、奉化和江北等6區(qū)均有土地出讓，涉及了海曙核心、姚江新城、鎮(zhèn)海城區(qū)等多個熱點片區(qū)，因而吸引了多家房企競拍。最終，29宗地中有19宗地觸及總價上限進入競自持階段，包括一宗安置房用地，平均溢價率達25%，土拍競爭依然十分激烈。

??在本場土拍中，最吸引市場關(guān)注的當屬海曙鄞奉片區(qū)地塊。該地塊位于主城區(qū)海曙區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也相對完善，因此競爭比較激烈，經(jīng)歷141輪的競拍才由萬科聯(lián)合寧波城投以上限價競得，成交樓板價達26978元/平方米，創(chuàng)下海曙區(qū)歷史成交地塊單價新高。

??重點地塊點評
??萬科聯(lián)合寧波城投斬獲海曙區(qū)新單價地王

??地塊分析

??5月26日-27日，長三角熱點二線城市寧波也迎來了首輪集中土拍。本次土拍，寧波共有29宗地出讓，最終29宗地全部成交，共攬金358億元。與已經(jīng)完成土拍的杭州、南京相同，寧波此次出讓地塊中也受到了多家房企的關(guān)注，最終29宗地中過半地塊達到最高限價，土拍競爭依然十分激烈。29宗地中，最吸引人關(guān)注的當屬位于海曙核心區(qū)的鄞奉片區(qū)HS17-04-15地塊，吸引了20余家開發(fā)商參拍，最終在經(jīng)過141輪激烈競爭后由萬科聯(lián)合寧波城投以上限價22.46億元及配建9400平方米的條件成交，溢價率25%，平均樓板價達26978元/平方米。值得注意的是，該地塊的成交單價也刷新了海曙區(qū)地價天花板，成為新的“單價地王”。 

??據(jù)地理位置來看，地塊靠近環(huán)城西路、環(huán)城南路等多條城市主干道，同時直線距離1公里處有地鐵2號線藕池站，交通出行較為便捷。由于宗地位于中心城區(qū)，周邊居住氛圍比較濃厚，各方面配套也比較完善：商業(yè)方面，項目可依靠周邊社區(qū)商業(yè)，恒一廣場、南塘老街等商業(yè)體也在地塊方圓2公里內(nèi)，能充分滿足生活需求；教育方面，地塊緊鄰海曙雅戈爾實驗學校小學部和初中部，配套也比較齊全。當前，地塊周邊2公里內(nèi)有多個在售項目，平均價格約在3.4萬元~3.7萬元/平方米，和地塊精裝限價相差不多。就此來看，項目未來入市時可能會面臨一定的競爭壓力。