[克而瑞]長(zhǎng)春二輪集中土拍再度“遇冷”，超九成地塊底價(jià)成交

??導(dǎo) 讀 

??長(zhǎng)春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場(chǎng)表現(xiàn)更“冷”，溢價(jià)率再度下行。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??6月17和18日，在首輪集中供地中表現(xiàn)最積極的長(zhǎng)春，在第二輪集中供地表現(xiàn)依舊較為突出，完成了繼廈門(mén)之后的“第二拍”。為了對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)有全局性的了解，本文將進(jìn)一步對(duì)比長(zhǎng)春兩次集中土拍在規(guī)模、熱度、盈利等方面的異同點(diǎn)，并結(jié)合本地商品房市場(chǎng)對(duì)接下來(lái)的土地市場(chǎng)做出趨勢(shì)性預(yù)判。

??01

??熱度變化：二輪集中土拍熱度進(jìn)一步下滑
超九成地塊底價(jià)成交

??從供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看，長(zhǎng)春二輪土拍規(guī)模較一輪有所提升，不論是供應(yīng)幅數(shù)還是供應(yīng)建面較第一次均有顯著提升，尤其是供應(yīng)建面，增幅高達(dá)44%。雖然供應(yīng)規(guī)模明顯上漲了，但市場(chǎng)熱度并未有明顯改觀。長(zhǎng)春本次土拍供應(yīng)68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出讓?zhuān)罱K成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高達(dá)38%，流拍情況較首輪明顯加劇。

??具體來(lái)看，本次土拍成交的42宗住宅用地中，僅有3宗溢價(jià)成交，其余39宗均為底價(jià)成交，比重超九成。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降，較2020年全年涉宅土地溢價(jià)率更是低了4.2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)明顯“遇冷”。

??02

??盈利空間：溢價(jià)地塊盈利空間依然可觀
但面臨市場(chǎng)下行的隱憂

??與首輪土拍一致，長(zhǎng)春二次集中拍地競(jìng)拍依然采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”競(jìng)地模式。但事實(shí)上，第二輪集中拍賣(mài)成交的42宗涉宅地塊中，僅有3宗溢價(jià)成交，無(wú)一宗觸及最高限價(jià)，其中溢價(jià)率最高的位于汽車(chē)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，被萬(wàn)科以12.32億元競(jìng)得，溢價(jià)率為5.17%，樓板價(jià)為3660元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目均價(jià)僅有8500元/平方米，按照這一售價(jià)測(cè)算的話，地房比僅有43%，盈利依然比較可觀。

??其余2宗溢價(jià)地塊均位于凈月高新開(kāi)發(fā)區(qū)，兩宗位置毗鄰，最終被遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)分別以6.31億元、14.05億元競(jìng)得，樓面價(jià)分別為5748、5823元/平方米，溢價(jià)率分別為2.68%和1.75%。值得注意的是，遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)在首輪集中拍地中在該板塊競(jìng)得一宅地的樓板價(jià)高達(dá)6598元/平方米，本次競(jìng)得的地價(jià)較這一價(jià)格降幅超一成，地價(jià)呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。按照周邊在售項(xiàng)目的平均售價(jià)11500元/平方米來(lái)測(cè)算的話，地房比在50%左右，盈利空間還是比較可觀的。

??值得注意的是，盡管大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，就目前的市場(chǎng)供求情況來(lái)看，這些土地未來(lái)入市仍將面臨一定的去化隱憂。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，長(zhǎng)春“限價(jià)+限貸”政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)明顯降溫，9月之后月均成交量?jī)H有62萬(wàn)平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷(xiāo)售規(guī)模甚至不及疫情之前，成交均價(jià)也在持續(xù)下滑，商品住宅去化周期已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存有加劇的風(fēng)險(xiǎn)。

??03

??需求不足：長(zhǎng)春十年人口增量全國(guó)墊底
購(gòu)房需求基本面表現(xiàn)不佳

??造成這一現(xiàn)象的原因除了疫情和調(diào)控加碼等因素，最主要的原因還是在于人口，長(zhǎng)春處于人口外流比較嚴(yán)重的東北三省，人口的外流嚴(yán)重影響了購(gòu)房需求基本面。近期公布的“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)春常住人口906.7萬(wàn)人，較2010年增量?jī)H有30萬(wàn)人，這一數(shù)據(jù)在二線城市處于墊底位置（僅高于西寧和哈爾濱）；并且增長(zhǎng)的這部分人群很大程度上來(lái)源于省內(nèi)三四線城市，購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)疲軟，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不及人口大量流入的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，流拍和底價(jià)成交成為常態(tài)也在意料之中。

??04

??總結(jié)：長(zhǎng)春土拍再度“遇冷”
人口滯漲大背景下市場(chǎng)熱度難再上漲

??總體來(lái)看，長(zhǎng)春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場(chǎng)表現(xiàn)更“冷”，溢價(jià)率再度下行，“底價(jià)成交”和“流拍”成為高頻詞匯；即使是溢價(jià)成交的地塊，地價(jià)較上一次集中拍地也進(jìn)一步下滑，房企拍地積極性再度下滑，與長(zhǎng)三角和珠三角的高熱之勢(shì)截然相反。

??雖然地價(jià)下滑十分契合政府實(shí)施“集中供地”的初衷，但是考慮到近兩年長(zhǎng)春樓市進(jìn)入低谷，去化周期已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存甚至還有加劇的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是長(zhǎng)春近十年人口增量全國(guó)墊底，購(gòu)房需求基本面頹勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，這樣來(lái)看，無(wú)論是商品房市場(chǎng)，還是土地市場(chǎng)，熱度均難以上漲。