[克而瑞]土地成交量?jī)r(jià)雙降，天津、福州發(fā)布二輪集中供地公告

??2021年第30周

??2021年7月19日-2021年7月25日，受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)斷檔影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比下行的趨勢(shì)，市場(chǎng)熱度也在此影響下有所下行。

??不過(guò)，22城第二輪集中供地公告已逐步發(fā)布，本周天津和福州均推出了第二輪集中出讓的土地，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)“供應(yīng)荒”的現(xiàn)象預(yù)計(jì)將能在下月得到一定的緩解。

??土地政策

??中央進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)政策環(huán)境

??“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”擬全國(guó)推行

??7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房住不炒定位，全面落實(shí)三穩(wěn)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，特別是房地產(chǎn)金融端和地價(jià)端，均要加強(qiáng)調(diào)控監(jiān)管。由此來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上層調(diào)控環(huán)境仍將高度收緊。此外，住建部在同日表態(tài)，擬將在全國(guó)推行北京拍地做法，即限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

      土地供應(yīng)

??天津、福州公告二輪集中出讓宅地

??帶動(dòng)供應(yīng)規(guī)模大幅走高

??供應(yīng)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總供應(yīng)建筑面積達(dá)1135萬(wàn)平方米，幾乎是上周的兩倍，但仍不及去年同期，同比降幅仍在三成以上。供應(yīng)規(guī)模的環(huán)比上升主要由于天津和福州在本周公布了第二輪集中供應(yīng)住宅用地明細(xì)。具體來(lái)看，天津第二輪供應(yīng)了61宗宅地，總建面超600萬(wàn)平方米，市區(qū)亦有多宗優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，包括多年未有宅地出讓的和平區(qū)也在本輪推出了一宗商住用地，該批地塊預(yù)計(jì)將于8月20日開(kāi)始出讓。福州第二輪則推出了19宗涉宅用地，較首批成交規(guī)模有所上漲，且這批地塊全部限地價(jià)、限房?jī)r(jià)。此外，值得注意的是，天津和福州本輪出讓地塊中均有配建（或自持）租賃住房的要求。

??土地成交

??多個(gè)重點(diǎn)城市土地?cái)喙?/strong>

??成交規(guī)模遭遇腰斬

??成交方面。近來(lái)重點(diǎn)城市拍地節(jié)奏明顯改變，本周則處于重點(diǎn)城市供地?cái)鄼n期，因此成交規(guī)模較上周大幅下降，總成交建筑面積僅為514萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均在五成以上；成交金額亦同步環(huán)比下降至240億元，還不及上周的一半；平均地價(jià)亦較上周出現(xiàn)明顯下跌，成交樓板價(jià)僅為4659元/平方米，環(huán)比下跌27%，和去年同期相比亦下滑了6%。 

       各能級(jí)城市成交量亦較上周大幅縮減。一線(xiàn)城市本周廣州、上海各有一宗商辦用地出讓?zhuān)本┖蜕钲趧t無(wú)土地成交。二線(xiàn)城市本周成交地塊也以商辦為主，僅大連有數(shù)宗住宅用地成交，其中大華以22億元拿下了位于甘子井的兩宗住宅用地，平均樓板價(jià)均破1.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下板塊地價(jià)新紀(jì)錄。三四線(xiàn)城市的成交量亦在低位，僅南通一個(gè)城市的成交量超過(guò)50萬(wàn)平方米，其余城市的成交量均偏低。

       市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率走低、流拍率走高

       本周市場(chǎng)熱度明顯下滑

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為17%，較上周下滑了4個(gè)百分點(diǎn)。分能級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市本周仍然零溢價(jià)；二線(xiàn)城市中則僅大連有土地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)35%，其余城市由于成交地塊多為商辦用地，因此溢價(jià)率也比較低；三四線(xiàn)城市中亦僅有東莞、宜興等少數(shù)城市有地塊高溢價(jià)成交，大部分城市本周溢價(jià)率基本都在10%以下。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周土地流拍率依舊保持小幅走高趨勢(shì)，較上周小幅上漲一個(gè)百分點(diǎn)至13.6%。從流拍地塊位置和用途來(lái)看，本周流拍地塊或?yàn)樯剔k用地，或?yàn)閰^(qū)位偏遠(yuǎn)的住宅用地，房企青睞度較低，最易遭遇流拍。 

       周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度不減

       東莞、大連多宗地高溢價(jià)成交

??近期，受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量少質(zhì)減影響，市場(chǎng)中為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)用地均受到了房企的熱烈追捧。以本周成交總價(jià)榜TOP5地塊來(lái)看，入榜地塊中除昆山花橋經(jīng)開(kāi)區(qū)一宗宅地外，其余地塊均觸及了地價(jià)上限，溢價(jià)率也都在20%以上，如東莞道滘16號(hào)地塊更是收到了多家房企的報(bào)價(jià)，競(jìng)拍輪次高達(dá)135輪。

       優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度上漲之下，地價(jià)亦在上行。以本周成交單價(jià)TOP5地塊來(lái)看，大部分地塊的成交價(jià)格均較周邊近期成交同類(lèi)型宅地的價(jià)格有所上漲，如大華拿下的大連泉水板塊的兩宗宅地更是創(chuàng)下了所在板塊地價(jià)新高，東莞道滘地塊雖然名義地價(jià)未上漲，但剔除配建后的實(shí)際地價(jià)亦刷新了所在板塊的單價(jià)記錄。

        重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

    ?中海激戰(zhàn)135輪成功斬獲道滘優(yōu)質(zhì)宅地

??受供地量較少影響，東莞的土地市場(chǎng)一直處于較高的熱度，出讓宅地基本均以最高限價(jià)成交，本周成交地塊也不例外。如在7月20日成交的道滘地塊在報(bào)價(jià)期間吸引了20家以上的房企參與，最終經(jīng)過(guò)135輪競(jìng)價(jià)才成交，由中海成功競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)31億元，若剔除配建，實(shí)際可售樓板價(jià)接近1.8萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了道滘板塊歷史成交地價(jià)新高。 

??據(jù)地理位置來(lái)看，地塊位于東莞大道與港口大道交匯處，距離東莞CBD僅15分鐘車(chē)程，地理位置較好。目前，項(xiàng)目周邊已有多個(gè)住宅小區(qū)，居住氛圍醇熟，各項(xiàng)配套也比較完善：商業(yè)方面，除周邊社區(qū)底商外，地塊附近還有蔡白農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套，能充分滿(mǎn)足居民日常生活需求；教育方面，項(xiàng)目周邊幼兒園、中小學(xué)均有，配套也比較齊全。由于道滘鎮(zhèn)供地較為稀少，近五年內(nèi)僅有2宗地入市，板塊內(nèi)新房供應(yīng)十分稀缺，因此該項(xiàng)目的入市能緩解板塊內(nèi)供求緊張的現(xiàn)象；盈利空間方面，板塊內(nèi)新房?jī)r(jià)格可達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)逼近3萬(wàn)元/平方米，和地塊成交樓板價(jià)相比仍留有一定的利潤(rùn)空間。