[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要|江蘇省三四線城市（七十四）：常州金壇篇

??自2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后，在經(jīng)歷了一輪樓市量價齊升后2017年-2020年 “蟄伏”3年，2020年下半年起顯著升溫，借由2021年儒辰競得兩宗“萬元”地王將市場情緒推至頂點，剛需板塊月均流速過千套，乾亨、江東等改善項目要求全款并收茶水費。

??我們認(rèn)為本輪金壇樓地市爆火的底層邏輯仍是區(qū)域產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃的切實兌現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)人口流入后市場量能的集中提升，而短期市場量價齊升的動因是調(diào)控寬松的政策紅利、萬元地王的價格預(yù)期和房價洼地的投資空間。未來需謹(jǐn)防調(diào)控收緊帶來的市場利空。

??01

??上半年銷售較2019年、2020年翻倍

??月均過千套、熱盤須全款+茶水費

??金壇區(qū)2020年起新房市場逐步升溫，至2021年市場迎來量價快速增長期。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)中來看，2021年前5月金壇區(qū)商品住宅成交面積為59.4萬平方米，同比增長118%，較2019年同期增長151%。作為對比2020年全年成交規(guī)模僅同比增長23%。

??當(dāng)前在售項目主要集中的濱湖新城和華科園板塊，在2021年上半年均有亮眼表現(xiàn)。

??濱湖新城中，全區(qū)預(yù)售價最高的中海翠語江南首開半小時內(nèi)售罄，乾亨當(dāng)代府和江東錢塘映象更是“一房難求”，開始收取30萬元茶水費并提出全款優(yōu)先購房。華科園中，萬科、萬達(dá)、新城、碧桂園、紅星等扎堆供貨，非但未發(fā)生橫盤現(xiàn)象反而板塊月銷售流速過千套，萬科公園大道三期加推售罄。

??02

??無限售限貸、人才購房“零首付”

??房企買地賣房限價寬松

??政策方面，金壇區(qū)相比常州市區(qū)較為寬松，給予購房者與房企一定的政策福利。

??對購房者，差異集中在限售限貸和購房補貼。隨著2020年9月《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，常州市區(qū)限售和限貸分別收緊至4年和二套房首付6成。而《通知》明確金壇區(qū)不受新政影響，仍執(zhí)行此前限售2年和二套房首付3成。因此，對于改善購房者而言，在金壇置業(yè)具有更低的購房門檻和更短的周轉(zhuǎn)周期。

??在人才購房補貼方面，不同于常州全市“龍城英才”計劃給予人才的購房補貼有學(xué)歷須碩士以上和購房面積低于80平方米的硬性要求，金壇區(qū)給予人才購房補貼近乎“零門檻”，大專以上學(xué)歷即可申請，且不設(shè)購房面積限制。同時購房補貼最低和最高額度分別較常州全市高3萬元和10萬元。同時補貼政策不對是否未新入戶人才做區(qū)分，因此金壇本地人若符合人才補貼標(biāo)準(zhǔn)也可申請購房補貼。鑒于當(dāng)前金壇區(qū)剛需房首付款多為30萬元上下，對剛需購房者而言，在金壇置業(yè)的門檻大大降低，享受購房補貼后近乎“零首付”購房。

??對房企而言，寬松在土拍和新房預(yù)售限價管控。2021年4月23日金壇區(qū)土拍率先重啟土拍最高限價政策，競價觸頂后現(xiàn)場搖號，但實際最高限價設(shè)定極為寬松。以儒辰以13298元/平方米競得的金壇區(qū)第二宗“萬元地”金壇區(qū)烏干路南側(cè)、新城路西側(cè)地塊為例，該地塊設(shè)最高限價為17842元/平方米，不僅高于歷史最高土拍成交樓板價，而且高于當(dāng)前全市最高一二手房房價。因此雖重啟土拍限價但設(shè)定價格著實過高，對中短期房企土拍毫無影響，反而基于市場某種價格預(yù)期。

??在新房限價管控上也是如此，雖針對預(yù)售備案價提出了一年限制波動幅度8%，且每次調(diào)價需間隔2-3個月，但是未規(guī)定樓盤每次推盤規(guī)模。因此部分資金成本較低的房企選擇捂盤惜售以將預(yù)售價格盡量提高。

??總而言之，相對寬松的監(jiān)管和執(zhí)行力度使得房企具有高自由度、購房者具有低門檻，這是本輪樓地市高熱的最大契機(jī)。

??接連兩宗萬元地出讓引發(fā)市場漲價預(yù)期

??自住恐慌與投資購房加劇

??如上文所說，金壇對房企買地賣房的價格管控相比常州市區(qū)較為寬松，且土拍最高限價給予了市場一定漲價預(yù)期。品牌房企相繼進(jìn)駐的同時提高了土地價格，尤其是2021年后兩宗“萬元地”的出讓徹底引爆市場。

??2019年以后隨著地價愈發(fā)提高，本土小型房企受自身規(guī)模限制逐漸在金壇土拍中失去話語權(quán)，2020年起品牌房企密集進(jìn)駐，如萬科、萬達(dá)、新城、碧桂園、中海宏洋紛紛拿地。華科園板塊和濱湖新城板塊地價分別抬升至5000元/平方米和7000元/平方米。

??最為突出的是儒辰在2021年兩次土拍中分別以1.35萬元/平方米和1.33萬元/平方米競得兩宗純宅地，地價已接近同板塊1.5萬元/平方米新房售價。

??地價上升所帶動的成本性漲價預(yù)期給予本就高熱的市場情緒再一次助推。6月同板塊中海翠語江南首開售罄，據(jù)訪華科園板塊內(nèi)本地剛需客占比也上升至40%。萬元地出現(xiàn)后金壇本地購房者恐慌性和投資性購房心理加重。

??04

??全省房價洼地

??與常州天寧區(qū)價差近萬元

??投資獲利預(yù)期也是市場高熱重要動因

??金壇當(dāng)前房價處于相對較低位置，作為常州市內(nèi)乃至江蘇省內(nèi)的價格洼地，具有一定的投資空間，這也是本輪市場高熱的部分動因。

??據(jù)實地調(diào)研了解，當(dāng)前金壇濱湖新城房價最高，一二手房房價1.5萬元/平方米。其次是華科園板塊，新房預(yù)售價1-1.2萬元/平方米。老城區(qū)板塊暫無新房在售，二手房房價1萬元/。

??以2021年上半年商品住宅成交均價作為比較對象，金壇全區(qū)均價未12418元/平方米，位于江蘇省各房價過萬區(qū)縣中較末尾位置。相比于常州市房價最高區(qū)域天寧區(qū)，則也有近萬元/平方米的價差。

       05

??普漲也有分化

??濱湖新城本地改善占8成

??華科園投資過半數(shù)

??在市場普漲下由于不同板塊間因待售量、預(yù)售價、產(chǎn)品定位上存在差異，逐漸出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，包括產(chǎn)品分化、客群分化、房企分化等。

??產(chǎn)品分化上，濱湖新城板塊土地價格相對較高，且在售項目較少，當(dāng)前僅少量樓盤在售。因此板塊內(nèi)以改善產(chǎn)品為主，主力戶型偏大，140平方米以上大戶型更受購房者歡迎。華科園板塊品牌房企項目扎堆，當(dāng)前同時在售樓盤超過200萬平方米，總貨量過萬套。因此板塊內(nèi)以剛需產(chǎn)品為主， 100平方米左右是主力戶型。

??客群分化上，相應(yīng)的兩個板塊在購房客群上存在差異。濱湖新城板塊以二改再改的改善性購房者為主，購房者主要來自于金壇本地，首付比例普遍5成以上，乾亨和江東項目全款優(yōu)先購房也有較大客戶基數(shù)。華科園板塊則以手持購房補貼的金壇本地剛需客和常州市區(qū)投資客為主。受剛需客購房補貼額度和投資客資金制約，板塊內(nèi)購房者普遍選擇3成首付。

房企分化上，由于存在產(chǎn)品和客群的差異，兩個板塊內(nèi)房企在銷售表現(xiàn)上有不同境遇。濱湖新城客戶多來自金壇本地，因此樓盤以自訪為主，地王連續(xù)出讓下第二季度銷售流速明顯提速。華科園板塊客戶半數(shù)來自常州市區(qū)，因此樓盤普遍需要分銷拓客，如萬科、萬達(dá)等分銷帶客占成交比重40%以上，且第二季度銷售流速較第一季度已有一定下降。

??展望：區(qū)域內(nèi)生需求不足短板

??謹(jǐn)防后續(xù)調(diào)控收緊市場利空

??不可否認(rèn)的是，本輪金壇房地產(chǎn)市場的快速升溫是近年區(qū)域配套逐漸成熟、規(guī)劃利好逐漸兌現(xiàn)的成果，包括高鐵新站、常州地鐵七號線和引入河海大學(xué)新校區(qū)等；也是以華科園為主的經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)投產(chǎn)人口流入后需求的厚底勃發(fā)。

??但不可對熱市表象過于樂觀，貨量龐大的華科園板塊受訪項目普遍反應(yīng)，雖二季度供貨量加大但到訪量、銷售量已不如一季度。板塊內(nèi)萬科、新城等一眾房企也普遍采取高頻詞加推的快銷盤營銷策略。且濱湖新城板塊受訪項目則反應(yīng)改善客戶頻繁出現(xiàn)撞客現(xiàn)象。

??據(jù)此判斷，金壇本地客戶基數(shù)依舊不足，內(nèi)生需求尚不能完全支撐市場貨量去化。此外，當(dāng)前熱市根本動因在于調(diào)控寬松的政策紅利，因此需謹(jǐn)防后續(xù)調(diào)控收緊后引發(fā)的市場利空，包括投資性需求撤離、剛需購買力見頂?shù)取?/p>

??對后市的判斷上，短期市內(nèi)投資和區(qū)內(nèi)剛改仍可支撐市場，但中長期調(diào)控收緊后本地內(nèi)生需求不足的短板將暴露，屆時剛需板塊將有量價橫盤風(fēng)險。 

1