[克而瑞]土地周報(bào) | 土地供求環(huán)比雙降，溢價(jià)率仍在低位徘徊

??2021年第51周

??12月13日-19日，受重點(diǎn)城市第三輪集中供地潮暫止影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅減少，成交側(cè)也因集中土拍城市個(gè)數(shù)減少而環(huán)比大降。市場(chǎng)熱度方面，溢價(jià)率指標(biāo)仍在低位徘徊，不過土地流拍現(xiàn)象較高峰期已有所緩和，整體市場(chǎng)已現(xiàn)趨穩(wěn)信號(hào)。

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??土地政策

??海南為自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供用地保障

??昆明五華明確參與舊改企業(yè)資金要求

??12月13日，海南出臺(tái)了《支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見》。《意見》提出，海南鼓勵(lì)規(guī)劃用途混合彈性利用，并將實(shí)行差別化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供地模式，以進(jìn)一步保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，推進(jìn)自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。此外，12月14日，昆明五華發(fā)布消息稱，日前已出臺(tái)五華區(qū)城市更新改造合作企業(yè)（伙伴）進(jìn)入和退出辦法實(shí)施辦法，其中提出參與舊改企業(yè)（伙伴）須提供不少于項(xiàng)目總投資30%的企業(yè)自有資金證明。

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      土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模連續(xù)四周縮減

??一二線城市新掛地塊多為商辦用地

??供應(yīng)方面。由于重點(diǎn)城市三輪供地基本結(jié)束，加之臨近年關(guān)，各城市推地節(jié)奏都有所放緩，供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)連續(xù)四周走低。具體來看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)建面僅為182萬(wàn)平方米，較上周大幅縮減了七成以上。各能級(jí)城市的供應(yīng)規(guī)模也在低位，尤其是一二線城市，供應(yīng)規(guī)模合計(jì)也未超過100萬(wàn)平方米，本周新掛地塊基本均為商辦用地，涉宅用地占比較低。

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       土地成交

??僅青島一城集中土拍

??本周成交規(guī)模環(huán)比大幅縮減

       成交方面。受集中土拍城市個(gè)數(shù)明顯減少影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比雙降。具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積為1136萬(wàn)平方米，僅為上周的四成左右，同比也有超五成的降幅；總成交金額也降至402億元，亦較上周大幅走低；價(jià)格方面，受成交城市結(jié)構(gòu)變化影響，平均地價(jià)環(huán)比下降四成至3542元/平方米，同比降幅也高達(dá)三成以上。

       分能級(jí)城市來看。一線城市仍僅深圳和上海有少數(shù)幾宗商辦地成交，成交規(guī)模維持在低位。二線城市中，完成第三輪集中土拍的青島成交規(guī)模最大，總成交建筑面積達(dá)233萬(wàn)平方米，涉及45宗地，其中37宗為第三次集中成交宅地；和前兩次集中出讓相比，青島第三輪出讓熱度延續(xù)低位，本地國(guó)企托底現(xiàn)象更加突出。其次是西安，總成交建面達(dá)81萬(wàn)平方米，共涉及7宗地，主力成交區(qū)域集中在西咸新區(qū)。三四線城市中，肇慶的成交量最大，總面積達(dá)156萬(wàn)平方米，其余城市的成交量相對(duì)較低。

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      市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率仍在低位徘徊

??土地流拍情況較四季度初略有緩和

??成交溢價(jià)方面。盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境略有放松，但土地市場(chǎng)低熱度的態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率已連續(xù)17周處于5%的低位，本周也僅為1.3%。

??雖然土地溢價(jià)水平仍在低位徘徊，但重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍情況較三季度末、四季度初的高峰期已有所緩和，流拍率已連續(xù)六周低于20%。以22城第三輪土拍情況來看，除廈門等少數(shù)城市外，大部分城市第三輪流拍率基本均較第二輪有所降低，如本周完成第三輪土拍的青島三輪流拍率較二輪也下降了兩個(gè)百分點(diǎn)。

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       周度TOP5

??青島成為入榜主力

??入榜地塊基本均由國(guó)企托底

??作為本周唯一進(jìn)行集中土拍的城市，青島成為本周成交總價(jià)TOP5和單價(jià)TOP5的入榜主力。具體來看，本周成交總價(jià)TOP5地塊中有4宗來自青島，其中總價(jià)最高的地塊位于嶗山區(qū)，是青島第三批集中土拍中唯一的嶗山地塊，由青建以17.83億元的總價(jià)競(jìng)得；門檻地塊為市北區(qū)海泊河33號(hào)地塊，是青島此次集中土拍中唯一溢價(jià)成交的地塊，由遠(yuǎn)洋和青島地鐵聯(lián)合競(jìng)得，成交總價(jià)為12.05億元。

??單價(jià)榜中除啟東有一宗地入榜外，其余地塊也均來自青島。值得注意的是，青島此次集中土拍中拿地企業(yè)基本均以本地國(guó)企為主，入圍單價(jià)榜的4宗中除遠(yuǎn)洋聯(lián)合青島地鐵拿下市北一宗地外，其余3幅地均由本地城建或地鐵集團(tuán)等政府平臺(tái)公司競(jìng)得。和前兩輪相比，青島第三輪土拍中本地國(guó)企托底的現(xiàn)象更加突出。

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??06

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       青建底價(jià)競(jìng)得青島三輪集中土拍中唯一嶗山宅地

??地塊分析：

??12月13日~15日，青島進(jìn)行了為期三天的集中土拍。和第二輪供地相比，青島此次供應(yīng)規(guī)模大幅縮減，住宅用地總供應(yīng)建面達(dá)267萬(wàn)平方米，涉及40宗地。最終，37宗成功出讓，成交建面215萬(wàn)平方米，總成交金額129億元。就熱度來看，第三輪土拍熱度仍延續(xù)低位，整體溢價(jià)率僅有0.7%。

??成交的37宗地中，總價(jià)最高的地塊為嶗山區(qū)嶗山路以北、嶗山支路以東LS0402-127地塊，由青建以17.83億元的底價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為13537元/平方米。據(jù)地理位置來看，宗地位于四姜片區(qū)，擁有稀缺的山海資源，區(qū)位十分優(yōu)越。地塊周邊以高端改善豪宅為主，所在片區(qū)也在著力發(fā)展旅游業(yè)，因此項(xiàng)目周邊配套基本齊全，但資源較為一般：交通方面，地塊距離地鐵站點(diǎn)相對(duì)較遠(yuǎn)，但周邊公共交通線路較多，可無縫換乘；商業(yè)和教育方面，均依附周邊社區(qū)資源，僅能滿足基本需求。目前，地塊所在片區(qū)在售新房項(xiàng)目不多，高層售價(jià)約在3.5萬(wàn)元/平方米以上，與地塊名義成交價(jià)格相比仍有較大的利潤(rùn)空間。不過，宗地上有安置住房以及需提取異地人才房配建資金的要求，對(duì)盈利空間壓縮較大，因而最終底價(jià)成交。