[克而瑞]多家房企戰(zhàn)略精簡，抵御“寒冬”還是“以退為進？

??近日，弘陽地產(chǎn)區(qū)域架構由原來的10個區(qū)域公司合并為7個區(qū)域公司，其中，南京區(qū)域合并蘇中區(qū)域；中原區(qū)域分拆，西安并入西部區(qū)域公司，鄭州并入華中區(qū)域公司；皖贛區(qū)域合并魯淮區(qū)域，成立魯皖區(qū)域公司。值得一提的是，此前12月初，旭輝和新城也相繼進行組織架構調整，其核心均在于整合區(qū)域事業(yè)部，精簡架構。

??當前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行近半年，陸續(xù)釋放由“降準”帶來的延伸積極政策信號，在此窗口期下房企戰(zhàn)略精簡更多是出于“自救”還是“整裝待發(fā)”？

??部分房企架構調整并非首次

??人事及戰(zhàn)略變動同步跟進

??近月來，多家房企實施組織架構調整，主要包括事業(yè)部整合、區(qū)域公司合并、撤銷部分區(qū)域公司等，其本質均為戰(zhàn)略框架的收縮、精簡。

??值得注意的是，這其中部分房企并非首次進行組織架構調整，例如旭輝、綠城、中南置地、龍湖、新城等。其中，旭輝自2017年提出“區(qū)域集團化”戰(zhàn)略起，經(jīng)歷了組織架構從擴張到收縮的轉變，2019確立“大平臺+小集團+項目集群”模式，下放管理權限至區(qū)域公司；2020年開始進行組織架構的再整理，包括合并部分區(qū)域；同樣，當前梳理整合區(qū)域公司，是為了控制合理的管理半徑，以更好地輸出“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略。而綠城中國曾于2019年就實施架構精簡，將16家子公司整合縮減為11家，如今二次進行區(qū)域整合升級。

??此外，房企組織架構調整的同時均涉及一定的人員配置精簡及戰(zhàn)略的聚焦。例如，新城控股于12月初將住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部進行大區(qū)合并，由原十四+四個大區(qū)整合為十個大區(qū)，同時伴隨人員調整，事業(yè)部總部開啟縮編、轉崗和分流；弘陽地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時，涉及七大區(qū)域負責人和人員的調整變動；同時中層員工也根據(jù)區(qū)域新的組織架構轉崗、更換城市或個人意愿進行小比例調整，管理團隊更為精簡。

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??房企戰(zhàn)略精簡出于降本增效

??助力投拓戰(zhàn)略

??1.主動應對市場變化，緩解流動性壓力

??2021年下半年以來，受政策調控及市場降溫影響，房企流動性承壓。一方面，銷售端持續(xù)轉冷，百強房企操盤業(yè)績單月及累計同比持續(xù)下行；預售監(jiān)管資金政策從嚴，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊繃；同時“三道紅線”監(jiān)管持續(xù)，降杠桿壓力長期存在。

??另一方面，房企迎來債務集中到期高峰，根據(jù)克而瑞監(jiān)測的98家樣本房企數(shù)據(jù)，2021年與2022年債務到期規(guī)模分別折合人民幣約13.8萬億元和12.6萬億元，為近十年來的小高峰；其中，2022年1月到期債務規(guī)模約1793億元，為近期月度小高峰。同時，近期房企債務展期、違約等事件頻出，房企的現(xiàn)金流動性壓力可見一斑。

在此背景下，房企組織框架的收縮精簡，可以控制成本，“節(jié)衣縮食”，將有限的資金更精準投放，是主動應對市場環(huán)境變化，緩解流動性壓力，“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。例如佳兆業(yè)近期出現(xiàn)理財產(chǎn)品兌付困難、4億美元票據(jù)展期失敗等流動性危機，選擇收縮距離大本營較遠、區(qū)域整體表現(xiàn)一般的兩大區(qū)域，是出于“節(jié)流”、“回血”需要。

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??2.釋放管理紅利，放權增加靈活度

??在“三道紅線”、土地“兩集中”政策影響下，房企金融、土地紅利逐步退去，步入“管理紅利”時代。而精簡組織架構，適當縮短管理鏈條，合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務，得以減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時間，提升管理效率，已成為“向管理要效益”的重要手段；同時，精簡架構有利于權力的下放，增加區(qū)域部門的自主權與靈活度；此外，整合相似職權部門有助于減少內耗。

??例如，龍湖自今年7月以來多次進行組織架構的調整升級、合并區(qū)域或城市公司，圍繞“空間即服務”戰(zhàn)略，推行平臺和端，實現(xiàn)組織的扁平化和敏捷化，系統(tǒng)賦能前線，減少中間夾層，網(wǎng)格化決策提升管理效率。弘陽于12月初進行了新一輪的區(qū)域整合及人事調整，將細碎的區(qū)域重新劃分，最終將原10大區(qū)域合并為7大區(qū)域，目的是希望趨于扁平化管理，持續(xù)提質增效；同時公司也表示，根據(jù)市場變化，每年做一輪調整，將成為公司未來的常態(tài)化管理。新城原先的商業(yè)開發(fā)與住宅開發(fā)業(yè)務模型在不少項目上存在重合，造成一定的組織效能浪費，調整過后資源及人員配置效率得到提升。

??3.降準窗口期下抓住機會，推進區(qū)域深耕

??臨近年末，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，為今年第二次降準，釋放長期資金約1.2萬億元；預計隨著部分資金流入樓市，房地產(chǎn)融資環(huán)境將得到改善。與此同時，伴隨監(jiān)管層陸續(xù)釋放的對“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進行微調、積極調節(jié)房地產(chǎn)市場、保持平穩(wěn)健康發(fā)展等政策松綁信號。

在此窗口期下，房企通過戰(zhàn)略“瘦身”，得以趁機調整布局，有的放矢，推進區(qū)域深耕戰(zhàn)略，蓄勢待發(fā)迎接下一輪投拓。例如旭輝集團，一直以來堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，多次調整優(yōu)化組織架構，控制管理半徑，以提高效能、更好地配合區(qū)域深耕落地。2021年上半年，旭輝顯著增加了長三角及環(huán)渤海的投資力度，新增土地建筑面積占比分別較2020年全提升16和15個百分點。

??4.平臺建設，助力多元業(yè)務創(chuàng)新發(fā)展

??房企組織架構調整的另一重要抓手是平臺化發(fā)展，通過平臺賦能，在精簡、輕量化集團總部的同時，打通各事業(yè)部管理路徑，更高效地協(xié)調管理；同時從集團層面戰(zhàn)略性統(tǒng)籌各多元賽道戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源配置優(yōu)化。

??例如龍湖集團，成立了龍湖集團賦能平臺，定位于專家能力支持協(xié)同而非管控，實現(xiàn)組織扁平化、敏捷化。與此同時，在多元化航道的決策上也更具靈活度與高效性；龍湖將眾多多元賽道戰(zhàn)略性提升至主航道，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，包括醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)城物流、IP樂園、工人賦能等。

??總體而言，近期房企較為集中性地組織架構調整、戰(zhàn)略精簡，其核心在于“降本增效”，在緩解流動性壓力的同時，向管理要效益；同時在可以預見的“政策底”窗口期，提前布局，無論是投拓方面的區(qū)域聚焦，還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能，為后續(xù)發(fā)展蓄能。

??需要注意的是，房企組織架構調整的同時，面臨一系列的附帶問題，能否妥善協(xié)調處理，對往后發(fā)展有重要影響。其一是管理層的調整與變動，或面臨其管理團隊人員的連帶變動、人才流失等問題；其二，可能存在部分成員對公司組織架構調整目標不清晰，從而配合度不高等問題；其三，調整后面臨內部人員的統(tǒng)籌協(xié)調、外部各部門之間的銜接問題。

??為合理處理這些問題，公司需要自上而下信息同步，達到目標一致性，在此基礎上建立一套配合機制，包括明確制度、流程、激勵機制等，并在實施過程中不斷調整，以順暢化組織架構調整過渡期。