[中房研協(xié)]杭州土拍熱度回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)變中趨穩(wěn)

??【熱點(diǎn)聚焦】

??12月21日，杭州迎來第三輪集中供地出讓。與廣州、無(wú)錫、福州等其他重點(diǎn)城市第三輪土拍延續(xù)低迷不同，本輪杭州掛牌的35宗全部成功出讓，成交總建面約416萬(wàn)平方米，總成交總額約763億元。其中，24宗地觸及封頂價(jià)，于22日搖號(hào)確定最終競(jìng)得人；土地整體成交溢價(jià)率約7%，較第二輪提升約2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??政策面持續(xù)改善、土拍規(guī)則松綁、利潤(rùn)空間提高等多因素助推杭州第三輪土拍升溫

??從數(shù)據(jù)上來看，杭州市第三輪集中土拍較第二輪明顯升溫。這其中主要有以下幾方面原因：

??第一，土拍規(guī)則明顯寬松。在第三輪集中供地中，杭州再次恢復(fù)預(yù)勾地制度，即有意向參與地塊競(jìng)買的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊保證金封頂5000萬(wàn)，較此前土地起價(jià)20%的保證金大大減少，降低了房企資金壓力。此外，取消了房企一年以上的房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求，取消了房企報(bào)名地塊數(shù)量的限制，取消“競(jìng)品質(zhì)、現(xiàn)房銷售”等要求，改為全面推行“定品質(zhì)”要求，允許土地款延遲繳納，以主城區(qū)為例，尾款由8個(gè)月延長(zhǎng)至12個(gè)月等。

??第二，出讓地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)。在本輪集中出讓的35宗地塊中，拱墅區(qū)占12宗，上城區(qū)4宗，蕭山區(qū)4宗，臨平區(qū)3宗，富陽(yáng)區(qū)3宗，西湖區(qū)2宗，濱江區(qū)2宗，余杭區(qū)2宗，錢塘新區(qū)2宗，臨安區(qū)1宗，主城區(qū)出讓地塊過半，其中不乏核心區(qū)稀缺地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西湖區(qū)的三墩單元、拱墅區(qū)的申花單元、橋西拱宸橋單元等多宗地塊，報(bào)名房企均超過10家。

??第三，房企利潤(rùn)空間提高。第三輪集中供地除將土地成交溢價(jià)率上限由15%下調(diào)至10%以外，同時(shí)將此前流拍地塊重新上線，并下調(diào)地塊起始樓面價(jià)，降低房企拿地成本。以上城區(qū)筧橋地塊為例，不僅取消了現(xiàn)房銷售要求，配建公租房比例由13%下調(diào)至8%，同時(shí)起始樓面價(jià)由25169元/㎡下調(diào)至23129元/㎡，降幅約8%。此外，杭州市住房保障局此前明確表示，上調(diào)部分板塊新房限價(jià)，逐步消除新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛差，賦予了房企更大的盈利空間。

??第四，房地產(chǎn)政策環(huán)境的逐漸改善。自2021年9月底開始，中央層面陸續(xù)釋放維穩(wěn)樓市的信號(hào)。10-11月，中央層面多次組織召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，摸底房企面臨困境。12月，中共中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重磅定調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。政策層面的利好也逐漸傳導(dǎo)至市場(chǎng)上，進(jìn)入11月以來，房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。據(jù)CNABS數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模由6-10月月均300億元猛增至2147億元，其中有23支共約674億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在受理后當(dāng)月通過或得到反饋意見。在銷售端，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比降幅較10月也有明顯收窄。政策已經(jīng)到達(dá)底部，融資端和銷售端情況在逐步改善，房企市場(chǎng)信心正在逐步回歸。

??杭州土拍吹出暖風(fēng)，政策面持續(xù)改善下房地產(chǎn)市場(chǎng)變中趨穩(wěn)

??與此前無(wú)錫、深圳、南京、蘇州、福州、廣州等重點(diǎn)城市第三輪集中供地中成交地塊超半數(shù)為底價(jià)成交的結(jié)果相比，杭州市在溢價(jià)率上限10%的情況下達(dá)到了7%的整體溢價(jià)率，表現(xiàn)相當(dāng)火熱。這其中雖然存在由于土拍時(shí)間較遲政策改善導(dǎo)向更加明確的加持，但也反映出房企對(duì)杭州市場(chǎng)的看好。但仍有幾點(diǎn)需要關(guān)注：

??第一，報(bào)名房企仍以國(guó)企和本土老牌房企為主。典型代表如綠城、濱江、招商、華潤(rùn)、建發(fā)、中海、德信等，報(bào)名集中度相對(duì)較高。這與當(dāng)前國(guó)企財(cái)務(wù)狀況及融資環(huán)境整體優(yōu)于民企存在一定關(guān)系，大部分民企資金鏈依然偏緊，融資環(huán)境尚未獲得實(shí)質(zhì)性改善。

??第二，土地地塊兩極分化明顯。杭州市此次土拍整體成交溢價(jià)率達(dá)到7%主要是由于主城區(qū)供應(yīng)土地較多且多觸及封頂價(jià)，冷門地塊仍多以底價(jià)成交。這體現(xiàn)了房企拿地依然保持理性審慎，不宜用7%的整體成交溢價(jià)率過于渲染市場(chǎng)熱度，防止房?jī)r(jià)炒作。

??第三，供應(yīng)縮量將加大商品房供給壓力。較11月3日杭州市自然資源規(guī)劃局發(fā)布的預(yù)公告相比，實(shí)際掛牌量減少16宗，總建面減少約200萬(wàn)㎡。根據(jù)易居研究院發(fā)布的中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告，截至2021年11月底，杭州市商品住宅存銷比僅3個(gè)月。而此次土地供應(yīng)的減少無(wú)疑將使商品房供給壓力進(jìn)一步加大、供需關(guān)系更加緊張。地方一方面要做好市場(chǎng)調(diào)控和房?jī)r(jià)維穩(wěn)工作，另一方面要通過加大保障性租賃住房供給等途徑，保障市民合理住房需求。

??總體而言，在市場(chǎng)持續(xù)下行的大背景下，杭州市率先以一場(chǎng)火熱的土拍吹起一陣暖風(fēng)，對(duì)杭州市乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心均有一定的提振作用。隨著行業(yè)政策面逐漸改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將變中趨穩(wěn)。